Жилищный нацпроект уже готовы пересмотреть

Строительство жилья в РФ переживает сложный переходный период. Фото РИА Новости

Жилищное строительство ведет себя совсем не так, как ему предписано национальными проектами. Планы по наращиванию ввода жилья не исполняются. И уже сейчас можно понять, что к 2024 году целевые ориентиры нацпроекта вряд ли будут достигнуты. О весьма скромных перспективах роста жилищного строительства в ближайшие годы заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.

Темпы ввода жилья в России в 2021–2022 годах могут замедлиться, сообщил в понедельник министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на форуме «Цифровая трансформация строительной отрасли для устойчивого развития».

«Мы видим, что в этом году мы по вводу жилья, наверное, получим плюс и даже в следующем году получим плюс. Но что касается все‑таки тех минусов, которые переход на проектное финансирование принесет в отрасль, они все‑таки будут. Мы прогнозируем, что, наверное, наиболее сложные будут 2021–2022 годы», – отметил глава Минстроя. По его словам, это связано с тем, что сокращается количество разрешений на строительство, которые сейчас выдают субъекты РФ.

Согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», на 2019 год целевой показатель по вводу жилья установлен на уровне 88 млн кв. м, на 2020 год – 98 млн кв. м, на 2021 год – 94 млн кв. м, а в 2024-м должны быть построены умопомрачительные 120 млн, за счет чего должны быть улучшены жилищные условия 5 млн семей.

Однако еще с начала года чиновники, отвечающие за отрасль, стали готовить публику к тому, что нацпроект в заявленных объемах в ближайшие годы выполнить трудно. Отвечающий за нацпроект вице‑премьер Виталий Мутко заявил в августе, что объемы ввода жилья на ближайшие два года могут быть заморожены на достигнутом в 2018 году уровне в 75,3 млн кв. м (см. «НГ» от 20.08.19). В начале октября он заявил, что в правительстве ожидают рост по итогам 2019‑го до 78–80 млн кв. м. Теперь Владимир Якушев подтвердил, что в этом и следующем годах динамика ввода жилья в России будет позитивной, а в 2021 и 2022 годах – упадет. Правда, каких‑либо конкретных цифр глава Минстроя не привел.

Ранее беспокойство из‑за снижения объемов ввода жилья выражал и генеральный директор компании ДОМ.РФ Александр Плутник: «Нас очень беспокоит, что сейчас мало выдается разрешений на строительство, то есть задела по будущему вводу жилья нет», – говорил он. Вместе с тем, по данным Росстата, по итогам девяти месяцев 2019 года введено 48,6 млн кв. м, что на 6,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако чиновники уже отметились вполне алармистскими заявлениями. Если показатели ввода жилья в паспорте национального проекта не пересмотреть, достигнуть их будет невозможно, заявлял, например, замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Такие заявления ставят резонный вопрос: будет ли и когда переписан национальный проект. Понятно, что никто из вице‑премьеров (и Мутко в их числе) не хотел бы стать победителем в антисоревновании по началу переписывания нацпроектов, хотя многие из них задержались на старте почти до конца года. Правительство признало, что примерно над четвертью национальных проектов нависла угроза невыполнения, а участников процесса предупредили об уголовной ответственности за срыв работы (см. «НГ» от 11.11.19).

На отрасль влияют два тектонических сдвига: во‑первых, с 1 июля 2019 года отрасль перешла на проектное финансирование и работу со счетами эскроу. Теперь деньги за покупаемые в новостройках квартиры уже не передаются напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных эскроу‑счетах в банках до момента регистрации права собственности. Впрочем, пока идет переходный период и значительная часть жилья все еще строится по договорам долевого участия.

Второй важнейший фактор – процентная ставка по ипотеке. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке к началу октября 2019 года составляла 9,68%, то есть она вернулась к минимальным за всю новейшую историю показателям, достигнутым впервые летом 2018 года. А снижение ключевой ставки Банком России в конце октября сразу до 6,5% годовых заставило аналитиков ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Вот только может получиться так, что россияне не смогут брать новые кредиты. Выдача новых ипотечных кредитов в регионах за первые три квартала упала более чем на 13%, до 350 тыс. ссуд, отмечают в бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс». По его данным, сокращение числа выдаваемых ипотечных ссуд отмечено в 90% регионов страны.

«Сегодня действительно наблюдается спад в отрасли, но он был предсказуем, – сказал «НГ» член генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. – Большая часть девелоперов еще достраивают объекты по старым правилам. Перейти на проектное финансирование пока смогли около 30% компаний. Как только этот продукт станет понятен всем участникам отрасли, ситуация с объемами ввода жилья изменится в сторону роста».

Падение темпов ввода жилья связано не только с высокой базой – стремясь застолбить себе условия по продаже жилья на условиях старой долевки, многие девелоперы в последние два‑три года начинали возводить жилые комплексы ускоренными темпами, чтобы создать возможность еще несколько лет поработать по старой схеме, поясняет аналитик компании «Финам» Алексей Коренев. «Доходы подавляющего большинства российских домохозяйств не позволяют им купить новое жилье ни сразу, ни в ипотеку, какими бы низкими ни были ставки. Около половины населения России тратит всю свою заработную плату на питание и остро насущные нужды. И будь ставка по ипотеке хоть 0%, они все равно не могут позволить себе купить квартиру в кредит», – уверяет эксперт. По его словам, те, кто мог, в большинстве своем успели приобрести жилье в 2017 и 2018 годах, кода Банк России стремительно понижал ключевую ставку. «В итоге произошла досрочная реализация отложенного спроса. Но сейчас число сограждан, способных купить квартиру в кредит, заметно снизилось», – говорит Коренев.

«На мой взгляд, ускорения ввода жилья в ближайшую пятилетку ожидать не следует, – сказала «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Доходы населения с начала кризиса упали на 14%, ожидаемый правительством их рост на 1–2% – это в лучшем случае начало восстановления доходов, которые повышаться начнут еще не скоро, потому что экономика стагнирует». По словам эксперта, переход на новую модель финансирования жилищного строительства приведет к резкому сокращению активности девелоперов, особенно в регионах. «Их вакантные места пока занять некому, поэтому объем ввода будет сокращаться не только на фоне слабого спроса, но и в силу уменьшения числа отраслевых «игроков», – говорит Литинецкая.

В связи с этим она предлагает не придавать особого значения правке нацпроекта, а в качестве более реалистичной задачи ставить сохранение достигнутых объемов ввода жилья. «Невыполнимость целей по объему ввода жилья в нацпроекте была очевидна, еще когда эти цели были впервые сформулированы год назад. Внести правку в нормативно‑правовые акты не так сложно, они не имеют статус закона, так что можно ожидать их корректировки в ближайшие месяцы», – говорит Литинецкая.

По ее мнению, скорее всего цели по объему ввода будут снижены до средних значений за последние 10 лет (то есть около 70–75 млн кв. м жилья в год). «Можно ожидать, что будут несколько снижены и цели по стоимости ипотеки. Сейчас планируется к 2024 году довести значения до 7,9% годовых, однако темпы сокращения ставок по жилищным кредитам уже сейчас высокие и, возможно, эта цель будет достигнута досрочно», – говорит эксперт.