Новые налоговые льготы помогут развивать полицентричность Москвы

Крупные объекты уже не один год строятся за пределами Третьего транспортного кольца, и сейчас эта тенденция усиливается. Фото с сайта www.mos.ru

Московские власти продолжают настойчиво развивать российскую столицу как полицентричный город. Мэр Сергей Собянин на минувшей неделе озвучил новые предложения для инвесторов, которые должны стимулировать бизнес к инвестициям в развитие периферийных районов мегаполиса. С 2010 года строительство объектов, способных генерировать рабочие места, стараются выносить за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК), чтобы уменьшить так называемую маятниковую миграцию. Она – проблема многих современных крупных городов, и в Москве точек приложения труда в центре все еще много, однако уже несколько лет подряд ситуацию целенаправленно пытаются изменить.

Маятниковая миграция для многих мегаполисов – серьезная проблема. Миллионы людей утром отправляются с окраин и пригородов в центральную часть города на работу, а вечером – с работы домой. Это не только создает в часы пик серьезную нагрузку на общественный транспорт и дорожную сеть, но и плохо влияет на здоровье самих горожан. Ведь они нередко проводят несколько часов в день в дороге, не высыпаются, мало времени проводят с семьями и меньше отдыхают. По данным мэрии Москвы, несколько лет назад примерно 3,5 млн человек ежедневно по утрам отправлялись в центр, а вечером этот поток людей двигался в обратном направлении. Команда Собянина сделала ставку на развитие Москвы как полицентричного города, отказавшись от дальнейшего насыщения исторического центра крупными объектами, которые позволяют создать новые рабочие места. Для этого пришлось резко ограничить строительство деловых зданий в центральной части столицы и даже расторгнуть сотни инвестиционных контрактов. Застройщиков стимулировали развивать аналогичные объекты за пределами ТТК, например там, где ранее располагались промзоны. За восемь лет на месте выведенных из столицы промпредприятий, на территории Новой Москвы и в других районах вне ТТК удалось построить примерно 15 млн кв. м магазинов, офисов, технопарков и прочих коммерческих объектов. «Ситуация начала потихоньку выправляться, – отметил Сергей Собянин в специальном сообщении на официальном сайте. – Если в 2010 году в центре было сконцентрировано 43% рабочих мест, то сегодня их доля сократилась до 35%. Тем не менее дефицит рабочих мест за пределами ТТК по-прежнему ощущается достаточно сильно».

Новым стимулом инвесторов станут преференции для тех, кто планирует развивать крупные коммерческие объекты на периферии. «Мы решили сделать следующий шаг: ввести финансовые льготы для инвесторов, создающих места приложения труда за пределами центра», – написал градоначальник. В Москве застройщик в первый год строительства или реконструкции здания вносит арендную плату за земельный участок в повышенном размере, при этом размер дополнительного платежа зависит от плотности застройки и составляет 5–80% кадастровой стоимости земельного участка. Новое постановление правительства Москвы отменяет этот дополнительный платеж в случае строительства или реконструкции зданий коммерческого назначения за пределами ТТК. «Новая льгота снизит себестоимость строительства/реконструкции зданий коммерческого назначения на 8–10%, – считает градоначальник. – Скидка на первый взгляд небольшая, но она радикально улучшит экономику многих проектов, которые сегодня являются нерентабельными». Отметим, что при строительстве жилья или апартаментов дополнительный платеж будет по-прежнему взиматься.

В итоге у инвесторов появится стимул создавать на месте бывших промзон районы, обеспеченные офисами, магазинами и другими местами приложения труда. При этом малый и средний бизнес тоже выиграет, поскольку появление современных объектов (магазинов и офисов) приведет к снижению стоимости аренды за пределами ТТК. Ну а прямая выгода москвичей будет заключаться в том, что теперь им будет необязательно отправляться на работу в центр. Рабочие места станут появляться буквально у дома, а это значит, та самая маятниковая миграция будет уменьшаться. Опосредованно это позволит также снизить нагрузку на экологию, поскольку новые рабочие места на периферии приведут к тому, что горожане будут меньше использовать автомобили для ежедневных поездок.

«Сложное устройство современных городов входит в противоречие с жесткими градостроительными принципами, оставшимися в наследие от прошлого века, – говорит руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов. – Сегодня активное развитие коммерческой недвижимости в пределах ТТК привело к тому, что фактический центр города уже находится не в пределах Садового кольца, а в пределах ТТК. Ведь именно коммерческая недвижимость формирует деловую активность. И активизация ее строительства за пределами ТТК позволит развитому центру города увеличиваться». По словам эксперта, само по себе обнуление платежей без потребностей рынка не повлияет на ситуацию, но сегодня очевидны первые признаки дефицита качественных крупных блоков офисных площадей. «Развитие транспортной инфраструктуры и повышение мобильности граждан уже не делает обязательным размещение офиса в самом центре города. Уже началось формирование локальных деловых кластеров за пределами ТТК. Важно, что городские власти действуют в одном тренде с требованиями рынка», – считает Соколов.

«Это постановление, безусловно, станет еще одним стимулом для девелоперов развивать коммерческую функцию в проектах комплексного освоения по всей территории города, а не только в центре, – согласен генеральный директор концерна «Крост» Алексей Добашин. – Мы фиксируем повышенный спрос на объекты коммерческого назначения именно за пределами ТТК как со стороны потребителей (товары и услуги в шаговой доступности), так и среди инвесторов и арендаторов, готовых развивать бизнес на этих площадях с доходностью до 12% годовых».

По словам Добашина, новые объекты необязательно должны быть крупными торговыми моллами или офисными центрами. «Одно из эффективных проектных решений, способное изменить город, – торговая галерея, объединяющая функцию прогулки и покупок. Такое решение, которое мы сегодня активно внедряем в Москве, не выносит коммерческую функцию за пределы жилого пространства, а делает ее частью прогулочной зоны жилого двора, вдоль которой располагаются предприятия торговли и услуг. Двор, спроектированный прежде всего для отдыха, получает новую функцию – торговую: жителям не надо покидать свой ЖК, чтобы заняться шопингом или пойти в ресторан. Успешность бизнесу «первого этажа» гарантирует и стабильный спрос: жители комплекса составляют до 70% постоянных клиентов. Стоит отметить, что новые льготы выгодны не только для девелоперов, которые занимаются исключительно строительством коммерческой недвижимости, но и для тех, кто строит жилые проекты, поскольку развитие коммерческой функции внутри ЖК увеличивает спрос на квартиры до 20%», – говорит гендиректор концерна «Крост».

«Поправки в законодательство будут способствовать появлению небольших магазинов рядом с домом, реорганизации мансард, преобразованию подвалов и первых этажей, где станет возможным открыть небольшие сервисы, кафе, частные детские сады и так далее, – очень много возможностей, – отмечает эксперт по архитектуре и градостроительству архитектурного бюро RTDA Елена Попова. – Это будет именно локальный бизнес, а когда человек относится к тому месту, где он живет и работает, как к своему, где он полностью отвечает и за работу, и за жизнь, и за окружение, и за то, как к нему относятся соседи, вот это и есть настоящая городская жизнь».

Иностранные эксперты на Московском урбанистическом форуме отмечали, что в мегаполисах будущего должно быть меньше перемещений горожан. «Мы уже работаем над этим в Тель-Авиве, – говорила директор по информационным технологиям муниципалитета Тель-Авива Лиора Шехтер. – В каждом микрорайоне, у каждой дороги есть собственные магазины, рабочие места. Люди остаются в своем районе, у них нет необходимости ехать в центр города или другие районы. Они могут перемещаться, но все, что нужно для жизни, есть рядом с их домом. Очень важно обеспечить такие условия, чтобы у людей не было необходимости ездить в разные районы города».

«Преимущества мегаполиса заключаются в экономии за счет масштабов пространства и плотности населения, а также в социальном и экономическом развитии, – констатирует глава исследовательского подразделения Wuppertal Institute Оливер Лах. – Однако необходимо фокусироваться на создании полицентричной системы: внутри города должно находиться несколько городов со всеми удобствами, возможностями, рабочими местами и развитыми сервисами, доступными для каждого. Это именно то, что уже происходит в Москве, и нужно продолжать работать над созданием городов в городе».