Александр Петренко Московское правительство утвердило правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые городские власти называют вторым по значению градостроительным документом после Генерального плана. Перед принятием правил, с декабря прошлого года, москвичи могли оценить правила и внести в них свои поправки, однако не все горожане все еще понимают, что это за документ и зачем он нужен. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА рассказала журналисту «НГ» Александру ПЕТРЕНКО о том, что изменится в градостроительной сфере после принятии ПЗЗ.
– Надежда Борисовна, как можно простыми словами объяснить, что такое Правила землепользования и застройки, и почему этот документ важен?
– Правила землепользования и застройки – это документ, который устанавливает для всей территории города единые нормы: что, где и как можно строить. Правила определяют то, что в Градостроительном кодексе называется градостроительным регламентом – вид разрешенного использования земельных участков, что можно на них возвести – многоквартирные дома, индивидуальные жилые дома, офисные здания или промышленные здания. ПЗЗ также определяют, на каких территориях вообще ничего нельзя строить, а земля сохраняется под дорогу или парк. Также устанавливаются требования по этажности застройки, – например, определяется, что в этом месте можно строить многоквартирные дома не выше 10 этажей. Устанавливается и предельная плотность застройки – например, сколько квадратных метров жилья может быть построено на гектар. Важность ПЗЗ в том, что эти правила публичные, открытые и содержат в себе как текст, так и карту. Можно будет зайти на сайт Москвы, открыть эту карту, на которой обозначены все дома и земельные участки, подвести курсор и увидеть, что на конкретной территории разрешено строить и понять все остальные параметры застройки территории. Так что ПЗЗ – это заранее известные всем правила по застройке земельных участков в городе. При этом, повторюсь, на карте выделяются и территории которые не подлежат застройке – особо охраняемые территории, парки, территории общего пользования, в том числе дороги и магистрали.
– Каково главное отличие ПЗЗ от ранее существовавшей процедуры определения правил застройки участков?
– Теперь все показатели участков будут заранее известны и доступны в Интернете. Но поскольку территория города динамична, градостроительные регламенты могут меняться, то и в ПЗЗ могут вноситься изменения. Они, во-первых, должны быть обоснованными, а во-вторых, должны вноситься с учетом публичных слушаний. Раньше существовала достаточно закрытая процедура выдачи градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) и их судьбу решала Градостроительно-земельная комиссия города, которая при необходимости собиралась и обсуждала – можно ли поменять вид использования какого-то земельного участка. Например, на земельном участке размещен общественно-деловой центр, а застройщик хотел построить вместо него многоквартирный дом – и комиссия определяла, можно ли произвести такое изменение. Никто про это решение особо не знал, и вся информация сохранялось внутри административного аппарата. Теперь же застройщик тоже будет иметь право обратиться за изменением вида разрешенного использования или этажности застройки участка, но уже должны будут проводиться публичные слушания по этому вопросу, и только после них может быть принято решение о внесении изменений в ПЗЗ. И плюс – все ранее выданные ГПЗУ, о которых ранее мало кто знал, теперь отражены на карте в правилах землепользования и застройки.
– Проект ПЗЗ несколько месяцев обсуждался москвичами. Были ли учтены мнения и пожелания жителей при принятии итогового документа?
– В ходе публичных слушаний, насколько я знаю, были замечания граждан по поводу некоторых участков. Например, обнаруживали неточность фактического использования, или что принятое решение по ГПЗУ ранее было отменено. В итоге вносились изменения в проект ПЗЗ. Так что публичные слушания помогли отловить такие ошибки.
– Как изменится срок согласования документации с принятием Правил землепользования и застройки – увеличится или уменьшится?
– Если следовать действующему градостроительному регламенту, который зафиксирован в ПЗЗ, то срок согласования документов сократится, поскольку теперь ГПЗУ будет просто выпиской из ПЗЗ. А если же есть желание изменить градостроительный регламент (или вид разрешенного использования, или параметры застройки, этажность) – по срокам, на мой взгляд, будет примерно так же, как и сейчас. Просто раньше в этом случае надо было получать ГПЗУ – это была не быстрая бюрократически процедура, а теперь надо будет вносить изменения в ПЗЗ после проведения публичных слушаний – это тоже займет какое-то время.
– Одно из нововведений ПЗЗ – увеличение плотности застройки промзон. Зачем это было сделано – для привлечения инвесторов для развития промышленных территорий Москвы?
– Насколько я понимаю, это касается не всех промзон, а только нескольких, выделенных под редевелопмент. Есть промзоны, которые сохранили плотность застройки, но есть и те, где планируется проводить модернизацию в соответствии с новыми правилами комплексного развития территорий промышленных зон, чтобы можно было размещать там новые, технологические инновационные производства. Для них увеличение плотности – это некая перспектива развития, для чего и предусмотрели увеличение плотности застройки.
– Правила землепользования и застройки были разработаны до принятия решения о подготовке новой программы реновации пятиэтажного жилищного фонда. Каким образом будут теперь вноситься изменения в ПЗЗ кварталов, которые войдут в эту большую программу?
– Сейчас в Госдуму внесен законопроект, который позволит внести изменения в различные федеральные законы, необходимые для проведения реновации пятиэтажек в Москве. Там предусматривается одна специальная особенность процедуры установления регламентов для этих территорий. По общему правилу, сначала вносятся изменения в ПЗЗ, потом разрабатывается проект планировки территории, и следуют все остальные процессы. Но для ускорения реновации пятиэтажек в законопроекте предложили обратный порядок: сначала делается проект планировки и его утверждение уже является процедурой внесения изменений в ПЗЗ. То есть совместили две действия – утверждение проекта планировки и внесение изменений в ПЗЗ. Еще один момент – в Москве должны быть установлены специальные процедуры учета мнения граждан по программе реновации. В чем будут состоять эти процедуры мы, надеюсь, узнаем в ближайшее время. Может быть, это будет даже более сильная процедура, поскольку публичные слушания носят рекомендательный характер, а результат учета мнения может оказаться более весомым.
– Во время публичных слушаний по ПЗЗ жители немало внимания уделяли вопросу сохранности зеленных насаждений – парков, природоохранных территорий. Они как-то защищены от изменения границ и застройки?
– Зоны с особыми условиями территорий отражаются на карте ПЗЗ и в отношении них градостроительный регламент вообще не устанавливается, поскольку там нельзя строить. Но если город хочет изменить границы этих территорий, то также должны быть проведены публичные слушания в таком же формате, как и при внесении изменений в ПЗЗ для других участков.
– ПЗЗ – довольно сложный для неподготовленного горожанина документ. Планируется ли как-то разъяснять москвичам – что это за правила, как в них разобраться, зачем они горожанам?
– Комитет по архитектуре Москвы планирует на своем сайте продолжать работу по презентации ПЗЗ в наиболее удобном виде, с разъяснениями как их читать, – такая задача стоит и мне кажется это правильно. Сейчас мы только начинаем пользоваться этими правилами, мы в отношении ПЗЗ находимся в первом классе и нам нужно всем лучше разобраться, как они работают – и архитекторам, и разработчикам, и жителям. Это хороший, но сложный инструмент, посредством которого открыто и публично предъявляются публичные ограничения по совместному использованию горожанами, собственниками и инвесторами территории Москвы. Нужно, чтобы все понимали принципы действия ПЗЗ, использовали их максимально активно и чтобы сам этот инструмент тоже развивался.
Дарья Гармоненко