Екатерина Блинова
Этот дом на улице Бориса Галушкина долгое время был лабораторией проектировщиков и строителей.
Фото Евгения Зуева (НГ-фото)
О планах по дальнейшей застройке спальных районов Москвы заявил в понедельник первый заместитель мэра в столичном правительстве и глава стройкомплекса города Владимир Ресин. Новые масштабные стройки развернутся в Марфине, Алтуфьеве, Бутове и еще порядка десяти спальных районах. «Такого объема, над которым поручено работать одновременно, еще никогда у нас не было», – добавил глава стройкомплекса.
Новое строительство развернется на территориях традиционной московской массовой застройки, где с начала 70-х годов прошлого века идет строительство многоэтажек. И большинство из них, в первую очередь, пионеры «брежневского» этапа домостроения – девяти– и двенадцатиэтажки спальных районов, не знают капремонта 30 и более лет. Проектировщики и строители, определившие на долгие годы облик всех московских окраин, сейчас признают, что «брежневское» жилье по своим потребительским и эстетическим характеристикам современных требований, как и хрущевки, уже не выдерживает.
До конца апреля этого года департамент ЖКХ и благоустройства города правительства Москвы должен представить на рассмотрение столичных властей программу капитального ремонта жилых домов на 2007–2009 годы. Документ затронет интересы каждой второй московской семьи, поскольку речь в нем идет о капремонте всех столичных многоэтажек, построенных до 1990-го года.
Сами многоэтажные здания, их стены, по словам специалистов, еще имеют достаточный – вплоть до десятилетий – эксплуатационный ресурс. Эксплуатировать эти здания, к слову, город имеет право совершенно неограниченный срок: как пояснил «НГ» ведущий специалист крупнейшего в составе стройкомплекса Москвы проектного и научно-исследовательского института МНИИТЭП Геннадий Воробьев, «никаких документов или сертификатов по срокам эксплуатации этих домов нет в природе». «Ни в одной проектной документации вы не встретите параметров долговечности этих построек, так как в середине 60-х годов был спущен приказ сверху об отмене всех сроков долговечности зданий», – утверждает ведущий специалист. Тем не менее, если сами строения способны простоять еще десятилетия, то их инженерные системы, и в этом эксперты сходятся, требуют срочной замены и не способны порой ждать и лишнего дня.
В тени пятиэтажек
Несколько лет многоэтажки (которых в Москве более 30 тысяч) и их приведение к современным требованиям находились в тени другой столичной программы – работа по сносу хрущевок. Но в последние месяцы чиновники все пристальнее вглядываются в силуэты спальных районов города, где почти полторы тысячи панельных коробок нуждаются в срочном капремонте и еще пять с половиной тысяч требуют экстренной замены того или иного конструктивного элемента.
На недавнем заседании правительства Москвы глава Мосжилинспекции Александр Стражников назвал планы по капитальному ремонту и модернизации «объектов спальной застройки второго этапа индустриального домостроения сопоставимыми для города по своей значимости с инновацией ветхого жилья (сносом пятиэтажек. – «НГ»)». А зампредседателя комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Валерий Скобинов там же заметил, что «с годами только коньяк становится лучше, а жилые дома, как это ни прискорбно, ветшают».
Пионерами второго этапа домостроения, с которого и началась в начале 70-х годов прошлого века комплексная застройка спальных районов Москвы, как рассказала «НГ» начальник отдела жилищного хозяйства Академии коммунального хозяйства Нина Вавуло, стали 9-этажки серий II-18, II-49, II-58, 1605, а также дома серий П – в основном 16-этажные башни, которыми застроены все спальные районы столицы. Прочностные качества этих зданий, и в этом мнении сходятся все специалисты, нареканий не вызывают. «Стены этих домов простояли без проблем десятилетия и простоят еще 100 лет», – сказал в беседе с корреспондентом «НГ» профессор МАРХИ, член Общественной палаты РФ Вячеслав Глазычев.
Вместе с тем у панельных многоэтажек есть целый ряд конструктивных недостатков, вызывающих нарекания многих экспертов. Помимо ставших притчей во языцех планировочных решений – планировка квартир с маленькими кухнями, коридорами, прихожими и совмещенными санузлами у торцевой стены (что создает обязательные условия для промерзания ванн и туалетов) даже имеет официальный и показательный термин «элементарной», – эксперты выделяют еще несколько важных недостатков.
Главным из них, как считает Нина Вавуло, является то, что все эти дома сделаны с чрезвычайно низким уровнем теплозащиты. «Спаренные окна, примененные в них, дают в московскую зиму 40–50-процентную, а порою и большую потерю тепла, – сказала наш собеседник. – А сегодняшние требования теплофизики изменены в сторону увеличения почти в три раза. Для того чтобы достичь нормы в построенных ранее домах, необходимо утеплить все фасады и поменять окна. Помимо того, что это чрезвычайно дорого, это еще и крайне трудоемкая работа».
Для жильцов, по мнению экспертов, это оборачивается огромными расходами на отопление и электричество. Увеличиваются в последнее время и мелкие аварии в домах – промерзания, протечки в результате износа материалов. «Объяснение этому простое – в то время, когда строились эти дома, не было такого богатства в выборе стройматериалов, как сейчас, – поясняет Нина Вавуло. – Тогда применялись однотипные материалы с малым сроком службы. Помимо этого все дома первых серий оснащены отвратительной системой вентиляции, что создает некомфортные условия для проживания в них и не способствует долгосрочной службе конструктивных элементов».
Грехи домов
Все первые серии, как рассказала Нина Вавуло, объединяет такой конструктивный элемент, как поперечные несущие и навесные наружные стены. Это как раз и является одной из главных недоработок, потому что не позволяет проводить реконструкцию внутри помещения и крайне осложняет капитальный ремонт. «Такие конструктивные решения не позволяют утеплить фасад, поскольку ими не предусмотрены дополнительные нагрузки на наружные стены, – рассказала наш эксперт. – Кроме того, эти серии характеризуются огромным количеством железобетона в помещении, что не очень хорошо для самочувствия живущего в нем человека». Головной болью специалистов ЖКХ стали в последнее время и балконы многоэтажек, так как все большее число домов признается аварийным именно из-за состояния лоджий.
По словам Нины Вавуло, сегодняшняя модернизация типовых многоэтажек подразумевает под собой исключительно улучшение систем экономии энергоресурсов в домах – установки новых электросчетчиков и счетчиков воды. «А над конструктивными элементами зданий – той же инженерной системой эксплуатации, сантехникой, лифтами, улучшением теплотехнических характеристик – никто не работает, – утверждает она. – Самые низкие технические качества этих домов, их главные грехи, так и остаются незамоленными». «При этом решения по улучшению этих характеристик есть, – продолжает специалист. – В том числе вместе с затратными решениями есть и малобюджетные способы, вплоть до элементарных – заклейки окон и закрытия лестничных пролетов».
Еще об одном «слабом месте» панельных многоэтажек напоминает другой признанный московский специалист в сфере строительства жилья массовой застройки, профессор кафедры технической эксплуатации зданий Московского государственного строительного университета Серафима Сокова. «При возведении домов первых серий применялись некачественные материалы. Причина простая: строили из того, что было, – говорит она. – Из-за этого очень большие проблемы возникают сейчас со стыками кровли и постоянными протечками крыш. Кровельные материалы быстро изнашиваются, обнажается голый бетон вплоть до арматуры, куда моментально попадает влага. А вода для бетона – бич, все моментально отслаивается, шелушится. То же самое, кстати, происходит и с фасадами многих домов. Это ведь в результате не только не слишком изящный внешний вид, а элементарные трещины и, как следствие, разрушения».
«Крайне непродуманным элементом» многоэтажек Серафима Сокова называет также чердаки. «Это относится к домам повышенной этажности, в основном к 16-этажкам, – говорит она. – Если в 9-этажках первых серий чердаки насквозь продувались и из-за этого терялось тепло, то в относительно новом панельном жилье противоположная ситуация – там чердаки стали, по сути, герметичными камерами. Единственный выход из них – своеобразный поддон, куда организован свободный доступ влаги, когда на улице идут осадки. Поддон часто забивается мусором, пылью, листвой, в результате чего вода переливается. Конструктивный недостаток, что этот поддон сделан аккурат над стояком с электросчетчиками. Так что понятно, чем это все в результате грозит». Подобные недоработки, к которым помимо прочего специалисты относят неудачное расположение шахт дымоудаления, можно решить только дорогостоящими решениями по капремонту и применением современных (и тоже не дешевых) материалов.
Спокойно, это санация
Вариантом бюджетного выполнения работ по капитальному ремонту многоэтажек специалисты видят так называемую санацию зданий. Этот пока новый для московского ЖКХ термин, как пояснил корреспонденту «НГ» ведущий специалист МНИИТЭП Геннадий Воробьев, подразумевает комплекс работ, главная цель которого – повысить энергосберегающие характеристики здания. По общему признанию специалистов, теплосберегающие параметры – главный пробел большинства московских многоэтажек, особенно раннего периода застройки. Термин, как и сама технология, пришел в российский ЖКХ с Запада, где его приемы отработаны на объектах Германии и Восточной Европы.
В ближайшее время, как рассказал Геннадий Воробьев, институт готовит и намерен представить на рассмотрение города проекты по санации 9- и 12-этажек основных серий, построенных в Москве в 70-е и 80-е годы. Главный плюс санации, по словам Воробьева, это то, что она проводится без отселения жильцов. «Теории волнового переселения, когда людей отселяют в новые дома, а старые ремонтируют, имели место еще пару лет назад, – рассказал специалист МНИИТЭП. – Но натолкнулись на то, что для города это чересчур дорого, а инвесторы вкладывать в такие переселения деньги не очень-то намерены. А если и вкладывают, то требуют чуть ли не половину квартир в отремонтированном доме, на что уже не очень согласен город».
«Санация будет включать утепление наружных стен, замену окон и всех коммуникаций, установку новых электросчетчиков – в общем, полное улучшение санитарного и технического состояния этих домов, – поясняет Геннадий Воробьев. – Понятие санации совсем новое для нас, в нормативных документах пока нигде не фигурирует, но мы подразумеваем под ним оздоровление и повышение качеств жилой застройки за счет не только приведения домов к современным нормам по энергосбережению и повышению уровня комфорта проживания, но и благоустройства прилегающей территории».
Закон сообщающихся списков
Программа по капремонту многоэтажек на 2007–2009 годы предстанет перед московскими чиновниками уже в переработанном виде. В первоначальном проекте документа главу столичного стройкомплекса Владимира Ресина не устроили ни предусмотренные объемы капремонта, ни источники его финансирования. Согласно первоначальной версии, все работы должны были вестись за счет городского бюджета. Но в ближайшее время столичные власти намерены привлечь к оплате собственников жилья – то есть в том числе и владельцев приватизированных квартир, как это прописано в новом Жилищном кодексе. Да и темпы улучшения многоэтажного жилья за последние годы сами власти города признают неудовлетворительными.
Приведенные на заседании правительства цифры свидетельствуют: если в 2002 году в Москве по техническим характеристикам было признано неудовлетворительным 26% жилья, то в январе этого года такого жилья стало 22%. Если учесть, что с конца 90-х годов власти города неоднократно давали обещания отремонтировать в течение 10 лет все дома, построенные до 1990 года, эти показатели, мягко говоря, не впечатляют москвичей. А если к этому добавить, что за 5 лет (с 2000 по 2005 гг.) объем финансирования работ по капремонту увеличился почти в три с половиной раза (в прошлом году эта цифра составила 16,5 млрд. руб.), то результаты и вовсе можно назвать обескураживающими.
По словам главы департамента ЖКХ правительства Москвы Артура Кескинова, каждый год его структура составляет так называемый адресный список домов, нуждающихся в комплексном или выборочном капремонте. Но так же из года в год значительная часть этих домов перетекает в перечень следующего года.
В той или иной степени изменить ситуацию, по мнению чиновников, должна новая организация финансирования капремонта. Как говорит глава департамента, после принятия в марте прошлого года Жилищного кодекса стоимость этих работ должна помимо города лечь на остальных собственников жилья (сейчас капремонт, вне зависимости от формы собственности на него, финансируется из городского бюджета). То есть, если это товарищества собственников жилья или жилищно-строительные кооперативы, – на самих жильцов. «Это влечет за собой необходимость разработки новых механизмов и систем финансирования капремонта общего имущества в многоквартирных домах», – считает глава департамента ЖКХ. Разработками нового механизма финансирования столичные власти уже занялись, и первые наработки обещают представить к лету этого года. Таким образом, владельцы приватизированных квартир должны быть готовы к тому, чтобы осознать, как говорит Валерий Скобинов, что «наличие собственности – это не только право ею распоряжаться, но и бремя по ее содержанию».
«Сегодняшнее положение, в котором находится жилой фонд города, это бремя значительно утяжеляет, – констатирует депутат Мосгордумы. – Значительно усугубляет ситуацию и недофинансирование капремонта, имевшее место на протяжении ряда лет. Конечно, проще всего было бы сказать от имени властей города, что это уже не наша проблема, но, учитывая социальную политику, проводимую руководством Москвы, думаю, что москвичей не бросят в беде, и они смогут рассчитывать на помощь города».
Сами москвичи, по признанию чиновников, жалуются на состояние своих домов с каждым годом все больше. Как отметил Александр Стражников, за прошлый год и несколько месяцев этого года Мосжилинспекция получила более 28 тысяч писем горожан с требованиями отремонтировать их дома. Большинство из них, по словам Стражникова, касаются ремонта сантехники и других инженерных систем, а также лифтов.
Жизнь как эксперимент
Фото Александра Шалгина (НГ-фото)
Как говорят специалисты, такие постройки не являлись исключительно стремлением советских проектировщиков к «архитектурному хулиганству», а несли на себе важнейшую функцию исследовательской площадки. «В этих домах отрабатывались новые проектные и технические решения, – рассказывает Нина Вавуло. – При строительстве самых первых многоэтажных серий, прежде чем давать их в производство, в обязательном порядке возводился экспериментальный дом. Такие дома в течение первых лет эксплуатации обследовали досконально и по результатам сдавали отчет в Госстрой. А там уж решали, быть такой серии или нет. Помимо проектировщиков и строителей в обязательном порядке в работе участвовали пожарные, санэпидстанции – да все службы города».
Одной из главных экспериментальных площадок Москвы был дом на улице Бориса Галушкина. В нем, по рассказам специалистов, решались важнейшие вопросы модернизации последующих серий высотных зданий, вычислялись аэродинамические нагрузки, регулировалась вентиляция, а также ставились эксперименты по остеклению и шумоизоляции. «Но прежде чем приступить к строительству даже экспериментального дома, все опыты проводились на моделях специальной лаборатории МНИИТЭП, где та же вентиляция продувалась на моделях, все смотрели-проверяли тысячу раз, где какой подпор поставить», – рассказывает Серафима Сокова.
Тем не менее экспериментальное строительство в скором времени пришлось прекратить. «Главная причина – результатов обследования приходилось ждать годами, а серии надо было запускать в производство очень быстро: жилья всегда не хватало», – поясняет Нина Вавуло. «А ведь на экспериментальных домах шла важнейшая работа, – считает специалист Академии жилищного хозяйства. – Там проверялся каждый конструктивный элемент здания. Сейчас многие конструктивные элементы попросту недоступны для модернизации и ремонта, поскольку исследования в их отношении так и не проведены. Отсюда многие проблемы типовых многоэтажек. Схожие вещи, к слову сказать, сейчас происходят с новыми, строящимися домами: никто не знает, что с ними станет через несколько лет и какие «сюрпризы» они принесут своим жильцам. Как мы жили раньше исключительно сегодняшним днем, так и сейчас живем».
Типы многоэтажек
Общая площадь жилья в московских «спальных районах», построенных во второй («брежневский») период индустриального домостроения – с 1970 по 1990 г., составляет, по данным МНИИТЭП, 52 миллиона квадратных метров. По разным оценкам, в них проживают от 3,5 до 4,5 миллиона москвичей. Это следующие группы домов повышенной этажности.
9-этажные дома серии 1-515, 1605/9, II-18, II-29, II-49. 12-14-этажные дома серии 1605/12, II-57, И-209А, II-68-02, II-68-03. Кроме того, активно строились кирпичные многосекционные серии и кирпичные одноподъездные дома. Башни песочного цвета с большими лоджиями получили собственные имена: Смирновская, Тишинская, Москворецкая, башня Вулыха. Еще одна группа – 16-22-этажные дома: серии П-3, П-4, П-30, П-42, П-43, П-44, П-46, а также И-491А, И-522А, И-700А и 16-этажный вариант башни II-68.
Спальные районы Москвы
Официального термина «спальный район» не существует. Архитекторы и строители пользуются этим определением для территорий города, характеризующихся значительным преобладанием жилой застройки, наличием инфраструктуры соцкультбыта, отсутствием промышленности и отдаленностью от деловых и культурных центров. Сейчас определение «спальный район» уходит в прошлое, и московские архитекторы пользуются термином «точечная застройка».
Спальными районами Москвы считаются: Бутово Южное и Северное, Чертаново Южное и Северное, Теплый Стан, Коньково, Черемушки, Зюзино, Беляево, Тропарево, Новопеределкино, Ясенево, Крылатское, Давыдково-Матвеевское, Митино, Строгино, Западное Дегунино, Ховрино, Бескудниково, Алтуфьево, Отрадное, Бибирево, Владыкино, Северное Медведково, Перово, Новогиреево, Новокосино, Печатники, Выхино, Люблино, Жулебино, Орехово-Борисово, Бирюлево, Марьино, Сабурово, Братеево.
Дарья Гармоненко