"Особым" зонам поставили ограничения

Публичные сервитуты могут устанавливаться в отношении земельных участков для строительства дорог. Фото РИАМО/пресс-служба правительства Московской области

В августе этого года президент России подписал законы о поправках в Земельный, Градостроительный и Гражданский кодексы, которые, в числе прочего, определили правила оформления зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и публичных сервитутов. Цели установления ЗОУИТ – охрана окружающей среды, объектов культурного наследия, транспорта, связи, энергетики, оборона и безопасность государства. Установление публичных сервитутов используется при прокладке линейно-протяженных объектов типа газопроводов, дорог и т.д., это нововведение, которое облегчит создание необходимой инфраструктуры. На днях на площадке Агентства стратегических инициатив (АСИ) власти Московской области совместно с Московским областным БТИ провели круглый стол, на котором разъяснили, как применяются данные механизмы.

«Охранные» зоны существовали и ранее, но при этом зачастую в публичном доступе отсутствовали сведения о них. Установление новых зон грозило возникновением конфликтов, связанных с близостью «особых» объектов к другим объектам недвижимости. «Новое законодательство нацелено на то, чтобы эта проблема не усугублялась и не появлялось новых случаев предоставления земельных участков, мешающих функционированию охраняемого объекта», – объяснил заместитель председателя правительства Московской области – министр экологии и природопользования Дмитрий Куракин.

«Такие зоны ограничивают использование земельных участков и размещенных на них объектов недвижимости, – рассказал Дмитрий Куракин. – Чаще всего данные зоны устанавливаются в связи с нахождением на них объектов культурного наследия, транспорта, энергетики, обороны и др. Нормативный регулятор сформулировал пять целей, для чего нужно установление зон, и исчерпывающий перечень таких зон, их 28. Цели создания этих зон: защита жизни и здоровья граждан, охрана окружающей среды, обеспечение сохранности объектов культурного наследия, безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, а также обеспечение обороны страны и безопасности государства. Важным нововведением также является четкий порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, права которых ограничены. Это значимо прежде всего для наших граждан».

По новым правилам, собственник, планирующий строительство, которое предусматривает установление ЗОУИТ, должен сначала получить решение об установлении зоны. Только после этого он сможет получить разрешение на строительство. Охранные зоны устанавливаются решением уполномоченного органа, а сведения о них вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого Росреестр информирует собственников участков, границы которых пересекает данная охранная зона, но только тех, сведения о которых есть в ЕГРН. Именно поэтому очень важно своевременно устанавливать границы земельных участков, оформлять права на недвижимость и предоставлять в регистрирующий орган актуальные сведения об электронных адресах, по которым Росреестр сможет проинформировать собственников об установлении зоны или публичного сервитута.

Законом предусмотрены меры по защите прав и интересов правообладателей, собственность которых может попасть в зону с особыми условиями использования. Так, если в установленную зону попадает земельный участок или объекты капитального строительства, которые не могут быть использованы в соответствии с их разрешенным использованием или подлежат сносу, то правообладатели объектов, установившие ЗОУИТ, уполномоченные органы исполнительной власти или местного самоуправления обязаны либо выкупить объекты недвижимого имущества, либо предоставить возмещение за них с учетом упущенной выгоды. Причем собственник сам выбирает, хочет ли он получить возмещение или выкуп за свою собственность, и направляет заявление в адрес правообладателя. Сделать это нужно, как правило, в течение пяти лет после установления или изменения ЗОУИТ.

Схожий вопрос – публичные сервитуты, то есть право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом. К примеру, когда нужно проложить новую линию газопровода или дорогу, они должны пройти по огромному количеству земельных участков. Можно принимать решения об их изъятии, но на это придется потратить годы. Новое законодательство призвано сократить сроки строительства линейных объектов. «Мы нуждались в более простой и понятной рабочей процедуре, позволяющей оформить земельные отношения при строительстве линейных объектов. Публичный сервитут служит этим целям – не нужно формировать земельные участки, ставить их на кадастровый учет или изымать. Можно принять решение об установлении сервитута. При этом собственники земельных участков, по которым прошла линия, юридически защищены», – отметил Дмитрий Куракин.

При помощи этого механизма можно создавать необходимую стране инженерную дорожную, транспортную и другую инфраструктуру, не дожидаясь окончания переговоров с правообладателями недвижимости. При этом собственники могут получить плату в связи с установлением публичного сервитута, а если их права ограничены настолько, что теряется экономический интерес собственности, могут требовать выкуп своего объекта. А при проведении линейных объектов на землях для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства публичный сервитут можно установить только при согласии собственника.

«Основной задачей нашей встречи было обозначить проблемы, которые мы видим, обсудить нововведения, которые есть в законодательстве, и найти решение для эффективной реализации законодательных инициатив в части ЗОУИТ и публичных сервитутов, – отметил генеральный директор Московского областного БТИ Александр Беднягин. – Получилось эффективное взаимодействие всех участников процесса». Александр Беднягин отметил, что проведенный круглый стол стал площадкой для диалога, в котором приняли участие органы власти, представители бизнеса, собственники объектов, в отношении которых необходимо установить зону или публичный сервитут, кадастровые инженеры и собственники участков, которые столкнулись с ограничениями.