Иван Сас
В долевом строительстве, как и в казино, крупная ставка еще не гарантия выигрыша.
Фото Олега Ласточкина (НГ-фото)
В Басманном суде Москвы на прошлой неделе начались слушания по уголовному делу строительно-инвестиционной компании «Социальная инициатива». Громкому процессу предшествовали не менее громкие акции протеста, в ходе которых соинвесторы, потерявшие свои деньги, требовали от властей и компании выполнения всех обязательств по строительству жилья. Сейчас в отношении руководства компании расследуется сразу несколько уголовных дел. В Басманном суде слушается дело 799 дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых домов на бульваре Маршала Рокоссовского в Москве. Следственные органы обвиняют руководителей «Социальной инициативы» в мошенничестве, но защита подсудимых, эксперты и сами дольщики полагают, что компания не выполнила обязательств по независящим от нее причинам.
По данным следствия, в 2000–2005 годах «Социальная инициатива» имела филиалы в 15 регионах России, а вкладчиками товарищества стали свыше 7 тыс. человек, инвестировавших средства в строительство более 190 объектов недвижимости. Как следует из обвинительного заключения, собрав с граждан 1,2 млрд. руб. под строительство домов на бульваре Маршала Рокоссовского, компания освоила лишь 63 млн., а остальные деньги, по версии следствия, были похищены.
Проблемы с дольщиками у «Социальной инициативы» начались после того, как в 2005 году резко замедлились темпы строительства. На некоторых объектах работы и вовсе прекратились. Компания объясняла это ситуацией на рынке, но соинвесторов такие аргументы не убедили. Их недовольство вылилось в многочисленные акции протеста, самой яркой из которых стал палаточный городок на Горбатом мосту возле дома правительства. Люди требовали, чтобы власть повлияла на ситуацию и помогла «Социальной инициативе» выполнить свои обязательства.
Такое богатство в карман не положишь
Из всех вариантов решения проблемы был выбран самый радикальный. В январе 2006 года арестовали президента «Социальной инициативы» Николая Карасева. А в ноябре того же года под стражу взяли его жену и заместителя Наталью Карасеву, дочь Ларису Мошкину, руководившую правовым управлением компании, и главного бухгалтера Сергея Литовченко. Всем четверым предъявили обвинение по ст. 159 УК РФ (мошенничество) и ст. 174-1 УК РФ (легализация денежных средств, полученных преступным путем).
Впрочем, Николай Карасев и другие подсудимые свою вину отрицают. Руководители «Социальной инициативы» заявляют, что никогда не скрывались от вкладчиков и обязательно рассчитались бы с инвесторами. Защитник Натальи Карасевой адвокат Андрей Арнаутов считает неверной саму логику обвинения. «Эти люди в течение 12 лет занимались строительством жилья, причем делали это весьма успешно, – изложил позицию защиты Андрей Арнаутов. – Как в Москве, так и в регионах тысячи людей получили квартиры, по которым нет никаких претензий». По его словам, у «Социальной инициативы» была хорошая репутация, фирму неоднократно отмечали и награждали. «С чего бы руководству в этот момент ставить свое благополучие на карту, вступая в преступный сговор, с целью обобрать вкладчиков? – задается вопросом защитник. – Все они прекрасно понимали, чем это грозит».
По мнению защиты, даже теоретически трудно допустить, что руководство собиралось скрыться с деньгами дольщиков. «Собранные деньги были вложены в такие активы, как земельные участки, площадки, строительные организации и предприятия, – поясняет адвокат. – А это такие вещи, что в карман не положишь и с ними не сбежишь».
Защита считает, что «Социальную инициативу» погубил не преступный сговор ее руководителей, а кризисная ситуация на рынке и форс-мажорные обстоятельства. «Если говорить о проекте на бульваре Рокоссовского, то на отведенном под строительство участке обнаружилось радиационное заражение почвы, что потянуло за собой целую цепь согласований, дополнительных работ и непредусмотренных финансовых затрат», – пояснил адвокат. Во-вторых, по мнению Андрея Арнаутова, губительную роль сыграли бюрократические проволочки. И в-третьих, затяжки с началом строительства сопровождались резким ростом цен на стройматериалы, что еще более усугубило ситуацию.
Споткнулись о закон
Эксперты рынка недвижимости предлагают собственную версию развития ситуации. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, одна из причин кризисного положения строительных компаний в 2005 году – стагнация рынка в 2004-м после бурного роста в 2002 году и 2003-м. «В этот период сильно сократились продажи, и застройщики, не следившие за своим финансовым балансом, в надежде покрыть любые потери за счет реализации квартир к концу 2004 года сильно просели, – пояснил Олег Репченко. – Развязка, наступившая в 2005 году, – результат того, что в 2004 году у «Социальной инициативы» и других компаний были проблемы с продажами и получением живых денег». По словам аналитика, это вылилось в кассовый разрыв, когда количество активов превышает обязательства, но какое-то время нет оперативных денег на финансирование строительства и выплаты по кредитам.
Олег Репченко не исключает, что определенную роль в крахе «Социальной инициативы» сыграл и вступивший в силу весной 2005 года Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». По признанию самих застройщиков, закон, призванный защитить строительный рынок от недобросовестных компаний, сильно осложнил регистрационно-разрешительные процедуры. Положение о солидарной ответственности застройщиков и банков-кредиторов перед дольщиками отпугнуло банкиров, которые не желали брать на себя дополнительные риски. «Квартиры, построенные по старым правилам, были распроданы, а новые площадки не смогли выйти на рынок, потому что они не соответствовали новым требованиям, – пояснил эксперт. – Следовательно, компании не смогли привлечь столь необходимые средства банков и соинвесторов».
Последним гвоздем в крышку гроба «Социальной инициативы» стал скачок цен на недвижимость, начавшийся с осени 2005 года. По мнению Олега Репченко, причин было несколько. Стагнация 2004 года и закон № 214 изрядно сократили число застройщиков и соответственно количество построенных квартир. «Еще один, чисто московский фактор роста цен заключается в том, что столичные власти переключились с панельного строительства на монолитно-кирпичное, – рассказывает собеседник «НГ». – В результате при том же количестве метров число квартир сократилось в 1,5 раза из-за большего метража квартир в монолитных домах. В городе практически перестали строить жилье экономкласса. Его остатки ушли под социальные программы». Меньше чем за год цена квадратного метра выросла на 30%, а объекты «Социальной инициативы» застыли на стадии документации и фундаментов. Возврат вложенных средств в такой ситуации означал для дольщиков серьезную потерю в квадратных метрах. Обеспокоенные таким положением, они стали выходить на акции протеста.
По мнению адвоката Андрея Арнаутова, в сложившейся ситуации власть выбрала наихудший вариант действий. «Четырех арестовали, а 800 признали потерпевшими, оставив на улице без жилья», – отмечает защитник. По его мнению, у властей были и другие варианты действий. «Можно было вызвать руководство в прокуратуру и вынести официальное предостережение». Адвокат, впрочем, не исключил, что руководство «Социальной инициативы» могло допустить ошибки организационного и финансового плана, связанные с непрофессиональными действиями контрагентов. Но, по его мнению, этого недостаточно, чтобы говорить о создании финансовой пирамиды.
Когда в товарищах согласья нет
Когда судили создателя главной финансовой пирамиды «МММ» Сергея Мавроди, обманутые вкладчики разделились на два лагеря. Одни пикетировали здание суда, требуя отпустить подсудимого и свято веря в то, что, выйдя на свободу, Мавроди вернет им потерянное. Другие эту веру давно утратили и жаждали одного – мести, требуя вышей меры наказания. Соинвесторы «Социальной инициативы», напротив, оказались на удивление безразличны к началу процесса. Почему обманутые дольщики, осаждавшие Дом правительства, не пришли к Басманному суду, чтобы обозначить свое отношение к происходящему? Этот вопрос корреспонденты «НГ» адресовали заместителю председателя президиума Некоммерческой организации по защите интересов соинвесторов строительства жилых комплексов на бульваре Маршала Рокоссовского Сергею Белину.
«Сообщество потерпевших фактически расколото на несколько групп, среди которых, как и в ситуации с другими пирамидами, имеются люди, считающие ответственными за происходящее не только Карасева, но и власти. Однако, то что произошло в рамках «Социальной инициативы» резко отличается от ситуации с «МММ». Главное отличие в том, что уголовное дело, рассматриваемое в Басманном суде, касается только одного эпизода, где пострадавшими признаны 800 дольщиков. Но так как правительство Москвы предприняло некие шаги, чтобы решить проблему, напряженность несколько спала. «Пикетировать суд мы не будем, – подчеркнул Сергей Белин. – Конечно, некий план действий мы определим по ходу процесса, но каких-то массовых акций не планируем». Но в регионах, по словам нашего собеседника, ситуация совершенно иная. «Всего по стране пострадавших вкладчиков «Социальной инициативы», по разным данным, от 50 до 150 тысяч человек, – уточнил он. – Они вкладывали деньги не только в квартиры, но и в потребительские кооперативы, некие фонды, созданные по аналогии с ПИФами. У многих нет никаких надежд вернуть свои деньги, а власть для этого ничего не предпринимает. Вот эти люди могут появиться у Басманного суда со своими требованиями».
Сергей Белин считает, что следствие по делу «Социальной инициативы» пошло по неверному пути. «Они стали выдергивать эпизоды, выделять отдельные дела, что ставит под сомнение их понимание общей картины, – пояснил представитель дольщиков. – Расследование отдельных эпизодов уже привело к тому, что большие группы вкладчиков, особенно те, кто делал вложения через кооперативы и фонды, вообще оказались за пределами правового поля и защиты своих прав. Многие из них судились и имеют на руках исполнительные листы, но все это остается за рамками уголовных дел, что уменьшает их шансы вернуть утраченное».
Власть под прикрытием
Что касается объекта на бульваре Маршала Рокоссовского, то там, по словам Сергея Белина, пока ничего не построено. На одном объекте идут подготовительные работы по перекладке коммуникаций, на другом строительству должна предшествовать рекультивация участка, на котором обнаружены химические и радиоактивные отходы. Пока идет их вывоз и захоронение.
Но представитель дольщиков не спешит обвинять во всем только «Социальную инициативу». История кризисной ситуации, по его словам, такова. На бульваре Маршала Рокоссовского правительством Москвы были выделены две площадки под застройку одному инвестору – фирме «Атолл». На одной планировалось построить два жилых дома, на второй – четыре. «Эти объекты объединены одним постановлением правительства, на их строительство правительство Москвы заключило два инвестиционных контракта с фирмой «Атолл», которая в свою очередь заключила договор с «Социальной инициативой», – рассказал Сергей Белин. – Последняя должна была обеспечить финансирование, в том числе привлекая вкладчиков на оба объекта».
Наш собеседник утверждает, что детально знакомился с документами по данным объектам. «Там достаточно ясно распределялись обязанности между «Атоллом» и «Социальной инициативой», – уточнил он. – И видно, что согласно договору последняя должна была финансировать проектные и строительные работы после того, как фирма «Атолл» получит соответствующие согласования и разрешения. «Но здесь-то как раз и возникали противоречия, – подчеркнул наш собеседник. – Принятые решения вдруг отменялись, и принимались другие. Поэтому я не решился бы утверждать, что руководитель «Социальной инициативы» Николай Карасев обманул «Атолл» и московское правительство, которые ничего не знали о положении дел, как это сейчас пытаются представить».
Более того, Сергей Белин убежден, что уголовное преследование исключительно руководства «Социальной инициативы» – это попытка увести от ответственности представителей власти. «Достаточно сказать, что привлечение денежных средств граждан в объекты на бульваре Рокоссовского осуществлялось по прямому согласованию префектуры Восточного административного округа Москвы, – утверждает наш собеседник. – Я своими глазами видел договор, по которому фирма «Атолл» привлекала для инвестирования средства «Социальной инициативы». В этом контракте с согласительной подписью префекта было разрешено привлекать средства физических лиц. Поэтому позиция некоторых представителей власти, которые не прочь всю вину переложить на самих дольщиков, дескать, сами связались с мошенниками, сами и разбирайтесь, – эта позиция более чем цинична».
Постановление с сюрпризом
Доказательством того, что власть была тесно связана с «Социальной инициативой», по словам представителя дольщиков, является и постановление правительства Москвы о том, что оно берет на себя обязательства о предоставлении квартир оказавшимся у разбитого корыта соинвесторам. Казалось бы, им остается только вздохнуть с облегчением и успокоиться. Но среди дольщиков уже начались новые волнения.
«Во-первых, уже ясно, что обещание предоставить квартиры всем дольщикам, заплатившим за строительство домов на бульваре Маршала Рокоссовского в 2008 году не будет выполнено, так как построить дома до конца этого года физически невозможно», – утверждает Сергей Белин. Как заявил «НГ» префект ВАО Николай Евтихиев, строительство домов на бульваре Рокоссовского начнется в ближайшее время. Но предварительно необходимо снести три девятиэтажки, попадающие в зону застройки. «Во-вторых, – продолжает Белин, – уже понятно, что кто-то получит квартиру в худшей, чем рассчитывал, конфигурации, либо с потерей площади, либо с потерей машино-места и так далее. Уже пошли разговоры о том, что потребуется доплата». В постановлении правительства Москвы, рассказывает представитель дольщиков, есть весьма неприятные сюрпризы. «К примеру, там сказано, что квартиры будут предоставляться, но за исключением лиц, претендующих на несколько квартир, – поясняет Сергей Белин. – Это касается нескольких десятков семей, в том числе и меня, так как я заплатил за две квартиры – себе и сыну. Почему человек, который оплатил четырехкомнатную квартиру с таким же метражом, имеет право ее получить, а я нет? И таких сюрпризов, судя по поведению власти, еще много».
