Почему дорожает квадратный метр

Недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил об очередном необоснованном росте цен на стройматериалы в РФ, в том числе на цемент и арматуру. Очевидно, что заместителя председателя правительства Российской Федерации беспокоит стоимость жилья и его рост. Более правильно рассматривать это заявление как продолжение дискуссии о реальных причинах роста стоимости квадратного метра.

Ранее, в июне прошлого года, на эту тему высказывался глава Минфина Антон Силуанов. Он отметил, что льготная ипотека простимулировала цены на жилье гораздо лучше, чем объемы строительства. На первичном рынке стоимость квартир за последние два года, по его словам, выросла на 50% (по состоянию на середину прошлого года), а на вторичном рынке – на 25%. Он в целом отверг тезис «бедные застройщики нуждаются в поддержке государства», который пытались продвигать некоторые. «Их прибыль за три года выросла в 6 раз – это данные налоговой службы. Какие там низкомаржинальные застройщики!» – высказался Силуанов.

Вслед за министром финансов в октябре 2022 года свою позицию высказал глава Минстроя Ирек Файзуллин: «Стоимость стройматериалов не настолько возросла, насколько наши ведущие девелоперы подняли стоимость метра». Он отметил, что Минстрою известна реальная стоимость квадратного метра. К примеру, себестоимость «квадрата» в панельном доме стоит около 62 тыс. руб., при этом такие квартиры продаются порой по цене в 300 тыс. руб. за квадратный метр.

В начале ноября 2023 года заместитель министра строительства Никита Стасишин поделился планами своего министерства: «Минстрой России планирует изучить ценообразование квадратного метра жилья в стране». Он уточнил, что цена за квадратный метр жилья – это черное пятно, с которым надо системно разобраться, изучив, из чего она складывается. Замминистра предложил учитывать доходы россиян, изменения себестоимости строительства квадратных метров за последние три года, инфляцию и предел рентабельности девелоперского бизнеса, при котором доступность жилой недвижимости сохранится. По словам Стасишина, Минстрой планирует привлечь к этой работе Банк России, Минпромторг, Минфин, ФАС, банки и региональные власти.

В середине ноября глава ЦБ Эльвира Набиуллина связала рост стоимости жилья и рост ипотечного кредитования. Она сообщила, что за год рост ипотечного портфеля российских банков составил 32%. Этот процесс сопровождается ростом цены на жилье: по ее словам, цены на новостройки за три года увеличились на 90% – то есть почти удвоились. «Нас, конечно, не может не беспокоить, что этот рост сопровождается увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и главное, для самих заемщиков», – заявила глава ЦБ.

По данным Федеральной службы государственной статистики средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья в Москве в IV квартале 2019 года составила 203 190 руб. Тот же показатель в IV квартале 2022 года составил 374 658 руб. Рост 84 процента. Цемент в то же время за три года подорожал на 40 процентов. То есть цемент дорожал в два раза медленнее, чем стоимость квадратного метра.

Доля цемента в стоимости квадратного метра жилья IV квартале 2022 года составляла от 1,2 процента для кирпичного дома, и до 1,9 процентов – для монолитного. Возьмем среднее – 1,55 процента. Таким образом, вклад цемента в рост стоимости строительства одного квадратного метра в Москве за три года мог составить 2 657 рубля. А недвижимость выросла на 171 468 рубля. Получается, что вклад цемента в стоимость недвижимости находится на уровне допустимой погрешности сметного расчета и существенно ниже скидок, которые предлагают девелоперы, чтобы распродать свои запасы недвижимости по космическим ценам.

Отсюда следует, что рост цен на цемент не оказывает никакого влияния на рост цен на недвижимость. И для того, чтобы решить проблему роста цен, необходимо не винить во всем производителей цемента, а действовать так, как предлагает руководство Минстроя – изучить ценообразование квадратного метра жилья в стране.

Успешное лечение болезни начинается с точного диагноза, а решение проблемы – с выявления истинных причин. Из приведенных выше расчетов можно предположить, что основной вклад в стоимость жилья и его рост вносят девелоперы и лендлорды. Это может быть их вполне объяснимым желанием максимизировать прибыль за счет государства и банков, о чем говорит глава ЦБ. Это может быть вполне объяснимым желанием девелоперов заработать побольше денег в ожидании роста неопределенности на российском рынке. Это может быть следствием роста расходов на содержание офисов и агрессивную рекламу. На всех крупных магистралях наших городов продавцы недвижимости – основные рекламодатели, а размер декларируемых «скидок» составляет уже двузначные цифры. Судя по рекламному пространству, перефразируя вечных Ильфа и Петрова, в России человек рождается только для того, чтобы взять ипотеку и купить квартиру.

Кроме этого, в рассматриваемой многогранной проблеме роста стоимости квадратного метра фокусирование только на строительных материалах – это способ уйти от выявления реальных причин роста стоимости строительства и сохранение текущего статуса высокой доходности девелоперов, строительного бизнеса и лендлордов.