Евгения Обухова На прошлой неделе состоялась крупнейшая инвестиционная сделка не только на рынке недвижимости: компания Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. (FF&P) купила бизнес-центр на Гоголевском бульваре, 11 у инвестиционного банка Credit Suisse First Boston. Это первая инвестиционная покупка офисного здания класса А в этом году и одна из крупнейших за всю историю рынка недвижимости в России. За офисное здание площадью более 10 тысяч кв. метров FF&P, по оценкам экспертов, заплатила около 25-30 млн. долларов. Арендуют этот центр такие крупнейшие компании и организации, как KPMG, МВФ, General Motors и Delta Airlines.
Для покупок такого рода FF&P был создан инвестиционный фонд размером 60 млн. долларов; планируется, что позже он вырастет до 150-175 млн. Конкуренцию FF&P составляет только "Интеррос", который создал совместно с AIG такой же фонд, но размером 250 млн. долларов. Правда, пока фонд "Интерроса" "Открытые инвестиции" никаких покупок не совершал, и хотя раньше его учредители заявляли, что на рынок он выйдет осенью, в самом фонде корреспонденту "НГ" заявили, что пока не планирует приобретать офисные здания в Москве.
Основной инвестор фонда FF&P - GE Pension Trust, управляющий пенсионными деньгами корпорации General Electric. Как подчеркнули в компании "Colliers International", пенсионные фонды вообще очень осторожны в инвестициях, и решение вложить средства в России является беспрецедентным. А как отметил руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций "Colliers International" Олег Мышкин, эта продажа - позитивный фактор для международного инвестиционного сообщества. В то же время, как сказала "НГ" глава отдела исследований компании "Стаилз энд Рябокобылко" Дарья Афанасьева, "нельзя сказать, что в рынке дорогой офисной недвижимости в России заинтересованы только иностранцы. Нет, отечественные инвесторы тоже готовы в него вкладывать. Все дело в нехватке инвестиционных продуктов". В самом деле, последние подобные две сделки прошли еще в конце 2001 года, когда были проданы бизнес-центры Samsung и "Дукат Плэйс II". FF&P в ближайшем будущем собирается получить под залог бизнес-центра на Гоголевском кредит, а через восемь лет продать центр.
Еще весной, заявляя о своих планах по покупке, управляющий FF&Р Максим Кунин говорил, что надеется сделать рынок офисов класса А более открытым. Однако аналитики сомневаются в том, что приход FF&P серьезно здесь что-то изменит. "Рынок офисов класса А достаточно открыт, - говорит Дарья Афанасьева, - однако объектов для инвестиций мало. Если офисов класса А и В в Москве 1200, то хороших офисов А из них меньше 100, а таких, которые могли бы заинтересовать инвесторов, и вовсе около 5-10. Это не простые здания - там все должно быть абсолютно прозрачно, необходим долгосрочный договор аренды и так далее, много условий".
FF&Р в дальнейшем собирается приобрести еще порядка шести таких же зданий. При этом, по мнению экспертов, приход серьезных инвесторов практически не повлияет на цены: на офисы класса А они и так довольно высоки. Не совсем согласен с этим мнением PR-директор компании "Penny Lane Realty" Даниил Савкин; по его словам, цены на бизнес-центры класса А растут, так же как и растут цены в целом на недвижимость, и если раньше владелец одного из очень известных бизнес-центров на Патриарших Прудах готов был расстаться с ним за 20 млн. долларов, то сейчас не готов расстаться и за 30. "Спрос на недвижимость как среди российских инвесторов, так и среди зарубежных постоянно растет, - говорит Савкин. - В ближайшее время эта тенденция сохранится".
"Рынок будет постепенно дозревать, - резюмирует Афанасьева. - Покупки, подобные сделанной FF&P, повлияют на девелоперов, которые поймут, что строить офисы надо с расчетом на прибыль. Следующим объектом повышенного интереса инвесторов должны стать высококлассные склады и торговые помещения. На рынке жилья же пока просто нет апартаментов, которые могли бы приносить прибыль". Поэтому неудивительно, что управляющий фондом FF&P уже пообещал, что в начале 2004 года начнется создание второго инвестиционного фонда, еще большего по объемам, чем первый, который, вполне может быть, займется вложениями инвестиций в девелопмент, жилые и коммерческие здания.
