Жилищный рынок вернулся на три года назад

До трети новостроек в стране пока не нашли покупателя. Фото PhotoXPress.ru

Ввод жилья в РФ за год упал на 4%. Правда, чиновники считают, что рынок жилой недвижимости в этом году начал выкарабкиваться из кризиса. Главным аргументом оптимистов стал рост ипотечного кредитования. По итогам года в РФ будет выдано кредитов на 2 трлн руб. – это больше, чем три года назад. Рост ипотеки свидетельствует о восстановлении спроса. Но как тогда объяснить продолжающиеся падение цен на недвижимость и избыток предложения на рынке? Снижение цен продолжится на фоне отказа властей от механизма долевого строительства, предупреждают эксперты.

По итогам этого года объем выданных ипотечных кредитов может достигнуть 2 трлн руб., сообщал глава Минстроя Михаил Мень. «У нас в 2014 году был рекорд по объему ипотечных кредитов в денежном выражении – люди взяли на 1 трлн 860 млрд руб. Докладываю вам наши прогнозы – в текущем году может быть выдано ипотечных кредитов на сумму, близкую к 2 трлн руб.», – приводит его слова ТАСС. При этом уже на 1 ноября 2017 года ипотечных кредитов уже выдано на сумму 1,5 трлн руб., что на 30% выше показателей аналогичного периода прошлого года, замечали в Минстрое. В количественном выражении выдача ипотеки также станет рекордной, считают чиновники. Ожидает более 1 млн кредитов по итогам 2017 года, говорит Мень. Заметим, в количественном выражении столько же жилищных займов было выдано и в 2014 году. Министр такой рост ипотечного кредитования связывает со снижением банковских ставок. «Наконец-то преодолен психологический рубеж: на сегодняшний день ставки на вторичке – 10%, по новостройкам – 9,8%», – сказал он.

Действительно, соглашаются эксперты «НГ», ставки по ипотеке сегодня находятся на рекордно низком для России уровне. «В течение 2017 года несколько раз снижалась ключевая ставка, что привело и к уменьшению стоимости ипотеки. Если год назад ипотеку на вторичном рынке можно было получить в среднем под 13% годовых, то сейчас – уже примерно под 10%. На первичном рынке средние ставки находятся примерно на таком же уровне, однако в рамках отдельных программ ставки приближаются к 6%», – обращает внимание руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко.

Именно благодаря снижению процентных ставок объем ипотечных сделок в 2017 году вырос почти в два раза, замечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «По мере снижения ставок росло не только количество ипотечных покупок, но и размер кредитов, так как в связи с меньшей долговой нагрузкой, которую влекут за собой высокие ставки, покупатели решались на более существенные суммы займов», – рассказывает она, подчеркивая, что снижение ставок сделало ипотеку более доступной.

Ипотеку брали не только для покупки жилья в новостройках. В 2017 году продолжилась тенденция к постепенному увеличению сделок на вторичном сегменте. Особенно заметен этот тренд был в столичном сегменте. «Если рассматривать ипотечный рынок столицы в целом, то мы увидим, что соотношение ипотечных заемщиков составляет 52% на первичке и 42% на вторичке. Остальные 6% – это заявки, связанные с рефинансированием или покупкой под залог квартиры любого другого объекта недвижимости. Если же в целом рассматривать ситуацию на российском рынке недвижимости, то счет идет в пользу вторички: 62% против 34% покупателей соответственно», – обращает внимание директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Объяснить такую тенденцию просто. «В некоторых банках ставки по кредитам на вторичное жилье опустились ниже, чем на объекты в новостройках. Кроме того, ипотечные заемщики, делающие выбор в пользу вторички, а не новостроек, получают возможность после покупки сразу переехать в приобретенную квартиру, что удобно для семей с детьми», – продолжает эксперт.

В итоге ипотека становится главной движущей силой рынка, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Общая тенденция к росту спроса и увеличению доли ипотечных сделок в продажах наметилась еще в 2016 году, когда продолжалось субсидирование ипотеки. Однако в 2017 году произошло важное изменение: теперь рынок не нуждается в господдержке, ставки снижаются без помощи государства, вызывая тем самым рост покупательской активности. То есть искусственный драйвер роста заменили естественные рыночные силы», – делает вывод она. И, с одной стороны, рост ипотечных сделок – это нормальная траектория развития жилой недвижимости, рассуждает Литинецкая. «Но в то же время отечественная кредитно-денежная система не столь стабильна и предсказуема, как в других странах, а стоимость заемных средств в целом остается высокой. Таким образом, усиление роли ипотеки несет в себе долгосрочные риски», – предупреждает эксперт.

Тем не менее, считают в Минстрое, именно ипотечный сектор удержит объем ввода нового жилья на уровне 76–78 млн кв. м по итогам года. В настоящее время разрешения на ввод получают проекты, заложенные в кризисном для строительства 2015 году, отметил он. «Вопреки скептическим заявлениям серьезного падения (объемов ввода жилья. – «НГ») не произошло», – подчеркнул министр. В 2014–2016 годах достигнуты рекордные объемы ввода жилья на уровне 80–85 млн кв. м в год. По данным ведомства, на 1 декабря 2017 года в России уже введено в строй 60,4 млн кв. м жилья. «В декабре идут самые активные вводы, и у нас есть основания полагать, что в декабре разрыв по вводу между текущим и прошлым годами уменьшится», – заключил Мень.

Бум жилищного кредитования действительно поддержал спрос, но он же привел к снижению цен, продолжает Репченко. «В целом в 2017 году на рынке сохранился тренд на снижение цен на фоне большого объема предложения при ограниченном спросе. Цены на вторичном рынке с конца 2016 года снизились на 2% – со 169 500 до 166 300 руб. за 1 кв. м. Аналогичное снижение цен зафиксировано и на рынке новостроек: с 201 400 до 197 900 руб. за 1 кв. м», – сообщает он.

Снижение цен также говорит и о превышении предложения на рынке над спросом, указывали аналитики рынка (см. «НГ» от 21.12.17). И, очевидно, можно ожидать в дальнейшем существенного роста предложения. Заявления властей о необходимости отказаться от такой уже устоявшейся формы, как долевое строительство, и замены ее на проектное финансирование может привести к существенному роста предложения, поскольку застройщики постараются вывести на рынок как можно больше своих проектов, не исключает Ирина Доброхотова.

Напомним, ранее российские власти объявили о необходимости отмены механизма долевого строительства и замены его на проектное банковское финансирование. «Подобный поворот стал самым ярким событием уходящего года. И скорее всего 2017-й станет последним годом в истории рынка строящегося жилья в его сегодняшнем облике», – рассуждает гендиректор Tekta Group Роман Сычев. В уходящем году это новшество мало отразилось на рынке, однако перспективы не радуют экспертов уже сегодня. «В связи с изменениями в 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. – «НГ») застройщики будут находиться в подвешенном состоянии, так как теперь им придется каждый раз доказывать рентабельность своих проектов банку. Из-за этого уже на стадии планирования многие непрофессиональные и мелкие игроки не выдержат ужесточенных «правил игры» и покинут рынок», – полагает председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко. С одной стороны, это хорошо, продолжает он, так как на рынке останутся только надежные застройщики. «Что касается цен на недвижимость, безусловно, грядущие изменения оставят на них свой отпечаток. В связи с переходом к модели проектного финансирования потребителю придется «платить рублем» за все дополнительные издержки, которые понесет девелопер в рамках реализации проекта. Все это, безусловно, ляжет на стоимость квадратного метра», – отмечает Мищенко.

Кроме того, застройщики всерьез опасаются, что новшество не приведет к решению проблемы дольщиков, как надеются власти, а лишь спровоцирует появление новых обманутых дольщиков. «Закон написан достаточно жестко… Внутри закона есть определенные сложноисполнимые нормы, и мы боимся, что будет выплеснут ребенок вместе с грязной водой, и выяснится, что больной умер от вскрытия. В итоге это приведет к увеличению их (застройщиков) проблем и приведет к появлению дополнительных обманутых дольщиков», – рассказывал в среду на заседании президентского Совета по стратегическим и приоритетным проектам президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец. А для замещения выпадающих средств из-за отказа от долевого строительства отрасли потребуется как минимум 5 трлн руб., продолжил он.

Отказ от долевого строительства объясняется попыткой решить проблему обманутых дольщиков (см. «НГ» от 09.11.17). Перекладывать на плечи россиян связанные с долевым строительством риски больше невозможно, подчеркнул в среду президент Владимир Путин.

Еще одним ярким событием в сфере недвижимости стали планы московских властей по реновации жилищного фонда. Вкупе с переходом на проектное финансирование эти меры усугубят затоваривание рынка, а значит, снижение цен продолжится. «В рамках программы реновации город будет строить жилье, в том числе и на продажу. Это будет крупный конкурент для коммерческих застройщиков, который к тому же имеет ресурс для того, чтобы устанавливать невысокие цены. Поэтому девелоперы будут стремиться вывести максимально возможное количество запланированных проектов до начала активной реализации программы», – заключает Олег Репченко.