Савелий Вежин
Герман Елянюшкин: «Курс правительства Москвовской области – создавать в регионе комфортную среду обитания». Фото автора
– Герман Вячеславович, почему Подмосковье выбрало малоэтажное строительство – какие оно дает плюсы и какие проблемы существовали с многоэтажками?
– Прямых плюсов оно не дает. Мы говорим о формировании новой среды обитания. То, что в последние годы построили в Подмосковье, не вполне соотносится с общечеловеческими представлениями о комфортном жилье. Понятно, что, когда закладывали курс на массовое жилищное строительство, руководствовались несколько иными реалиями – другая была экономическая обстановка. Квартир покупали много и быстро – лишь бы собственная крыша была над головой. Когда радость от приобретения жилья, пусть и экономкласса, прошла, все задумались о преодолении бытовых трудностей, которые на деле оказались далеко не такими уж простыми: невозможно приехать, уехать, гулять негде, дворы не убираются, нет магазинов, детских садов и поликлиник. Есть только огромный жилой массив – и больше ничего. Даже работы рядом с домом нет.
Вопрос возник не сегодня, но с каждым месяцем он приобретает все большую актуальность. Он звучит в обращениях граждан к правительству региона и лично на встречах к врио губернатора Московской области Андрею Юрьевичу Воробьеву. Именно в силу своей остроты и глубины проблематики изменение подхода к проектированию и в целом к градостроительной политике стало частью программы главы региона «Наше Подмосковье. Приоритеты развития». Правительству было дано поручение подготовить предложения по изменению РНГП. Хотя, надо отдать должное, существующие нормы и так достаточно жесткие, но время вносит свою корректировку. 7 августа в рамках «Строительной недели» новые РНГП будут представлены на суд общественности. А вступят в силу они уже с октября этого года.
В новых правилах не только заложен приоритет малоэтажному строительству. В первую очередь сделан акцент на обеспеченность городов и поселков Подмосковья социальной и дорожной инфраструктурами, в том числе это и снижение этажности в строящихся микрорайонах. У нас сейчас уже невозможно строительство дома высотностью более 17 этажей, а с октября будет не более 9.
Существует такое понятие, как баланс территории. Для достижения комфортного проживания необходимо соблюсти баланс между площадью застройки, зеленых насаждений, количеством проживающих, внутриквартальных проездов, машино-мест. Так, чтобы можно было где-то погулять, поиграть с детьми, припарковать автомобиль.
– А как в таком случае будут обстоять дела с районами, которые уже застроены многоэтажками? Там ведь уже существуют проблемы с социальной и дорожной инфраструктурами.
– Мы не ждем никаких чудес. Не ждем, что застройщики, работавшие там, вдруг вспомнят о какой-то социальной ответственности – вернутся и начнут строить детские сады и школы. Вся социальная инфраструктура там будет строиться на средства из областного бюджета. В этом году только на компенсацию недостающих мест в детских садах предусмотрено 17 миллиардов рублей. После 1 сентября у нас фактически каждый день будет вводиться в строй по одному детскому саду. Андрей Воробьев поставил задачу строить 85 дошкольных учреждений в год. Сейчас мы видим первые результаты нашей совместной работы. Приглашаю и вас на предстоящие новоселья для дошколят, если, конечно, физически успеете съездить на открытие каждого сада.
– Как инвесторы относятся к новой градостроительной политике? Ведь им это бьет по карману.
– Для застройщиков это не разорительно, поверьте. Норма прибыли у них на проектах в Подмосковье очень высокая, а создание комфортной среды проживания рядом с построенными домами не закладывается. Сейчас с помощью РНГП мы хотим соблюсти баланс между сверхприбылью застройщиков и строительством социальных объектов, дорог, детских площадок, парков. В предыдущей редакции РНГП оставляли возможность где-то не достроить или оставить одно машино-место на полподъезда. Теперь все застройщики будут находиться в равных условиях – кто и раньше строил достаточно социальной инфраструктуры, окажется наравне с теми, кто подходил к такой конкуренции недобросовестно.
– Насколько сильно это скажется на ценах?
– На ценах не отразится. Стоимость квартиры – это цена рынка, та сумма, которую люди готовы заплатить за квадратный метр. Себестоимость строительства не сказывается на стоимости продажи. Уже сейчас предложение жилья на рынке избыточно. Цены в среднем по региону не растут. По отдельным проектам – да, рост есть, и порой существенный, но в целом на рынке это не сказывается. Снизится прибыльность компаний, о чем я уже говорил. Но они открыто говорили, что их рентабельность составляет 25–30%. Это много. В некоторых проектах рентабельность доходит до 50, 100%. Наверное, не вполне справедливо при такой рентабельности не предусматривать комфортность проживания для покупателей квартир.
– Как это будет выглядеть? На Западе, например, развиты пригороды вокруг крупных городов – там социальная инфраструктура. На Востоке иная ситуация. Будет ли Подмосковье ориентироваться на зарубежный опыт или пойдет своим путем?
– К большому сожалению, у нас если и есть доминанты, то они отнюдь не архитектурные. Есть визуальная доминанта – убогий 25-этажный панельный дом, который ни с архитектурной точки зрения, ни с точки зрения комфортности проживания никак не является ориентиром. Но мы вынуждены на него ориентироваться, потому что доминанта – она и есть доминанта. Привязываться будем очень условно, если это не архитектурный памятник.
– Понижение этажности скажется на плотности застройки?
– Ограничивая этажность, мы не увеличиваем плотность застройки. В РНГП в зависимости от численности населения будет варьироваться высотность – от трех этажей до пяти, девяти. При этом и от аналогов «Сити» никто не отказывается. Но это должен быть комплексный проект, охватывающий достаточную территорию с реинновацией, созданием рабочих мест, дорожной инфраструктурой, а не так, как сегодня: вышли в чистое поле и построили три дома, полтора квадратных метра производственных площадей и один торговых. Нет и еще раз нет. Только комплексное освоение территории. Надеюсь, что один из крупных инвесторов, имеющих большой земельный банк, успеет к 7 августа в рамках «Строительной недели» представить нам проект «нового» города. Будем смотреть.
– Что с рабочими местами? Раньше сначала строили жилье, а потом задумывались о том, что работать негде.
– В информатике начального уровня очень простой подход с двоичной системой – только нули и единицы. Точно так же и у нас. Мы все оцениваем просто. Есть табличка, где расписано – сколько должно быть мест в детских садах, сколько предусмотрено проектом. Если все нормально, ставим плюсик. Если где-то что-то не так – говорим, чтобы приводили все в порядок. А зачем нам создавать очередные безликие и неблагоустроенные спальные районы? Проблемы со школами и детсадами не решаются в один день. На строительство нужно несколько лет.
– А как сами люди относятся к таким мерам областного правительства?
– Выбор квартиры и района проживания – дело вкуса и кошелька. Кто-то хочет жить в небоскребе и смотреть на мир с высоты птичьего полета, а кого-то вполне устраивает квартира на втором или третьем этаже, а еще лучше проживание в отдельном доме. Замечу лишь, что количество тех, кто хочет жить за стеклом бетонной коробки, значительно меньше людей, выбирающих близость к природе. Поэтому, думаю, что снижение этажности будущими покупателями будет воспринято только позитивно.
