Ольга Логинова Сочинские власти заявили о намерении массово застроить курорт высотными домами. Жители города и эксперты убеждены – строительство многоэтажек не только приведет город к коммунальному и экономическому коллапсу, но и подвергнет опасности горожан – ведь Сочи стоит на оползневых склонах.
В ноябре в Сочи на публичных слушаниях обсуждалось внесение около 200 изменений в правила землепользования и планы дальнейшего развития города-курорта. Сочинцы узнали, что в планах администрации – застройка 180 муниципальных территорий коммерческими объектами и жилыми домами высотой свыше семи этажей.
Открывшиеся перед курортом перспективы превращения из зоны малоэтажной застройки в район, плотно утыканный панельными девятиэтажками, вызвали у горожан дружное негодование. И дело не столько в эстетике и архитектурном облике, урон которым будет нанесен. Заявленная стратегия развития сомнительна с точки зрения инфраструктурной и экономической целесообразности.
Согласно данным центра «Кубаньгеология», около 80% территории Сочи оползневая. Активная хозяйственная деятельность, по словам экспертов, приводит к развитию новых оползней в дополнение к существующим. Многие застройщики игнорируют рекомендации специалистов о необходимости проведения геологоразведки перед началом проектных работ и внесения в планы строительства соответствующих мер подготовки – это ведет к росту затрат. Общей проблемой являются ошибки в проектировании, при котором часто не учитываются особенности местного грунта.
Если качество проектных и подготовительных работ хромает даже на стройках государственного уровня, чего же стоит ждать от частных застройщиков, которым отданы на откуп 180 городских территорий? Об этом могут поведать 170 жителей сочинского села Барановка, которых в январе 2012 года эвакуировали из 35 домов, поврежденных или полностью разрушенных проснувшимся древним оползнем. Согласно заключению специалистов-геологов, оползень мощностью 30 м в глубину активизировался из-за нарушений правил застройки.
Еще одна потенциальная проблема заложена в действующих правилах землепользования: для получения разрешения на строительство в Департамент архитектуры Сочи достаточно предоставить так называемый эскизный проект, который в общих чертах описывает внешний вид и назначение здания, а точная проектная документация представляется уже на этапе сдачи объекта приемной комиссии. «У нас постоянно такое практикуется: проект разрабатывается в ходе строительства, а работы ведутся буквально с листа. Из-за этого происходят разного рода нестыковки и ошибки, доходит до курьезов. Например, у нас как-то построили полностью изолированную комнату без окон и дверей», – рассказывает инженер Алексей Каргин, работающий на одном из сочинских долгостроев.
На практике подобное допущение чревато тем, что в ходе строительства в десятки раз превышаются заявленные параметры, и на месте скромного жилого дома установленной этажности может появиться небоскреб, выпирающий на проезжую часть и подмявший под себя стоянку, парк и спортивную площадку. Один из таких примеров – Олимпийский университет, построенный на месте памятника архитектуры – санатория имени Мориса Тореза.
«Здание многократно превышает заявленные в проекте параметры, оно заняло 90% площади отведенного под строительство участка. В итоге не была организована отдельная котельная, которая должна была обслуживать новостройку. Из-за этого появилась необходимость тянуть дополнительную теплотрассу от старой котельной № 14, как следствие подключенные к ней улицы уже несколько месяцев без горячей воды, а отопительный сезон здесь так и не начался», – объясняет депутат Городского собрания Сочи Людмила Шестак.
Еще один аспект, делающий точечную высотную застройку проблемой для города – недостаточная развитость коммуникаций. Новые инженерные сети, объекты электроснабжения и коллекторы, о строительстве которых в ноябре отрапортовал мэр Сочи Анатолий Пахомов, по большей части созданы для обслуживания олимпийских объектов и расположены в стороне от жилых микрорайонов. Задача снабжения новых многоэтажек водой, теплом, электричеством и газом ляжет на построенные еще во времена СССР котельные, подстанции и распределительные сети, чьи мощности рассчитаны на неплотную застройку малоэтажными зданиями. Изношенное на 80% (по экспертному заключению) оснащение электроподстанций уже отзывается на уплотнение застройки взрывами, пожарами и отказами оборудования.
Примечательно, что экономическая целесообразность массового высотного строительства в Сочи весьма сомнительна. Уже сейчас, в период подготовки к Олимпиаде, отмечается падение цен на квадратные метры. По данным аналитиков рынка недвижимости, стоимость элитного жилья и жилья бизнес-класса упала на 16%, около 2000 квартир остаются нераспроданными продолжительное время. Жилые комплексы, сданные несколько лет назад, по сей день зияют темными окнами.
Сочи
Дарья Гармоненко