Жилищный рынок начинает выздоравливать

Средняя стоимость квадратного метра жилья в городах-миллионниках. Источник: PwC

Рынок жилья, похоже, вышел из кризисного периода. К такому выводу пришли аналитики из компании PricewaterhouseCoopers (PwC), которые провели новое исследование рынка недвижимости. Эксперты увидели признаки рост спроса на квартиры в российских городах. Но этот факт пока не помогает выйти из многолетнего кризиса строительному сектору страны. Падение объемов в строительстве продолжается с 2012 года, сообщают экономисты из ЦМАКПа.

Аналитики PwC и компании Avito представили результаты масштабного исследования рынка жилой недвижимости в России за период с 2014 по 2017 год. Эксперты проанализировали динамику цен, спроса и предложения в сегментах продажи и долгосрочной аренды жилья в российских городах. Свой анализ они основывали на данных спроса 33,5 млн россиян из 15 российских городов-миллионников. Исследователи уточняют, что под предложением в данном обзоре подразумевается количество объявлений, размещенных на территории города, а под спросом – среднее количество запросов контактов по каждому объявлению в день.

И, как показывают результаты исследования, спрос на жилье начинает постепенно восстанавливаться. Если в период с 2014 по 2016 год наблюдалось значительное снижение спроса на рынке недвижимости (на 45%), то с начала 2016-го наблюдается устойчивый рост спроса, который совокупно составил 156%. Эксперты объясняют это восстановлением экономики и улучшением условий по ипотечным займам. Так, к концу 2017 года спрос значительно вырос и превысил уровень докризисного периода.

По мнению экспертов, основным фактором, влияющим на рынок как покупки, так и аренды недвижимости, оказалась ставка по ипотеке. «К примеру, программа льготной ипотеки увеличила спрос на недвижимость в целом, открыв к ней доступ населению», – следует из отчета PwC. Оказал этот фактор влияние и на рынок аренды. «Поскольку населению стали доступны более дешевые кредиты, увеличился спрос на аренду квартир в целом», – подчеркивают исследователи. Вместе с тем, продолжают они, повышение ставки мгновенно – то есть в течение первого месяца – приводит к снижению спроса как на рынке покупки, так и на рынке аренды.

О рекордном объеме выданной ипотеки рапортовали и российские власти. В конце прошлого года тогдашний глава Минстроя Михаил Мень рассказывал, что по итогам года объем выданных ипотечных кредитов может достигнуть 2 трлн руб. «У нас в 2014 году был рекорд по объему ипотечных кредитов в денежном выражении – люди взяли на 1 трлн 860 млрд руб. Докладываю вам наши прогнозы – в текущем году может быть выдано ипотечных кредитов на сумму, близкую к 2 трлн руб.», – говорил он. В количественном выражении выдача ипотеки также станет рекордной, обещали чиновники. Ожидается более 1 млн кредитов по итогам 2017 года, говорил Мень. Заметим, в количественном выражении столько же жилищных займов было выдано и в 2014 году (см. «НГ» от 22.12.17).

Чиновники такой рост ипотечного кредитования связывают со снижением банковских ставок. «Наконец-то преодолен психологический рубеж: на сегодняшний день ставки на вторичке – 10%, по новостройкам – 9,8%», – рассказывал в конце 2017-го Михаил Мень. В марте средняя ставка по  жилищным рублевым опустилась до 9,64%, рассказывала первый зампред Центробанка Ксения Юдаева. Однако, по мнению экспертов, действующие ставки нельзя назвать низкими. «При наблюдаемой инфляции ипотека по-прежнему стоит дорого», – замечал ранее директор аналитического департамента компании «Локо-Инвест» Локо-Банка Кирилл Тремасов. Отметим, годовая инфляция в том же марте составила 2,35%.

И хотя объем выдачи ипотечных кредитов увеличивается, растет он преимущественно за счет рефинансирования старых займов. «Объем выданных кредитов по ипотеке в январе-феврале 2018 года почти удвоился по сравнению с январем-февралем прошлого года, но две трети новых кредитов – это рефинансирование старых займов», – подчеркивал Тремасов. К примеру, только в феврале текущего года банки предоставили населению свыше 102 тыс. рублевых ипотечных кредитов на сумму почти 200 млрд руб. Однако совокупная задолженность заемщиков перед банками по ипотеке достигла 5,3 трлн руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом 2017 года на 18,1% (см. «НГ» от 02.04.18). В итоге же получается, что транслируемый властями ипотечный бум по большей части представляет собой замену одних кредитов другими. То есть выдаваемые банками деньги идут не в реальное строительство, а лишь переходят из одной кредитной организации в другую.

Это частично подтверждает и тот факт, что стоимость недвижимости пока что не вернулась на докризисные уровни. «Стоимость продажи и аренды квартир по-прежнему ниже уровня 2014 года», – сообщаются в отчете PwC. В частности, среднее снижение стоимости квадратного метра жилья за исследуемый период в городах-миллионниках составило 7%. «Наиболее существенно этот показатель упал в Красноярске (–14%), Челябинске (–13%), Омске (–11%), Екатеринбурге и Нижнем Новгороде (по 10% соответственно). Тогда как в Санкт-Петербурге и Казани квадратный метр жилья, наоборот, подорожал на 4%», – обращают внимание исследователи.

Средняя стоимость аренды за тот же период уменьшилась на более скромные 3%. Кроме того, в некоторых городах стоимость аренды даже значительно выросла. Так, в Санкт-Петербурге за тот же период долгосрочная аренда подорожала на 12%, в Казани – на 15%.

В целом же строительная отрасль продолжает не то что стагнировать, но даже углубляться в кризисе, считают экономисты из Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования. Как отмечают эксперты, строительство до сих пор не вернулось на уровни 2012 года. Так, в марте 2018 года объемы строительства на 11,5% отставали от показателей 2012 года. Для сравнения: в начале 2015 года отставание было ниже – всего 5,4%.

Об этом же свидетельствуют и данные Росстата. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе–апреле 2018 года составил 1,6 трлн руб., что на 2,5% ниже прошлогодних показателей, сообщают в ведомстве Александра Суринова. Впрочем, статистика жилищного сектора за тот же период выглядит лучше. В январе–апреле было введено в эксплуатацию около 20 млн кв. м жилья, что на 16,7% больше аналогичных показателей прошлого года.

Растущий спрос на жилье действительно пока не ведет к росту цен, делают вывод эксперты «НГ». «В России, особенно в экономически успешных регионах, к которым относятся большинство агломераций миллионников, в 2010-е годы было возведено много жилья. И весь этот объем предложения во многом сохраняется на рынке из-за низких доходов, обостряя тем самым конкуренцию застройщиков, которые не повышают цены, чтобы не отпугнуть покупателей», – поясняет гендиректор Tekta Group Роман Сычев. Как считает аналитик, высокий спрос, подогреваемый ипотекой, постепенно ликвидирует образовавшийся дисбаланс, а затем восстановится и строительный сектор.

«Спрос высок только в наиболее экономически благополучных регионах с высокими доходами населения. Именно они выигрывают от увеличения объема кредитования и снижения ипотечных ставок», – считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, подчеркивая, что в других регионах также отмечается рост, но не столь быстрый. «Региональная дифференциация усиливается, что в целом создает риски для отрасли всей страны, ведь огромное число девелоперских компаний и подрядчиков в провинции остаются без клиентов и заказов», – указывает она, полагая, что общая ситуация в строительном бизнесе пока не улучшается.