Александр Сахно
Жители зачастую не способны самостоятельно профинансировать ремонт многоквартирного дома, в котором они живут. Фото Алексея Мощенкова/PhotoXPress.ru
Действующая в Москве практика капитального ремонта многоквартирных домов не позволит качественно поддерживать жилищный фонд в нормальном состоянии. Столица остается в стране едва ли не последним регионом, в котором, несмотря на все проведенные в городе реформы, так и не была создана действующая по законам рынка система капремонта. Городской бюджет ремонтирует обветшавшие жилые здания за свой счет, но, как отмечают эксперты, в обновлении нуждаются сотни тысяч домов. Поскольку бюджетных денег на все работы не хватает, а ремонт в домах проводится очагово, это потенциально грозит даже чрезвычайными ситуациями.
Как сообщила накануне газета «Известия», председатели ТСЖ, Межрегиональная гильдия управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве и организация «Капитальный ремонт и строительство» направили в Мосгордуму и Общественную палату Москвы обращения, в которых просили ускорить разработку региональной системы капремонта многоэтажек, согласно которой владельцы квартир будут в обязательном порядке выделять деньги на ремонт и самостоятельно планировать работы по благоустройству. По мнению подписантов, такая мера необходима для уменьшения объема недоремонта жилищного фонда в Москве, который сейчас составляет около 200 млрд руб. Продолжительность эксплуатации более 50% инженерных систем в многоквартирных домах превышает межремонтный срок, 25% систем имеют предельный срок эффективной эксплуатации.
«В Мосгордуму поступили два эти обращения, которые также направлены и в Общественную палату Москвы, – подтвердил руководитель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов. – Мы уже запланировали на конец ноября их обсуждение. Аналогичные обращения поступали и раньше, поскольку это вопрос актуальный и его надо решать. Региональных систем капитального ремонта сейчас нет только в Москве и Крыму. Мы готовы обсуждать вопрос создания такой системы с привлечением экспертов, общественности. Это должна быть открытая дискуссия, но не затянутая по времени, поскольку недоремонт в городе нарастает. В бюджете мы ежегодно закладываем очень серьезные средства на выборочный капитальный ремонт, но процент недоремонтированных домов с серьезной степенью износа важнейших конструктивных элементов и коммуникаций только увеличивается».
Откуда же появилась цифра в 200 млрд руб. и с чем связана вся проблема? Ведь в Москве принят высокий стандарт капитального ремонта домов. В соответствии с Жилищным кодексом РФ в перечень обязательных работ за счет минимального взноса входит ремонт крыш, фасадов, систем электроснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, капитальный ремонт и замена лифтов, ремонт подвалов и фундаментов. Однако нужен ремонт и других важных систем и элементов, без нормальной работы которых жилой дом не может считаться комфортным и безопасным. Например, в зданиях требуется обновление систем дымоудаления и противопожарной автоматики, замена мусоропроводов, ремонт внутренних водостоков, пожарного водопровода, замена окон в подъезде. Кроме того, даже для организации ремонта требуются разработка проектной документации, оценка соответствия лифтов и строительный контроль, за которые также надо платить.
Московским властям важно не повторить ошибки некоторых регионов, подошедших к вопросу установления взносов формально. Можно представить, какой ремонт делается на взносы в размере 2 руб. за 1 кв. м, установленном некоторыми регионами, притом что в действительности коммунальщикам требуется в 12 раз больше. Нередко активисты домовых организаций пытаются выйти из ситуации, собирая деньги с жителей негласно. Не случайно, как сообщали авторы обращений в органы власти, в Москве в 5% многоэтажек владельцы квартир уже на протяжении нескольких лет по собственной инициативе собирают средства на капремонт дома, а в 12% домов собственники делают разовые сборы для проведения отдельных ремонтных работ.
Сейчас большинство регионов просто придерживались федерального стандарта стоимости капитального ремонта, не обращая внимания на техническое состояние многоквартирных домов, расположенных на их территории. Зачастую в регионах РФ организуют какой-нибудь один вид работ (например замену труб) и проводят эту манипуляцию по документам как капитальный ремонт дома. Как нетрудно догадаться, впоследствии такие решения чреваты проблемами. Важные инженерные системы в доме либо внезапно откажут, либо придется их постоянно поддерживать мелким ремонтом, на который также нужны будут бюджетные вливания. В утвержденных региональных программах и краткосрочных планах некоторых субъектов Федерации планируется ремонт в среднем одной или двух инженерных систем, а средняя удельная стоимость работ варьируется от 180 до 1000 руб. на 1 кв. м (за редким исключением домов, финансируемых с использованием средств Фонда ЖКХ). При этом объективная стоимость комплексного ремонта нередко составляет не менее 6,5–7,5 тыс. руб. на 1 кв. м площади помещений в доме. Как отмечают коммунальщики, в Москве такой ситуации допустить нельзя. Крайне опасно устанавливать минимальный размер взноса, занижая стандарты качества и комплексности ремонта, ведь это уже в ближайшей перспективе приведет к обветшанию многоквартирных домов и возникновению аварийных ситуаций.
«Наш жилищный фонд в ужасающем состоянии и, к сожалению, его состояние ухудшается. Деньги, которые позволят нам ремонтировать так, как мы хотим, нужны будут очень большие, – говорит председатель ТСЖ «Квинта» Тамара Копыркина. – Чтобы отремонтировать только кровлю одного нашего дома, нужно около 5 млн руб., и если разделить это на его жителей, то получается с квадратного метра 100 с лишним рублей – жители не будут столько платить. Сразу на все работы деньги найти не получится даже с участием города. Значит, надо постепенно позволить жителям приводить все в порядок. Вводить графу на капитальный ремонт надо было еще вчера. Мы в 2011 году просили поддержать введение в нашем ТСЖ 7 руб. с квадратного метра, и если бы нас тогда город поддержал, мы бы уже отремонтировали все крыши».
«Вопрос недоремонта надо решать не откладывая и принимать мотивированное решение, – говорит Орлов. – Полномочия по утверждению региональной программы и системы капитального ремонта отнесены к ведению правительства, мы будем готовить ему свои предложения, которые будут выработаны в Мосгордуме и Общественной палате». По словам Орлова, специалисты должны будут определить сумму, которую надо будет платить жителям на капремонт. «Ясно, что это должна быть сумма по силам горожанам, и надо будет подумать о малоимущих и льготных категориях жителей», – отметил депутат.
«Графу на капитальный ремонт надо вводить, но сумма должна быть подъемной для жителей, – также говорит Тамара Копыркина. – Нужен мягкий, но скорый переход. И нам бы хотелось, чтобы правительство Москвы пошло навстречу, а город дал возможность ТСЖ самим определять виды нужных им работ и решать, сколько надо платить жителям, с возможностью пересмотра этой суммы».
Как отмечают эксперты, важно определить реальные потребности горожан и объединяющих жильцов организаций в ремонтно-восстановительных работах в жилищном фонде, не занижая стоимости проведения работ. Взнос должен быть экономически обоснован, но при этом доступен для москвичей. А баланс между адекватными платежами и платежеспособностью горожан должен быть обеспечен организацией социальной поддержки малообеспеченных москвичей и тех, кто получает городские льготы.
