Анна Скорнякова – Сергей Владимирович, каким был 2003 год для московского рынка недвижимости?
═
– Инвесторов и застройщиков 2003 год порадовал тем, что у нас выросли объемы реализации и инвестиций. Росли и цены. Но это, с одной стороны, радует, с другой – огорчает. Мы прекрасно понимаем, что цены не могут расти беспредельно, но есть объективные причины, в силу которых это происходит. Весь прошедший год в Москве наблюдался дефицит коммерческих площадей и жилья, особенно панельного. Домостроительные комбинаты работали в основном на муниципальный заказ. Безусловно, это привело к ажиотажу на этом рынке. Квартиры раскупались на начальной стадии строительства – и это уже стало нормой. При этом покупательная способность населения не безгранична. Может быть, именно в силу этого в прошлом году получила такое развитие ипотека. На рынок пришло очень много банков, все объявляют о собственных ипотечных программах, растут объемы и количество кредитов.
═
– Есть ли данные, насколько выросли цены на жилье и на коммерческую недвижимость в прошлом году? И с чем связан такой ощутимый рост?
═
– Мы в своих расчетах закладываем рост в пределах 14–15% годовых – фактически это стандартная ставка кредитования. То есть если человек приобретает у нас жилье по инвестиционным программам и в рассрочку, он знает, что именно на эту сумму вырастет за год его стоимость. В то же время, подводя итоги года, мы увидели, что такой рост цены не покрывал наши издержки. В среднем на рынке цены на московскую недвижимость выросли на 25%. А если посмотреть на изменение себестоимости, картина в прошлом году была совсем плачевная. Дело в том, что основные составляющие любого строительства – это цемент и металлопрокат, они вместе формируют около 60% себестоимости. Так вот, цена металлопроката за год увеличилась на 100%, железобетона – на 150–200%. При этом цена готового жилья увеличилась не так существенно, хотя рынок, безусловно, был разогрет. В этой ситуации «крайними» оказались строители, потому что за нами ведь стоит реальный потребитель, а его возможности не безграничны. Поэтому часть издержек, связанных с ростом себестоимости, автоматически легла на строительные и инвестиционные компании.
═
– Можно ли предположить, насколько вырастут цены в 2004 году?
═
– Думаю, рост цен в этом году составит как минимум 25%, а то и больше. Причины этому – те же, что я уже называл. Ведь нормальный цикл строительства – это год-полтора. И если сейчас еще продаются дома, построенные из более дешевых материалов, то в течение года рост затрат все больше будет сказываться на цене будущего жилья. Да, аналитики говорят, что рынок перегрет, и такой рост цен долго продолжаться не может. Но регионов в России много, а Москва – одна. И недвижимость здесь по определению не может стоить дешево. На рынок будет давить уменьшение количества предлагаемого жилья. Такой дефицит тоже добавит в цену процентов пять – мало кто удержится от извлечения из этой ситуации дополнительной прибыли, это нормальные рыночные отношения.
═
– Но в результате многие семьи просто не способны купить жилье в Москве. Может быть, им стоит обратить внимание на Подмосковье? Насколько интересен этот рынок, выгоднее ли покупать жилье там?
═
– Поскольку наша компания ведет очень консервативную политику инвестиций в регионы, мы долго анализировали ситуацию в Московской области. Проект Новокуркино в городе Химки, который мы сейчас запускаем, изучали почти год. Проигрывались разные ситуации, разный уровень цен, возможности потребителей и так далее. В конце концов мы приняли решение его реализовывать, и думаю, что мы представим его в начале второго квартала. В Новокуркино мы построим около 900 тысяч квадратных метров жилья. Это будет демократичный, современный, модный и ритмичный район. Там будут построены новые дома «Парус» производства ОАО «ДСК-2», 60% площади которых занимает волнообразное остекление – очень современный вид. Для рынка Москвы и для москвичей появление таких районов очень полезно. Новокуркино находится практически сразу за МКАД, но в связи с тем, что фактически это все-таки Подмосковье, цена будет отличаться от московской примерно на 20%. Можно предположить, что квартиры в первых домах в Новокуркино будут стоить в районе 800–850 долларов за квадратный метр.
═
– Многие сограждане предпочитают копить на квартиру, а не прибегать к услугам пока еще не очень развитого ипотечного кредитования. Посоветуйте потенциальным покупателям недвижимости, в какой валюте держать свои накопления – курс доллара постоянно снижается, не собирается ли рынок недвижимости переходить, например, на евро?
═
– На евро мы переходить точно не будем. Но обманывать себя в том, что строительный рынок останется на долларе – тоже абсурдно. А в рублях цены котировались разве что в 1997 году, еще до деноминации и дефолта. Строители оказались в странной ситуации – ведь покупатели все равно платят не доллары, а рубли, доллар является лишь расчетной единицей. При этом затратная часть у нас рублевая, и себестоимость формируется в рублях. Ни один из строителей обманывать сам себя не станет, получая меньшие рубли за свою работу – про ситуацию со снижением рентабельности я уже говорил. В то же время евро – валюта непредсказуемая. Наша компания еще в сентябре прошлого года придумала некую условную единицу. Она у нас равна среднему курсу между евро и долларом. Понимая, что ситуация очень нестабильная, мы хотели подвести хоть какую-то экономическую основу под то, как цена квадратного метра зависит от состояния финансовых рынков. К этому же выводу нас привело и сопоставление структуры наших привлечений как инвесторов – я имею в виду валюты, в которых мы берем кредиты в банках. Клиенты отнеслись к нововведению спокойно – нам всего месяц пришлось активно объяснять, что происходит, и на продажах это никак не отразилось. А сейчас мы заметили тенденцию – когда спрэд (здесь – разница между курсами доллара и евро. – «НГ») является оптимальным, объемы продаж увеличиваются, люди стали считать свои деньги. В общем, система себя оправдала. Если кто-то из коллег по стройкомплексу тоже начнет ею пользоваться, в городе появится своего рода новая строительная условная единица, используемая при расчетах с покупателями.
Дарья Гармоненко