Может ли строительство жилья стать драйвером роста экономики

Фото агентства городских новостей "Москва"

Строительство жилья является важной отраслью экономики и при определенных условиях может стать если не главным, то одним из главных драйверов роста. А для того чтобы избежать проблем, важно вводить более точные параметры качества нового жилья. Если ориентироваться только на количество квадратных метров и сроки, то есть большие шансы получить проблемы на средне- и долгосрочную перспективу.

Понятие «среда для жизни», которую мы хотим создать, красочно описывается на разных профессиональных мероприятиях, но оно практически отсутствует на уровне городского планирования и игнорируется при утверждении большинства проектов ЖК. У губернаторов в KPI есть показатель по объему ввода нового жилья, но пока нет показателей по качеству. В ряде городов, включая столицу, для решения обозначенных задач есть ресурсы, но у большинства регионов такие ресурсы либо сильно ограничены, либо их нет вовсе. Отдельно стоит обозначить вопрос, кто все эти проекты будет реализовывать. У нас большой дефицит кадров надлежащей квалификации. Если мы хотим амбициозные планы претворять в жизнь, то нужно создавать базу для этого, многократно увеличивать финансирование на подготовку специалистов, выделять ресурсы на реализацию проектов на местах.

Из более 9 тыс. строящихся домов в реестре проблемных объектов сейчас находятся почти 3 тыс. Современные управленческие и строительные технологии, позволяющие существенно улучшить экономику проектов при одновременном улучшении качества итогового продукта, внедряются очень медленно. Что касается качества управления проектами строительства жилья, то, очевидно, мы с вами сейчас наблюдаем устойчивый тренд на снижение этого показателя.

В качестве более конкретного примера таких проблем можно обозначить квартирографию – то, что регуляторы отрасли предпочитают пока «не замечать». Строятся проекты с площадью квартир менее 25 кв. м, а согласно международным стандартам, такие объекты не могут быть предназначены для долговременного проживания. В некоторых проектах ЖК доля подобных квартир превышает 70%. Это означает, что, во-первых, чиновники, согласовывающие подобные проекты, фактически одобряют создание на подшефных территориях проблемы социальной сегрегации со всеми сопутствующими последствиями, во-вторых, появление подобных проектов увеличивает наше отставание от более развитых рынков по обеспечению жилой площадью населения. Предстоит большая работа по корректировке системы.

Стоит отметить, что уровень доверия покупателей к новому строительству уже не очень высокий, мягко говоря, и все вышеперечисленное снижает это доверие еще больше. По факту многие новостройки проигрывают по целому ряду потребительских свойств объектам, которые были построены еще в прошлом веке. А это уже подрывает основу устойчивого развития нового строительства. Речь о принципе, согласно которому новый продукт как минимум по ряду своих характеристик должен превосходить то, что было сделано «до». Чтобы начать возвращать доверие потребителя к новостройкам, важно актуализировать на федеральном законодательном уровне требования к качеству современного жилья. Для начала хотя бы определиться с тем, что нельзя и как нельзя строить. На муниципальном уровне эти требования можно дополнять, но при условии исключения возможности корректировок, снижающих качество той самой «среды для жизни». Разумеется, также потребуется доработать систему контроля качества.

Какова же роль ипотеки в развитии рынка?

Путь, который прошли до нас более развитые рынки, показывает, что для улучшения жилищных условий существуют два наиболее эффективных инструмента – ипотека и аренда, включая социальную аренду. Достижение показателей по объему строительства жилья, которые есть на данный момент, было бы невозможно без использования ипотеки, и, разумеется, динамичное и устойчивое развитие сектора недвижимости без развития института ипотеки также непредставимо. И госпрограмма льготной ипотеки внесла большой вклад в поддержку рынка.

Но ипотека – не вещь в себе, а инструмент поддержки спроса и развития рынка недвижимости. Вопрос в том, какой именно она должна быть. Миссия национальных и федеральных проектов, связанных с жильем, – повышение доступности жилья для населения. Успех этой миссии будет зависеть от того, насколько эффективно регуляторы и профессиональные игроки отрасли будут использовать имеющиеся инструменты. Для того чтобы жилье в России становилось все более доступным, важна сбалансированная поддержка и спроса, и предложения. Необходимо повышать привлекательность рынка строительства жилья для девелоперов и инвесторов, способствовать росту конкуренции на рынке профессиональных игроков, в том числе за счет развития и совершенствования института проектного финансирования. Если нарушить баланс спроса и предложения, это приведет либо к стагнации сектора жилищного строительства, либо к необоснованному росту цен на квадратный метр и в итоге к снижению уровня доступности жилья.

Кроме того, развитие сектора строительства жилья создает мультипликативный эффект. Другими словами, денежные вливания в этот сектор, выраженные в виде господдержки и/или частных инвестиций, приводят к росту занятости и притоку инвестиций во множестве смежных отраслей экономики, что в конечном итоге оказывает прямое или косвенное положительное влияние на рост доходов населения. Соответственно снижение активности в секторе строительства окажет строго обратный эффект, то есть рост доходов населения будет еще больше ограничен.