Престиж района решает все

Главное в офисном здании высшего класса - качество, комфорт и элитное расположение.
Фото Петра Кассина (НГ-фото)

Покупатели элитных квартир предпочитают центр, северо-запад и юго-запад

Требования к качеству "элитного жилья" растут непрерывно, причем не только у потенциальных покупателей, но и самих застройщиков. Все больше внимания уделяется не только собственно качеству жилья, но и географии и экологии района, а также экономическому и социальному окружению. По мнению президента инвестиционно-строительной компании "Квартал" Олега Гребенкина, любая серьезно относящаяся к своему делу строительная организация сегодня не просто должна заботиться о своем функциональном назначении и качестве сделанной работы: вовремя сданном доме, чистоте подъездов, добросовестно выполненной внутренней отделке и т.д. Застройщик должен нести ответственность не просто за квадратные метры сданного им жилья, а отвечать и за окружающую среду, которая в дальнейшем будет оказывать существенное влияние на формирование образа жизни человека.

По-прежнему одним из важных факторов престижности жилья остается его расположение. Сейчас, по мнению компаний-застройщиков, наиболее привлекательными местами для строительства элитного жилья являются северо-запад, юго-запад Москвы и, конечно, ее центр. "Уникальный социальный и культурно-нравственный микроклимат формировался на юго-западе Москвы в течение многих лет, поэтому в своих проектах мы стремимся сохранить его и преумножить", - говорит руководитель отдела маркетинга ОАО "Квартал" Алексей Рекут. "Как правило, первостепенное значение при выборе места жительства имеют география и экология местности, а также экономическое и социальное окружение - так называемые факторы престижности территории. Именно эти показатели выгодно отличают юго-запад и запад столицы от других районов Москвы", - продолжает он. "Во все времена для строительства дорогого жилья предпочтение отдавалось историческим районам на северо-западе и в центре Москвы. Туда стекалась вся элита города - заслуженные деятели искусства, крупные ученые, творческая интеллигенция", - рассказали корреспонденту "НГ" в компании "ДОН-Строй". Согласен с коллегами и председатель совета директоров компании "ПИК" Юрий Жуков. "Для элитного жилья сейчас наиболее привлекательным является Центральный округ. Сам округ можно разбить на районы, но любой из этих районов подходит для строительства домов элитного класса", - пояснил он.

Впрочем, большинство требований относительно благоустройства и комфортности жилья относится не только к элитным домам, но и к типовым застройкам. В основном такие дома строятся в так называемых "спальных" районах, в большинстве своем расположенных на юге, юго-востоке, востоке и севере столицы. Жилье в таких домах, конечно, заметно отличается по своему комфорту от "элиты", но и в этом случае обустроенность инфраструктуры вокруг строящихся домов играет важную роль. "Вообще, если говорить о более успешной реализации проекта, то для инвесторов, конечно, выгоднее строить сразу целые комплексы, уже с развитой инфраструктурой. Мы как раз тоже в скором времени приступим к постройке таких комплексов, в которых будет сразу все, что нужно для людей", - говорит Юрий Жуков. Но тем не менее, по его словам, таких проектов застройки пока очень мало, хотя они и пользуются спросом. "Нельзя возводить жилые комплексы, закрывая глаза на окружение. Поэтому наша компания обустраивает также и инфраструктуру района: реконструирует образовательные учреждения, строит торговые комплексы и бизнес-центры", - подчеркивает Алексей Рекут из "Квартала".

Для коммерсантов прежде всего важен престиж

Казалось бы, при выборе местоположения офиса определяющим должны быть транспортная доступность и удобство передвижения из него в любую точку города. Однако в Москве это правило работает не всегда - престижный центр столицы по-прежнему остается абсолютным лидером офисной недвижимости. Этот район приносит в городской бюджет 50% доходов от аренды земли и строительства. Однако достигается это не столько за счет больших объемов, сколько за счет высокого качества офисного строительства: именно внутри Садового кольца строится подавляющее количество офисных зданий класса А. Самые престижные места для расположения офиса - районы метро "Чистые пруды", "Охотный Ряд", "Библиотека им. Ленина", "Кропоткинская", "Арбатская", "Пушкинская", "Площадь революции", "Полянка", "Новокузнецкая". Чуть менее престижны Тверская-Ямская, Комсомольский проспект и прилегающие к Садовому кольцу набережные.

Однако в целом центр необычайно популярен: по данным компании "Стаилз энд Рябокобылко", спрос на офисы продолжает концентрироваться в пределах Садового кольца в Центральном деловом районе. Половина арендаторов в 2002 году предпочла офис в центре (49,9% арендованных и купленных площадей).

Впрочем, московский центр неоднороден. Так, непривлекателен для застройки район Китай-города. Его расположение идеально, но строиться там практически невозможно. Кроме того, туда очень трудно подъехать на автомобиле. Равно как и на Старый Арбат и прилегающие к нему переулки.

По прогнозам "Стаилз энд Рябокобылко", в 2003 году офисное строительство должно пережить бум - его объем, как ожидается, превысит 400 000 кв. метров - в два раза больше площади построенных в 2002 году офисов.

Коммерческая недвижимость окупается довольно быстро. Срок возврата вложенных средств - от 3 до 5 лет. Эксперты считают, что все больше бизнесменов будут не брать офисы в аренду, а приобретать их или самостоятельно вкладывать деньги в строительство. Это особенно верно в отношении высококлассной недвижимости и крупных компаний, которым требуется больше 500 квадратных метров. В текущем году средний уровень арендных ставок, как считают в "Стаилз энд Рябокобылко", останется неизменным по сравнению с 2002 годом, а то и снизится - из-за роста предложений и конкуренции между новыми зданиями и более ранними постройками. Правда, это не касается офисов высших классов - сейчас их аренда уже стоит от 700 долларов за квадратный метр, и цены будут только расти.

Что касается строительства складских и производственных помещений, то, по оценке "Стаилз энд Рябокобылко", в 2003 году вместе с увеличением спроса, эти здания все активнее "переезжают" к черте города. "Стаилз энд Рябокобылко" пргонозирует уровень предложения на складские и производственные помещения на уровне 330 000 кв. метров против 200 000 в прошлом году. Арендные ставки должны вырасти примерно с 130-150 до 140-160 долларов за квадратный метр.