От возможностей к необходимостям

Нынешняя плонтность застройки - не предел.
Фото Григория Тамбулова (НГ-фото)

Будущее города разумно обсуждать с тем, кто его планирует и проектирует. О перспективах столицы мы беседовали с Олегом Артемовичем Баевским – заместителем директора Научно-исследовательского и проектного института Генерального плана города Москвы, руководителем НПО перспективного градостроительного развития территории города.

– Актуализированный Генеральный план города Москвы на период до 2025 года предполагает объем жилищного строительства 95 миллионов квадратных метров. Это приблизительно те же пять миллионов квадратов, что мы имеем из года в год, то есть полметра на человека. А задача перед страной и старым и новым президентом поставлена новая: строить по метру на человека в год.

– Прежде чем прокомментировать эту цифру, я хотел бы обратить ваше внимание на еще одну, очень важную: 47 миллионов квадратных метров того фонда, который должен быть предоставлен на социальные программы. То есть примерно по два миллиона в год.

47 миллионов – это тот объем, меньше которого город строить не имеет права. По городским программам и по самой идеологии Генерального плана. Мы не зря заявили, что если предыдущий Генплан был Генплан возможностей, то этот – необходимостей. И надо четко отделять, что город должен обеспечить москвичам, а что может.

По новому Градостроительному кодексу Российской Федерации одновременно с Генеральным планом, цель которого определить зоны размещения объектов государственных нужд, будет действовать другой документ – Правила землепользования и застройки в городе Москве. Адресат Генплана – городские власти, и смысл его обсуждения и согласования – показать жителям те зоны, в которых город, получив согласие горожан, размещает объекты, установив при этом некие предельные характеристики среды обитания: магазины, поликлиники, транспорт и многое другое. А цель Правил землепользования и застройки – обеспечить возможность правообладателям вести строительство независимо от власти. Создать такие условия, при которых правообладатель сможет инициировать разработку проектной документации. И 95 миллионов квадратных метров – это то, что построит и город, и инвесторы.

Еще раз: Градостроительный кодекс Российской Федерации не указывает, должен ли Генплан ограничивать общие цифры строительства в городе. Но мы всегда считали, что обязанность людей, занимающихся планированием пространственного развития, – видеть общий объем застройки. Не зная этого показателя, говорить о транспортной обеспеченности, инженерной инфраструктуре или экологических проблемах, зависящих именно от суммарной застройки, мы не можем. Есть масса традиционных градостроительных аспектов, в зависимости от которых надо контролировать общий объем. Хотя с точки зрения юридической, с позиции разделения властей город отвечает только за то, что он должен построить. По нормативам он должен разместить какие-то объекты, и это все.

В остальных местах Генеральный план предусматривает возможность строительства, если таков будет интерес правообладателя.

Но на практике, повторю, Москва исходит из того, что мы тем не менее верхнюю планку в Генплане устанавливаем – чтобы потом транслировать эти ограничения в Правила землепользования и застройки, чтобы не допустить бесконтрольного увеличения застройки, ее переуплотнения.

– Не допустить превращения Москвы в Каир, образно говоря.

– Я хотел бы здесь обратить внимание: это всегда воля горожан. Это не марсиане, а каирцы превратили Каир в Каир, а москвичи превратили Москву в Москву, нравится она нам или нет. С развитием города меняется наше представление о том, что для него, города, нормально, меняются нормы проектирования и планировки, нормы обеспеченности придомовыми территориями. Если мы, москвичи, согласны увеличить плотность застройки, если мы считаем, что есть смысл пожертвовать открытыми придомовыми территориями ради увеличения возводимой жилой площади – Москва может увеличивать плотность застройки. В этом криминала нет. Мы знаем примеры городов, которые и при более тесной застройке прекрасно организованы.

95 миллионов квадратных метров – это квадратные метры, возводимые в наших стандартах. При этом увеличение обеспеченности квадратными метрами на человека – до 24 метров – очень небольшое. Хотя, нужно отметить, эта обеспеченность отличается по районам – в Куркине, скажем, она очень высока.

– На какой стадии находится сейчас прохождение Генплана через все инстанции?

– Генплан утверждается одновременно с проектом региональных нормативов, то есть с новыми нормами проектирования планировки и застройки Москвы. Сейчас те формулировки, о которых мы говорим, прошли публичные слушания, документ дорабатывается по результатам этих публичных слушаний, после чего должен быть вынесен на рассмотрение Московской Думы и утвержден законом.

Одновременно с Генпланом мы обсуждаем, подвергаем экспертизе, согласуем и новые нормативы застройки: сколько должно быть деревьев, сколько метров незастроенной территории должно приходиться на каждый метр застройки и так далее. В Москве все это устроено достаточно сложно и опять-таки очень дифференцировано по территориям: в центре можно одно, а на периферии совсем другое. Очень многое зависит от того, насколько территория доступна в транспортном отношении. Должны ли вы иметь все необходимое под боком, потому что живете в определенной изоляции – или вы живете в центре, где в зоне доступности находится масса объектов┘

– И ни одного продовольственного магазина.

– Да, это тоже бывает проблемой. Вот новые нормативы застройки и устанавливают эти требования к обеспеченности. Они постоянно меняются – по мере того, как город пересматривает свое отношение к территории.

– В Генплане есть фраза, которая показалась мне несколько таинственной: «Проблема диспропорций между социальной эффективностью и экономической привлекательностью жилищного строительства, вызванная особенностями национальной экономики, усугубляется постоянным отставанием темпов развития транспортной и инженерной инфраструктуры города».

– Сегодня в стране самая эффективная форма вложения денег – это вложение в недвижимость. Лучше всего – в жилищное строительство, и лучше всего – в Москве. Поэтому жилищное строительство в Москве является не столько социальным действием, сколько действием финансово-экономическим. Вся страна вкладывает деньги в жилищное строительство в столице. Не только для того, чтобы улучшать условия проживания москвичей, а и с тем, чтобы обеспечить условия хранения капитала. Это – огромная проблема города, но она не связана с территориальным планированием как с таковым. По нашим данным, до 40% вновь возводимого фонда вообще не участвует в улучшении жилищных условий. Эти квартиры или перепродаются, или закладываются. Огромные объемы строительства, которое дает значительно меньшую социальную отдачу. Другая проблема: при этом не происходит омоложения существующего фонда. Москва стареет. Нужны очень большие работы по капитальному ремонту, по реконструкции всей инфраструктуры.

– Но деньги, приходящие со всей страны, могут быть частично аккумулированы и для реконструкции.

– В незначительной степени. Это связано с еще одной проблемой. Москва имела и имеет сейчас мощнейший строительный комплекс, ориентированный только на новое строительство. Ну нет у нас культуры реконструкции, культуры капитального ремонта. В результате мы сталкиваемся с тем, что за то время, которое прошло с начала реализации Генплана – при том, что темпы жилищного строительства значительно опередили Генплан, – происходит нарастание физически амортизированного жилищного фонда. Хотя мы в Генплане предполагали, что будет вестись строительство по замене устаревших зданий. А в итоге были построены новые здания на свободных местах, а амортизированные продолжают стоять.

– То, что сносится по 300 хрущевок в год, – это разве не достижение?

– Надо еще больше. А капитального ремонта – гораздо больше.

– В Генплане ставится задача «снижения и стабилизации доли физического и морально амортизированного жилищного фонда с 25% до 10%».

– Мы настаиваем на реконструкции, на том, чтобы существующий фонд был приведен в состояние, отвечающее жилищным стандартам. Настаиваем на достройках, пристройках, на преемственном развитии – преемственность была и остается принципиальной позицией Генплана. Но объем таких работ не увеличивается – стоимость реконструкции, по расчетам специалистов, оказывается несопоставимо дороже нового строительства, и соответственно происходит накопление амортизированного фонда. Когда мы начинали писать новый Генплан в 99-м году, его было меньше 25%. С тех пор возведено много очень качественного фонда, но оставшийся – продолжал стареть. Объемы и темпы этого старения таковы, что если не начать переламывать ситуацию сейчас, то, по расчетам, году к 30-му произойдет наложение нескольких «волн» амортизации: выходит из строя оставшаяся пятиэтажка, вместе с ней – девятиэтажка, и догоняет их дореволюционная застройка, обладающая большей степенью капитальности. Никакая стройиндустрия такую убыль фонда не компенсирует. Если ничего не предпринять, это станет огромной проблемой наших детей и внуков. И поэтому мы вынуждены говорить: вообще мы за реконструкцию, но вынуждены расширять объемы реновации. Реконструкция – это приведение существующего фонда к современным нормам, реновация – это снос и постройка нового взамен.

– Тут все читатели, живущие, по крайней мере, в Центральном округе, сразу заподозрят, что их захотят «реновировать», мягко выражаясь.

– То есть снести их дом, лишить их имущественных прав и выселить за границы города Москвы? Тут один совет: закрепляйте свои имущественные права, а потом отстаивайте их. Возможности для этого есть.

На самом деле вопрос много серьезнее. Мы являемся собственниками квартир, но еще не знаем, во что нам обойдется содержание этой собственности – содержание нашего жилья с ремонтов домов, с оплатой земли и многого другого.

Мое мнение таково: на сегодняшний день в Москве, да и во всей России, огромное количество неплатежеспособных собственников. Страна наделила правом собственности практически каждого, при этом не спрашивая, будет он платить за эту собственность или нет. Сейчас мы проводим межевание участков, они становятся неотъемлемой частью домов, люди начинают платить налог или арендную плату – и дальше мы вместе решаем, в состоянии ли мы нести это бремя. Или нам все-таки лучше иметь фонд социального найма, который не будет передаваться по наследству, но при этом его содержание не будет стоить таких безумных средств.

– Революции в этом контексте не ожидаете?

– В противном случае что мы имеем? Живут люди в доме, но они не в состоянии его содержать. Если ты собственник – ты должен отвечать за содержание своего дома, обеспечивать его сохранность.

– Сейчас, я понимаю, государство выделяет действительно гигантские средства на капитальный ремонт. (Правда, люди должны будут заплатить свои 5% – посмотрим, что из этого получится.) Это в первый и в последний раз?

– Да. То есть решение проблемы пока переносится лет на двадцать. В Москве формируется очень серьезная программа капитального ремонта – его, в частности, необходимо осуществить перед передачей жилья полностью на содержание правообладателям. После чего, как мне кажется, нас ожидает «волна» реприватизации. Сегодня люди, когда слышат про реновацию, говорят – вы хотите снести мой дом, сейчас же вычеркните это из Генерального плана! Вычеркнем, не вопрос. Но я уверен, что по прошествии нескольких лет те же люди будут просить включить их дом в планы реновации за государственный счет, потому что станет очевидно, что правообладатели не в состоянии поддерживать дом в нормальном состоянии.

С другой стороны, спасением для Москвы является опережающее развитие Московской области: если не будет конкуренции московской земле, если Москва будет единственным местом, где выгодно строить, то город захлебнется. А при опережающем развитии области у людей появляется альтернатива – покупать себе жилье в Москве за одни деньги или в Московской области за другие.

– Еще несколько конкретных вопросов по плану. «Развитие системы особоохраняемых природных территорий, предусматривающее придание статуса особоохраняемых природным территориям ориентировочной площадью 6,4 тысячи гектара». Что подразумевается? Деревья будут рубить или сажать?

– Речь идет об увеличении. Эти территории все зарезервированы, но им официально не придан статус особоохраняемых природных зон. Задача касается не вырубки или посадки деревьев, а придания этого статуса.

– Меня поразила следующая цифра: продление линий метрополитена до 650 километров. При том что сейчас это 300 километров┘

– Мы, конечно, достаточно осторожно относимся к возможности реализации этих объемов строительства. Но это то, что Москве необходимо. Как показывает опыт Мадрида и некоторых азиатских стран, физически это возможно.

– Ну и, конечно, всех по понятным причинам волнует увеличение магистральной уличной дорожной сети.

– Ситуация с магистральной сетью в Москве на сегодня благоприятна тем, что территории под развитие зарезервированы и в основном свободны от застройки. То есть развитие сети не повлечет за собой тотального сноса застройки и выселения жителей.

– Будет ли Москва численно расти такими же темпами, как это происходило все последние годы?

– Сошлюсь на часть материалов Генплана под названием «Социально-экономические предпосылки развития Москвы». Это тот прогнозный фон, с которым мы обязаны работать. Согласно оценкам разработчиков этой части Москва уже получила мигрантов из всех регионов России. И мы находимся в ситуации, когда этот приток будет уменьшаться. Если Россия поднимается, то миграция не снижается, она должна ускоряться – но уже не все едут в Москву, развиваются сетевые связи между регионами.

– Каковы в этой связи тенденции маятниковой миграции между Москвой и Московской областью? Раньше подавляющее большинство ехало на работу в столицу.

– Наш анализ показывает, что маятниковая миграция не уменьшилась, но уравновесилась. В обе стороны едет приблизительно равное количество людей. И это тоже хороший признак – происходит реальная экономическая интеграция Москвы и области. Более материалоемкие производства, которые в Москве умирают, переходят в область, а Москва притягивает наименее ресурсоемкие виды деятельности.

– Закончу тем, с чего начал. Федеральный центр в области строительства ставит все более амбициозные планы. Это не может не касаться Москвы.

– Оформится потребность – будем проводить новую актуализацию Генплана. Это нормально, если Генплан – живой документ живого города.