Для обманутых дольщиков надуют подушку безопасности

Частные инвестиции в строительство жилья остаются очень рискованными. Фото PhotoXPress.ru

На вчерашнем заседании Госсовета по жилищному строительству президент Владимир Путин решал болезненные проблемы строительства. Его призывы строить к 2020 году по 1 кв. м жилья на каждого жителя страны в год остаются недостижимыми. Десятилетиями не решается и проблема появления новых обманутых дольщиков. Чтобы снизить риски недостроя, президент предложил создать в стране государственный компенсационный фонд, который будет спасать дольщиков и даже стимулировать новое строительство.

В стране может появиться новый механизм защиты обманутых дольщиков, который ко всему прочему обеспечит строительную отрасль надежным источником финансирования. Речь идет о специальном государственном компенсационном фонде. Перспективы создания такого фонда обсудили вчера президент Владимир Путин, профильные министры и представители субъектов РФ на заседании Госсовета по жилищному строительству.

«Одним из распространенных способов приобретения жилья является долевое строительство. Однако здесь еще достаточно проблем, и прежде всего это неисполнение застройщиками своих обязательств… Сейчас законодательно установлены дополнительные гарантии для участников долевого строительства, определены новые требования к страховым организациям, заключающим договоры с застройщиками. Но мы с вами видим, что существующих мер, к сожалению, пока недостаточно», – признал президент. Постоянные скандалы с фирмами-аферистами подрывают доверие граждан к долевому строительству.

Так что в этих условиях, как сказал Путин, «можно рассмотреть предложение о создании государственного компенсационного фонда в жилищном строительстве». Единственное – немаловажное – уточнение от президента: «Мы не должны создать такой механизм, который бы вечно прикрывал чьи-то огрехи, неэффективную работу либо – еще хуже – чье-то жульничество. Государство не должно быть спонсором такой некорректной работы».

Глава Минстроя Михаил Мень вчера к этому добавил, что государственный компенсационный фонд не только «позволит эффективно решать проблему обманутых дольщиков», но и «на следующем этапе он может стать финансовым инструментом проектного финансирования в жилищном строительстве через соответствующий уполномоченный банк». 

По словам Меня, Госдумой принят в первом чтении правительственный законопроект, который устанавливает требования к финансовой устойчивости застройщиков, а также механизмы контроля использования средств дольщиков. «Мы готовы оперативно подготовить законодательные предложения для внесения нового механизма и дополнить ими предлагаемые поправки уже в весеннюю сессию», – сказал он.

По открытой части Госсовета трудно было понять, как именно должен функционировать новый фонд, за счет каких средств он должен пополняться, потребуются ли от государства дополнительное регулирование отрасли, ценообразование, создание реестра дольщиков, для того чтобы не брать на себя коммерческие риски инвесторов и т.п. Похоже, нет ответа на все эти вопросы и у правительства. Поэтому эксперты пока могут только гадать, как именно будет работать фонд.

«Стоит ожидать, что в целях экономии бюджетных средств будущий фонд будет наполняться за счет отчислений со стороны участников рынка, то есть застройщиков. В случае выделения средств из бюджета скорее всего будет прорабатываться механизм компенсации затрат», – предполагает ведущий юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов.

Участники заседания Госсовета решают в Кремле проблемы жилищного строительства. Фото с официального сайта президента РФ

«Возможно, наиболее эффективным в российских реалиях может быть комплексный подход – привлечение финансирования со стороны и государства, и крупных участников рынка», – рассуждает управляющий партнер компании «M9 Development» Максим Морозов. Иного мнения управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Компенсация, вероятно, будет формироваться за счет отчислений от застройщиков по аналогии с уже действующей сегодня системой обязательного страхования ответственности». «Однако важно, чтобы компенсационный фонд для жилищного строительства был структурой федерального, а не регионального значения, поскольку в противном случае некоторые области просто не смогут собрать средства для полноценной и эффективной работы фонда», – говорит эксперт.

«Работа фонда в первую очередь будет направлена на защиту дольщиков – физических лиц, а не инвесторов – юрлиц», – предполагает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Мстоян Тамази.

«Государство хочет максимально снизить количество проблемных дольщиков. Разумным в данном случае выглядит приоритетный подход, когда в первую очередь решаются проблемы наименее социально защищенных слоев населения», – замечает зампредправления Локо-банка Андрей Люшин. «Не вижу смысла разделять граждан, купивших одну и несколько квартир. Это в корне неверный подход, нарушающий права граждан», – возражает Литинецкая.

Не сходятся эксперты и в вопросе, нужен ли такой фонд в принципе. «Единая госструктура, аккумулирующая средства от застройщиков, необходима рынку. Это может стать альтернативой обязательному страхованию, в эффективности которого нет полной уверенности», – считает Литинецкая. «Компенсационный фонд может возместить те потери, которые несут дольщики в случае проблем у застройщика. Но должен ли? Вкладывание денег в строящееся жилье – это инвестирование, а инвестирование не может быть 100-процентно гарантированным», – возражает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина. По ее мнению, государственный компенсационный фонд может существовать с целью возмещения дольщикам средств в том случае, если объект недостроен по вине самого государства: «К примеру, если оно выдало документацию на строительство, а делать этого не должно было».

Обсуждались на вчерашнем Госсовете и другие способы поддержать отрасль – например, стимулирование ипотечного кредитования. Как отметил президент, «правительству совместно с ЦБ, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами».

В прошлом году стартовала программа субсидирования ипотечной ставки, которая действовала вплоть до марта 2016-го. Правительство выделило на нее 20 млрд руб. По этой программе льготный ипотечный кредит выдавался под ставку не выше 12%.

Затем программу продлили до конца 2016 года, предусмотрев на нее еще 16,5 млрд руб. Но когда ставки по кредитам начали снижаться, застройщики попросили пересмотреть программу и снизить льготную ставку до 6–7%. Эта идея, однако, особой поддержки в начале года не получила (см. «НГ» от 11.02.16). На вчерашнем заседании Михаил Мень сказал, что ставку нужно сохранять на уровне 12% годовых.

По данным Росстата, в прошлом году в стране было введено в строй 85,3 млн кв. м жилья, в 2014-м – около 81 млн кв. м. Путин ранее особо подчеркивал, что это рекордные темпы строительства. Вчера он отметил, что «у отрасли есть все возможности, чтобы стать одним из ключевых драйверов роста российской экономики».

Но этот рекорд одновременно стал для страны и своего рода провалом тех амбициозных целей, которые ранее ставил перед отраслью Путин в должности премьера. Так, в 2008 году он утверждал, что Россия вполне может строить по 140–150 млн кв. м жилья в год, то есть по 1 кв. м на одного жителя страны. В 2011 году Путин уверял, что «уже в 2016 году планируется выйти на объем строительства 100 млн кв. м, а к 2020 году – 142 млн» (см. «НГ» от 04.02.11).

Сейчас в своих ожиданиях Путин скромнее. Как он сказал во вторник, в ближайшие пять лет спрос на жилье, не считая предоставления жилья по государственным обязательствам, расселения аварийных домов и т.д., составит около 300 млн кв. м. То есть около 60 млн кв. м в год. И после этих цифр Путин уверил всех собравшихся, что Россия в состоянии решить жилищную проблему.