Сергей Никаноров На этой неделе Мосгордума приняла закон, регламентирующий передачу памятников архитектуры в частные руки. Конечная цель документа – привлечь бизнесменов к сохранению исторического и культурного наследия столицы. Соответствующий регламент сейчас рассматривают и в Санкт-Петербурге, где накоплен опыт реализации подобных проектов. Передать – не значит потерять: на новых собственников возложат ответственность за состояние раритетной недвижимости.
Список объектов, подлежащих передаче инвесторам, будет составлять Комитет по культурному наследию города, а их распределение будет проводиться на аукционной основе. Передача зданий в собственность предусматривает так называемое обременение. Как утверждает депутат Мосгордумы Игорь Антонов, новые хозяева должны будут содержать памятник в надлежащем состоянии, согласовывать с властями любые перепланировки, проводить ремонт, а также обеспечивать доступ жителей и гостей столицы к осмотру зданий.
По-видимому, налаживание механизмов контроля властей над охраной памятников отражается и на общественном мнении. Не так давно были опубликованы итоги исследования ВЦИОМа по этой проблеме. В первую очередь оно показало, что сама тема охраны культурного наследия стала социально значимой, несмотря на общий негативный экономический фон. Впрочем, финансовые потрясения сделали более очевидной неспособность государства самостоятельно восстанавливать и содержать огромный фонд объектов исторического значения. В итоге коммерческое использование «породистой» недвижимости одобрил каждый второй россиянин.
Интересно, что похожее исследование проводилось ВЦИОМом пять лет назад. Тогда рассматривался вопрос о передаче в частные руки действующих объектов – памятников истории и культуры, музеев, театров, расположенных в исторических зданиях. Большинство опрошенных были против их коммерциализации. «Мнение людей вполне прагматично. Если объекту найдено современное применение, ясно, что за ним будут следить и без помощи инвесторов. А вот разрушающиеся здания никак по-другому не спасти», – считает директор по развитию ВЦИОМа Максим Муссель. «Люди ходят по улицам и видят, как с потрескавшихся фасадов облетает штукатурка. Они понимают: чтобы остановить это разрушение, нужны деньги», – объясняет он.
В ноябре позицию государства в этом вопросе обнародовал глава Росохранкультуры Александр Кибовский: «Есть объекты, которые мы готовы отдавать, – разрушенные усадьбы, здания в аварийном состоянии, до которых у государства руки никогда не дойдут».
Новый закон наконец-то установил единые правила, регулирующие отношения контролирующих органов и нового собственника – это наиболее чувствительная тема как для чиновников, так и для населения. Большинство респондентов, опрошенных ВЦИОМом, настаивает на строгом государственном контроле за переданными в собственность объектами историко-культурного наследия. Речь, опять же, идет о так называемой передаче в собственность «с обременением», что подразумевает исполнение обязательств по реставрации и содержанию памятников. Подобные проекты обходятся инвестору значительно дороже нового строительства на том же месте, но в случае объектов, находящихся под охраной государства, о возведении новостройки не может идти и речи.
Один из примеров – Дом со львами на Исаакиевской площади Санкт-Петербурга, фасад которого находится под охраной ЮНЕСКО. Объект, находящийся в ведении Управления делами президента Российской Федерации, в 2004 году был передан компании «Тристар Инвестмент Холдингс», которая сейчас проводит здесь реставрационные работы.
В дальнейшем дом, спроектированный Огюстом Монферраном, планируется превратить в роскошную гостиницу. Как считают эксперты, уровень отеля позволит принимать гостей любого ранга, включая лидеров «большой восьмерки». Управлять объектом инвестор пригласил гостиничного оператора, имеющего опыт обращения с историческими памятниками по всему миру, – Four Seasons Hotels&Resorts.
Изначально объем инвестиций оценивался в 135 млн. долл., однако по ходу реставрации сумма может вырасти до 200 млн. долл., что предусматривает рентабельность на уровне не более 10% и достаточно большой срок окупаемости – 10–15 лет.
Как раз от инвестиционной привлекательности и зависит, сыграет ли ставка на частный капитал в деле охраны памятников. Эксперты уверены, что размещение, к примеру, отеля в историческом здании повышает его престижность. Руководитель центра исследований и аналитики группы «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев отмечает, что «набор бонусных исторических фактов увеличивает как привлекательность отеля, так и стоимость его услуг. Цена номера в такой гостинице определяется не только и не столько качеством обслуживания, сколько зданием, в котором он расположен. Постояльцы будут готовы платить не только за комфорт, но и за историчность. Успех зависит от того, насколько грамотно проведены реставрационные работы и в какой степени сохранились внешний вид и интерьеры».
До недавнего времени отсутствие четких норм в области государственного контроля ставило под угрозу реализацию подобных проектов. В случае питерского Дома со львами собственник ведет постоянный диалог с властями, пересматривая проект по мере необходимости. Но есть и негативные примеры коммерциализации исторического фонда. Широкую известность получила недавняя история с купеческим особняком на Таганской площади в Москве. Собственник не только не позаботился о сохранности здания, но и надругался над историческим проектом: чтобы увеличить площадь сдаваемых в аренду помещений, коммерсанты сделали надстройку, крытую гофрированным железом. После долгих разбирательств здание пришлось вернуть городу через суд, и кто будет заниматься его восстановлением, пока неясно.
Руководитель проекта «Анализ рынка недвижимости» Андрей Бекетов считает, что сотрудничество с собственником является залогом процветания исторического архитектурного фонда: «Приватизация стимулирует инвестора быть более ответственным. Нельзя забывать, что когда здание передается в собственность, оно становится новым активом компании, повышающим ее капитализацию. В случае если инвестор не выполняет свои обязательства, это может сильно ударить по его репутации, поскольку изъятие будет проходить через суды».
Как следует из опыта девелоперских компаний, перспективы эксплуатации восстанавливаемых объектов сами по себе не могут кардинально изменить ситуацию. Привлечению частных инвестиций должен также способствовать благоприятный налоговый климат. Следующим шагом во взаимодействии с бизнесом должно стать повышение инвестиционной привлекательности объектов культурного наследия. Например, во Франции владелец замка может с помощью специальных положений в Налоговом кодексе вернуть себе до половины средств, потраченных на реставрацию.
Если подобные меры запоздают, ситуация оставит нас один на один с неутешительной статистикой: за последние 10 лет погибло 2,5 тыс. памятников истории и культуры. При этом половина из 80 тысяч российских памятников находится в неудовлетворительном или аварийном состоянии.
