Владимир Санько
Земельный вопрос, похоже, в ближайшее время будет решен окончательно. Президент Владимир Путин, открывая заседание президиума Госсовета во вторник в Кремле, заявил, что "стране необходимо внятное земельное законодательство". "Мы слишком долго откладывали решение этого вопроса, и лимит времени исчерпан, - сказал президент. Правительство в начале февраля рассмотрит концепцию Земельного кодекса (ЗК) и в конце месяца предполагает внести соответствующий законопроект в Госдуму.
Особое нетерпение проявило думское правоцентристское большинство. 25 января Госдума приняла в первом чтении законопроект о введении 17-й главы Гражданского кодекса (ГК), действие которой было приостановлено до принятия ЗК, регламентирующего права пользования и распоряжения землей. Представитель президента в Госдуме Александр Котенков, уговаривая депутатов, утверждал, что эта норма ГК бездействует уже шесть лет в связи с отсутствием Земельного кодекса, и если такое положение сохранится, то "еще несколько лет в стране будет действовать черный теневой рынок земель". Заметьте, как просто устранить беззаконие - разрешить его творить на юридически безупречном основании.
Мнение Александра Котенкова полностью разделяет председатель комитета по законодательству Павел Крашенинников (фракция СПС). Представляя законопроект, он отметил, что, по данным Минюста, в 2000 году в стране было зарегистрировано более миллиона сделок с земельными участками. Все они осуществлялись, как признал законодатель, при фактическом отсутствии правовых норм в этой сфере. Так оно и есть. Действие статьи 17 ГК, которая вводит земельные участки в гражданский оборот на основе частной собственности, до сих пор приостановлено, то есть сделки с землей не были разрешены. Это естественно: еще не был принят Земельный кодекс, который должен определять правовые нормы регулирования сделок с землей.
Как видим, до сих пор в земельном вопросе законодатели руководствовались очевидным принципом: не навреди, прежде чем вводить сделки с землей, необходимо установить правовые ограничения как в пользовании, так и распоряжении ею. У правоцентристской коалиции в Думе, голосами которой был снят запрет с оборота земли, логика, конечно, тоже имеется, только весьма своеобразная. Не отрицает Павел Крашенинников и провоцирующего характера предлагаемого решения. По его мнению, введение в действие такой нормы Гражданского кодекса ускорит прохождение в парламенте Земельного кодекса. Ноу-хау российских либералов: необходимо узаконить беззаконие, чтобы прийти к закону. Подобная методология применена либералами и при налоговой реформе: нет высоких ставок на доходы физических лиц - нет нарушения закона. В ближайшее время предполагается либерализовать валютно-экспортный контроль, чтобы уменьшить теневую составляющую в вывозе капитала.
Впрочем, теперь российских либералов вряд ли заботит Земельный кодекс. Их интересует только земля в виде частной собственности и право проводить любые спекулятивные операции с ней, а для этого 17-й статьи ГК вполне достаточно. Последние сомнения в этом исчезают после прочтения своеобразного катехизиса нынешнего правительства - "Стратегии развития Российской Федерации до 2010 года". Этот труд фонда "Центр стратегических разработок" по форме претендует на документ, напоминающий "Основные направления развития...", которые принимались на очередных съездах КПСС, а по содержанию больше соответствует программе бывшей правящей партии - столь же идеологизированный и политизированный, только партийные документы были более доказательны и логичны.
Для авторов "Стратегии..." "главной целью реформы является ликвидация государственной монополии на землю", а для этого необходимо принять "федеральный закон о передаче земельных участков собственникам зданий, строений, предприятий". "Участок подлежит передаче... (им) в собственность по... (их) заявлению с уплатой минимальной цены". Коротко и ясно, никакого ваучерного камуфляжа - просто отдай, и все вопросы в экономике будут решены. Все это сформулировано в разделе "Развитие рынка земли и недвижимости".
Схема доказательства преимуществ частной собственности на землю у авторов "Стратегии..." весьма примитивна, построена по принципу "черное - белое". Поэтому, с их точки зрения, естественно, что "ныне органы власти, обладая и фактической монополией на землю, и властными полномочиями, могут устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Административная аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей".
С введением частной собственности на землю все должно измениться. Административного беспредела нет - уже некто безликий "посредством муниципального налога на недвижимость каждому собственнику устанавливает своего рода "нижний предел эффективного производства" или "имущественный ценз" для объектов, не приносящих дохода". Теперь уже сам "собственник или владелец объекта недвижимости при неспособности обеспечить установленную доходность и уплатить налог использует свое право продажи права на объект". "Объект переходит к собственнику или владельцу, более эффективно использующему его", или к более богатому. Возможность произвола со стороны этого "некто" или сговора между ним, устанавливающим предел доходности или имущественный ценз, и новым "эффективным" собственником, даже не обсуждается.
Бесполезно комментировать все передержки и нелепицы авторов "Стратегии...". Можно было бы совсем не обращать на этот документ никакого внимания, если бы он не претендовал на роль правительственной программы. К сожалению, она уже начала реализовываться практически в условиях беззакония: наши нормативные акты больше напоминают декларации о намерениях. Там нет четких правил, регламентирующих и регулирующих взаимоотношения хозяйствующих субъектов, их права, обязанности и ответственность.
Земельное законодательство страны вообще находится в зачаточном состоянии: отсутствует земельный кадастр, классификация и зонирование земель. Во всех странах сложилась и работает система законодательных ограничений на право пользования и распоряжения землей. Именно эта система и государственная поддержка АПК определяет эффективность использования земельных ресурсов при любой форме владения - как при аренде, так и при частной собственности. Об этом авторы "Стратегии..." умалчивают, так как иначе абсурдность утверждений, что корень зла в отсутствии частной собственности на землю, становится очевидной.
Лейтмотив правительственных реформаторов - необходимость активизации гражданского оборота земли. Причем, безальтернативно: на основе частной собственности на землю. Вы не найдете у них понятия "оборот земли на основе арендного права" - просто один раз употребляется понятие "платное землепользование" и уж совсем уничижительная "административная аренда". Подобный трюк позволяет избежать даже попытки хоть какого-либо обоснования выбора из двух форм владения землей.
А между тем в нормальном правовом государстве эти две формы гражданского оборота земли сосуществуют. В Германии, например, 80% сельхозугодий находится в аренде, причем половина из них арендуется у частных лиц. В Нью-Йорке 97% всей территории находится в муниципальной собственности, что не препятствует строительству небоскребов и обороту недвижимости. В Израиле 93% земель принадлежит государству, а остальные 7% - иностранным посольствам и институтам различных религиозных конфессий, то есть частная собственность на землю отсутствует. Тем не менее везде оборот недвижимости, в том числе и земельных участков, осуществляется, нет проблем из-за отсутствия частной собственности на землю при установлении налога на недвижимость, все хозяйствующие субъекты сохраняют право залога недвижимости, в том числе и арендного права. Так что все "страшилки" правительственных стратегов о гражданском обороте арендуемых земель преследуют одну цель - доказать необходимость приватизации земли.
Две формы собственности на землю имеют только одно принципиальное отличие - в праве владения, а право пользования и распоряжения в обоих случаях идентичны. Весь вопрос в присвоении земельной ренты - в одном случае это делает общество (в лице муниципалитета или государства), а во втором - частное лицо. А о ее величине можно судить по рыночной цене земельных участков. Мало находилось желающих купить землю в заволжских районах Саратовской области даже по цене 200 руб. за гектар. На границе Московской области одна сотка может стоить уже порядка 1000 руб., а сотка земли по Рублево-Успенскому направлению (в пределах 30 километров от МКАД) и в городе Зеленограде уже не менее 1000 долл. О различии земельной ренты в районах Москвы можно судить по плате субарендатора в офисах с одинаковым уровнем комфортности.
Так что можно понять желание правительственных чиновников и законодателей поскорее приватизировать землю "по минимальной цене". Земля - надежный капитал, так как величина ренты имеет неизменную тенденцию к возрастанию.
В том, что приватизация земли состоится, теперь сомневаться не приходится, как и в том, что призывы к необходимости более жесткой правовой регламентации оборота земли и контроля за соблюдением установленных ограничений будут благополучно забыты. Лицемерия правоцентристской коалиции не занимать - 24 января она голосовала за обращение к президенту с просьбой поскорее представить Земельный кодекс, регламентирующий право пользования и распоряжения, а на следующий день - за введение земли в оборот без каких-либо законодательных ограничений.
Представить себе, что будет твориться, не так трудно. Достаточно вспомнить приватизацию правительственными чиновниками земельных участков по Рублево-Успенскому направлению: их не остановил общий запрет на сделки с землей. Более того, при этом проигнорирована одна из немногих существующих в этой сфере законодательных норм - запрет на хозяйственное освоение водоохранной зоны Москвы-реки.
Стоит внимательно присмотреться к статистике покушений на муниципальных чиновников в крупных городах. Ведь убивают за право аренды муниципальной недвижимости: зданий школ, детских учреждений и пустующих строений, за право освоения той или иной территории.
Для Москвы введение частной собственности на землю смерти подобно, так как на ее реконструкции можно будет поставить крест. Ни один бюджет не выдержит выкупа земли по рыночным ценам под строительство того же третьего транспортного кольца. Более того, придется удовлетворять любые неадекватные требования частного владельца, как это имело место при строительстве транспортной развязки на МКАД - работы были приостановлены на несколько месяцев.
Путь к приватизации земли открыт. Ничего нет необычного в том, что она будет проходить вне рамок правового регулирования. Всем памятна приватизация производственных фондов страны. Особенно запомнились залоговые аукционы "по минимальной цене", которая в некоторых случаях оказалась в десять раз меньше годовой прибыли. Результат "хозяйствования" новых собственников в прямом смысле потрясающий по "эффективности" - страна на грани финансовой катастрофы, а вывезли из нее, по утверждению представителя МВФ, в прошлом году 30 млрд. долл.
Земля - это последнее богатство, которое еще осталось у государства. Ее ждет то, что случилось с природными ресурсами: "нужные" люди по минимальной цене, а чаще бесплатно получили лицензии на подавляющее большинство месторождений, которые в условиях нашего либерального законодательства, "дерегулирующего" экономику, стали предметом откровенных спекуляций. Создается впечатление, что во главе государства стоят люди, которые не знакомы с понятием "государственные интересы".
