Сергей Сергиевский
После того как в прошлом году был принят Земельный кодекс, нерешенной осталась главная проблема, именно та, без которой и кодекс не кодекс: проблема купли и продажи сельскохозяйственных земель. Потому что куплю и продажу земельных участков в городах и прочих населенных пунктах, строго говоря, операциями с землей и называть-то не вполне справедливо. Там продают и покупают в основном участки под строительство жилья, торговых предприятий и других доходных заведений. А это значит, что продают и покупают вовсе не землю, а всего лишь место на земле, кусок территории. Какого качества земля на этом куске, покупателя интересует с чисто инженерной точки зрения, чтобы только постройка не рухнула. Собственно же земля, то есть почва со всей ее природной производительной силой и со всем, что эту силу поддерживает - рельефом, климатом, речками, окрестными лесами и так далее, - все это земля сельскохозяйственная. Как ее покупать и продавать, и должен определить закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пока еще не принятый, но бурно обсуждаемый. Хорош ли этот закон, плох ли - главная его особенность в том, что он отстал от жизни.
Есть закон, нет закона, а землей торгуют
По российскому обыкновению сельскохозяйственные земли продавали на протяжении последнего десятилетия и без специального закона. Тем более что в статье 36 Конституции РФ записано, что "граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю" и что "владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно...". Да, есть в этой статье и такой пункт: "Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона". Но пока федерального закона не было, некоторые регионы приняли свое земельное законодательство, как, например, в Саратовской области и Татарстане.
В Татарстане в прошлом году было осуществлено 17 783 сделки с земельными участками общей площадью 25 тыс. гектаров. Но 39% участков было передано в аренду. 38% сделок составили 6706 сделок по продаже земельных участков, но их общая площадь - всего 721 га. Большая часть всех сделок относится к садовым участкам. Со дня принятия Земельного кодекса Республики Татарстан еще не зарегистрировано ни одного случая купли-продажи сельхозземель, хотя на аукцион выставлялись участки с относительно высокими потребительскими свойствами. Как считает начальник отдела аграрных преобразований и мотивации труда республиканского Минсельхоза Александр Стогний, покупатель ждет федерального закона, который "ускорит оборот земель сельхозназначения и будет максимально способствовать развитию земельного рынка".
В Саратовской области активно проводятся земельные аукционы, на которых торгуют государственной землей. За 3,5 года их проведено 453, продано 1635 участков общей площадью 19,1 тыс. га. Участков для сельскохозяйственного использования продано всего 183. На аукционах в консолидированный бюджет области было заработано 25 млн. руб., из них только 4 млн. руб. - от продажи сельскохозяйственных земель. Но, как утверждает министр земельной политики областного правительства Николай Владимиров: "Для нас цель получить деньги в бюджет была не главной. Главное - формирование собственника. Даже если бы гектары шли только за рубли, мы бы все равно продолжали воспитывать желание покупки".
В Кемеровской области уже сейчас реализуется комплекс мер по выделению земельных участков тем жителям региона, кто готов на них работать. В тех районах области, где продолжается сокращение рабочих мест в промышленности, желающим предлагают земли из фонда перераспределения, а он насчитывает сегодня более 13 тыс. га. Если будущий фермер намерен выращивать зерно, то размер его надела может достигать 350 га. Если речь идет о животноводстве, то - до 100 га. Но а если профиль овощеводческий, то не более 60 га. Те, кто взял землю, получат займы для строительства жилья на льготных условиях: на 10 лет под 6% годовых. Для кредитования покупки животных областная администрация создает специальный фонд. Условия выделения кредитов: от 3 до 18 месяцев под 3-5% годовых. Что касается комбайнов и техники для обработки земли, то расчет сделан на то, что Кузбасс и сельхозпредприятия и учреждения потребкооперации будут на договорной основе помогать начинающим фермерам пахать, сеять и убирать урожай.
Теневой оборот - заниженные цены
В Ростовской области с ее агропромышленным комплексом, одним из ведущих в России, местного законодательства, разрешающего куплю-продажу земли, нет. Но, как сказал в беседе с корреспондентом "НГ" заместитель министра областного Министерства сельского хозяйства и продовольствия Владимир Сулименко, на Дону купля-продажа земли идет уже не первый год, в том числе и теневая.
Обсуждая проект закона "Об обороте земель...", многие ростовские чиновники и лидеры общественных организаций подчеркивают, что этот документ необходим, чтобы легализовать существующий оборот земель и права собственности на землю, фактически уже находящуюся в частных руках.
Все сделки по продаже земли на Дону осуществляются по заниженным ценам. Продажа осуществляется на договорных условиях, и каждый старается показать минимальную цену, чтобы уменьшить налог. Но это не только донская проблема.
Кадастровая стоимость гектара земли в среднем по России - 11,5 тыс. руб. Арендная стоимость гектара в Татарстане колеблется от 379 руб. в Балтасинском районе, до 8 руб. - в Нижнекамском.
Кадастровая оценка 1 га земли на Дону - 19,5 тыс. руб. На севере Ростовской области в Тарасовском районе местные власти оценили 1 га в 15 тыс. руб. (один пай - 10 тыс. руб.). Но редко какому крестьянину удается продать землю за эти деньги. Так, одна из семей вынуждена была (деньги нужны были на улучшение жилья) продать 20 га земли за 6 тыс. руб.
Столь же разителен разрыв между рыночной и кадастровой ценой земли сельхозназначения (300 рублей против 20 тыс.) и в Саратовской области. Сблизить эти цены, по мнению министра земельной политики Николая Владимирова, позволят зафиксированное в законе об ипотеке право владельца земли закладывать ее по цене, ориентированной на кадастровую стоимость, и обязанность уполномоченного банковского учреждения играть по данным правилам.
Банки рискуют и проигрывают
Отношения банков и сельских товаропроизводителей-землевладельцев - один из ключевых, узловых моментов. В Саратовской области практика залога земель сельскохозяйственного назначения готовилась через отделение банка СБС-Агро. И даже когда закон об ипотеке оговорил невозможность залога сельхозземель, губернатор Дмитрий Аяцков убеждал банки, что при легитимности местного закона земля может браться в залог. Банкиры эти доводы слушали, но землю в залог не брали. Это вовсе не значит, что финансисты не хотят вкладывать деньги в аграрный сектор. По данным ГУ ЦБ по области, объем кредитных вложений в АПК банками области все время растет и составил в 2001 году 2,7 млрд. руб. Удельный вес кредитов сельхозтоваропроизводителям по России составляет 1,1%, а по области - 3,7%. Кредитовать село оказалось рентабельнее и надежнее, чем предполагалось, но, конечно, неуполномоченные банки не будут принимать в залог землю по кадастровой стоимости, хотя наличие оформленной в собственность работающей земли они учитывают уже и сейчас.
В Ростовской области за последние семь лет лишь два банка рискнули выделить селянам кредит, беря в залог землю. И попытки эти оказались для банков неудачными, ибо потом они не знали, что делать с этим залогом. По убеждению областного министра сельского хозяйства и продовольствия Владимира Сулименко, возможность залога сельскохозяйственных земель в банках для получения кредита сегодня волнует абсолютно всех сельчан. Сегодня, поскольку основные средства в сельском хозяйстве сейчас как никогда изношены, банки берут в залог только готовую продукцию - зерно, скот, и больше ничего. Поэтому законом должны быть разработаны механизм залога сельскохозяйственной земли и возможность получения банковского кредита под эту землю. Иначе закон "Об обороте земель┘" ничего существенного не принесет.
Инвестора ждут и "не пущают"
Разговоры о непоправимой убыточности сельского хозяйства как будто пошли на спад. Есть весомые доказательства, примеры хозяйств и хозяев, работающих на земле эффективно. И потенциальные инвесторы все более внимательно интересуются перспективами вложения денег в АПК. Крестьян это и радует и настораживает.
В Ростовской области, как рассказал корреспонденту "НГ" заместитель губернатора Иван Станиславов, сегодня немало случаев, когда в сельское хозяйство хотят прийти инвесторы - местные, московские, а их туда не пускают те, кто держит землю, но использует ее крайне неэффективно. Между тем на Дону сельскохозяйственный бизнес сейчас суперприбыльный. Даже проблематичные хозяйства дают 60-70% рентабельности. Поэтому инвесторы в село идут. Изъявили желание инвестировать сельское хозяйство ряд ростовских предприятий, а также несколько крупных российских нефтяных компаний.
Около 100 крупных фирм-инвесторов - из Москвы, Самары, Белгорода - работают на территории Саратовской области. К инвесторам и их смене областные и муниципальные власти относятся спокойно. Еще лучше, по мнению областного министра земельной политики Николая Владимирова, если из них выстроится очередь. Пока в отсутствие федерального закона инвесторы работают на саратовской земле преимущественно на правах аренды. Власти ставят им главное условие - качество земли не должно ухудшаться. Кроме традиционных методов контроля (каждую неделю от 300 до 600 проверок делают земельные комитеты), в области практикуется спутниковое наблюдение. Создана система перераспределения земли в пользу эффективно хозяйствующих субъектов. За 2000-2001 годы перераспределено 920 тыс. га. Намечено к перераспределению еще 1100 га. Возможность перехода собственности из коллективной в частную заставляет хозяйствовать эффективнее. В результате 56% сельхозпредприятий рентабельны.
- В последние годы заметно вырос инвестиционный интерес к сельскому хозяйству, - рассказывает начальник отдела аграрных преобразований и мотивации труда Минсельхоза Татарстана Александр Стогний. - Только в конце прошлого и начале нынешнего года частники - и варяги, и местные предприятия - вложили средства еще в 27 хозяйств республики.
Но когда инвестор берет в аренду убыточное хозяйство, он начинает считать доходы и расходы и выясняет, что четверть занятых в производстве крестьян этому хозяйству не нужны. Каждый четвертый получает уведомление об увольнении. Уволенные сколачивают инициативную группу и отправляют в Казань гонца искать справедливость, а уж тот не жалеет красок, чтобы расписать, как "глава администрации и его родня приватизировали весь район". Глава, конечно, не дремлет, но уже сегодня созрели условия для формирования крупных агрохолдингов на базе крупных промышленных предприятий. А следом пойдут коммерческие банки. Ждут только принятия федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". И тогда крестьянин останется один на один с новыми хозяевами села, которые меньше всего заинтересованы разъяснять мужику его конституционные права.
Китайцам нравится дешевая земля
Особый, крайне острый и болезненный аспект проблемы инвестиций и инвесторов - продажа земли иностранцам.
В Приморье, например, такая возможность вызвала негативную реакцию Законодательного собрания края.
- Ожидать поток инвестиций от свободной продажи земли иностранцам неправильно, - поделился своим мнением с корреспондентом "НГ" председатель комитета по продовольственной политике и природопользованию ЗС Сергей Сидоренко. - Такими же соображениями руководствовались при проведении приватизации, но мы видим сегодня, чем обернулся процесс бесконтрольного перераспределения собственности. Сегодня земля в России дешевая. Разрешить продавать ее означает в нашем случае пустить в край китайский и южнокорейский капитал, который будет приобретать ее не для обработки, а для дальнейшей перепродажи. Пока земля дойдет до нормальной цены, она пройдет 4-5 оборотов, и в результате мы окажемся на своей же территории арендаторами земли у китайских латифундистов. Кстати, в самом Китае нет права собственности на землю, но инвестиции в страну идут.
Весь сыр-бор, собственно, идет вокруг 1,5 млн. га, что составляет около 10% территории Приморского края. Из этих полутора миллионов только половина занята под пашни, и лишь 450 тыс. га реально обрабатывается сельхозпредприятиями края. Однако, по мнению Сидоренко, недоосвоенность сельхозземель еще не повод для их продажи иностранным собственникам.
- Правительство идет по пути наименьшего сопротивления, вместо того чтобы разрабатывать программы для освоения земли российскими сельхозпроизводителями. Между тем не всегда те же китайские граждане арендуют наши земли для сельхозработ. В Октябрьском или Пограничном районах, например, на этих землях возводятся постройки, которые к сельскому хозяйству не имеют никакого отношения, - говорит Сидоренко. - Речь идет о целенаправленном формировании мест для компактного проживания китайских граждан на нашей территории. И это в то время, когда у приморских сельхозпредприятий наконец-то появились тенденции роста.
Любопытно, что в руководстве краевой администрации не все согласны с депутатами. На встрече с ними 16 апреля первый вице-губернатор Александр Костенко сказал, что предлагаемые депутатами поправки по ограничению прав иностранцев рубят идеологию инвестиций:
- Если бы я был инвестором, то в край на таких условиях не пошел. Они просто загоняют присутствие иностранного капитала на территории края в тень через подставных российских граждан. Что же касается китайских незаконных построек, то на самом деле это не проблема. Один звонок в УВД, и завтра там ничего не будет, если это действительно незаконно.
Однако в конце марта руководитель департамента экономической безопасности краевой администрации Александр Громов направил владивостокскому мэру Юрию Копылову письменную просьбу предоставить перечень приграничных территорий на землях поселений Владивостока. На вопрос корреспондента "НГ", с какой целью формируется перечень, Александр Валентинович признался, что цель - не допустить продажи земли иностранцам.
Куда ни кинь, кругом границы
Владимир Путин высказался по этой проблеме 22 апреля на заседании Госсовета: "Я понимаю озабоченность тех, кто считает, что на данном этапе для России возможно законодательно запретить покупку земли иностранцами" - и добавил, что, "возможно, на каком-то этапе - пока мы не урегулируем рынок, не поймем, что происходит в этой сфере, - не следует спешить" с продажей земли иностранцам. В качестве одного из компромиссных вариантов тремя днями раньше на президиуме Госсовета было предложено регулировать специальными указами президента продажу земли иностранцам в приграничных областях и некоторых других районах. Возможно, эти меры будут исчерпывающим ответом на беспокойство приморских депутатов. Но ведь большинство самых хлебных регионов России пограничные: Ростовская, Воронежская, Волгоградская, Саратовская, Оренбургская области, Алтай... Куда же пускать иностранцев - на Север? Президент сказал еще, что по этому вопросу должен быть достигнут общенациональный консенсус. Как его достигать - референдумом?
Президент Чувашии Николай Федоров предложил свой вариант: передать право разрешать продажу земли иностранцам в компетенцию субъектов Федерации. Но у местных властей иногда возникают весьма причудливые идеи. Года полтора назад по Татарстану пошел слух, будто бы шейх из Саудовской Аравии скупает плодородные земли в Верхнеуслонском районе, что живописно раскинулся на левом берегу Волги прямо напротив Казани. И ведь не запретишь, поскольку Земельным кодексом РТ не предусмотрены какие-либо ограничения оборота сельхозземель при условии сохранения их целевого назначения. А права иностранных граждан приравнены к правам граждан России. Многое в этом слухе смущало, но больше всего гражданство шейха: богатая арабская страна, на содержании которой, по сути, находится местное духовное управление мусульман, официально исповедует ваххабизм. И, приобретая в собственность без малого весь Верхнеуслонский район, саудовский шейх приобретал также возможность развернуться на купленных землях в полную мощь своих ваххабитских устремлений. А то, что они у него имелись, можно было не сомневаться, ибо, как выяснилось, шейх не собирался покупать землю. Три с половиной тысячи гектаров плодородных земель саудовскому шейху передавались в постоянное, бессрочное пользование. Бесплатно! Причем 70% этой земли принадлежало сельскохозяйственному производственному кооперативу "Идель", созданному собственниками земельных долей. На защиту их интересов встало Министерство сельского хозяйства и продовольствия РТ. Тем более что Земельный кодекс запрещает бесплатную передачу земли в собственность иностранцам. Таким образом, ситуация разрешилась в пользу местных крестьян. Но тема для размышлений осталась.
Нерожденный закон: прогнозы на жизнь
И все же если не в этом стратегическом вопросе, так во многих других аспектах оборота сельхозземель компетенция местных органов власти, видимо, должна быть существенно расширена. Именно это было одним из главных камней преткновения в споре между Центром и губернаторами в ходе обсуждения законопроекта. Чем завершится это спор на практике, когда закон будет принят, пока трудно сказать. Во всяком случае, на президиуме Госсовета 19 апреля Владимир Путин подчеркнул, что новому закону предстоит действовать уже в сложившемся правовом поле, поэтому необходимо добиться того, чтобы новый закон не противоречил уже действующим. Путин отметил и то, что следует учитывать многообразие условий российских регионов и неоднородность типов земли. Многие вопросы, по его мнению, следует передать для решения в субъекты Федерации, в частности, вопрос о сроках введения в оборот сельскохозяйственных земель.
В начале этого обзора было сказано, что закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отстал от жизни - просто потому, что опоздал родиться. Он и теперь еще не рожден, но уже вынужден догонять жизнь, наверстывать большой, многообразный опыт, накопленный в разных регионах России, опыт далеко не всегда успешный, но всегда поучительный.
При условии, что законодатели захотят и сумеют в полной мере воспользоваться этим опытом, закон будет жить и приносить плоды - как в переносном, так и в прямом смысле. Но только при этом условии.
Дарья Гармоненко