Леонид Краснянский утверждает, что столичные объемы строительства и сроки не снились даже немцам

Леонид Краснянский уверен, что программа мэра Москвы Юрия Лужкова по переселению из пятиэтажек будет реализована до 2007 года.

- Действительно, за последнее десятилетие ХХ века в облике Москвы произошли большие изменения. Только за последние семь лет в городе возведено более 20 миллионов квадратных метров жилья, десятки школ, детских садов, поликлиник. Постепенно обновляется и реставрируется центр с его историко-архитектурными ансамблями, обветшавшими за многие десятилетия, появились современные торговые, административные и общественно-культурные комплексы, маркой дорожного строительства стали неузнаваемая МКАД, новые магистрали и транспортные развязки по всему городу, уже заметно разгружающее старые магистрали своими готовыми участками третье транспортное кольцо.

	Одно из любимых зданий строителя Краснянского - жилой дом в Даевом переулке столицы. Фото Петра Кассина (НГ-фото)

Жилые микрорайоны Бутова и Жулебина, Марьинского парка и Митина, Мичуринский проспект и Зеленоград, новорожденное Куркино, Новокосино и многие другие, даже тесный столичный центр "обрастают" жилыми домами с выразительным архитектурным лицом - как по индивидуальным проектам, так и модернизированных типовых серий с современным набором удобств. Для их создания проинвестирована и осуществлена технологическая модернизация производственных мощностей домостроительных комбинатов и ЖБК. Сегодняшний уровень жилищного строительства - 75 тысяч квартир в 2000 году, 3,5 миллиона квадратных метров жилья, из которых более 400 тысяч - бесплатное муниципальное жилье для социальных очередников и малоимущих, а 1,2 миллиона - "стартовые" дома реконструируемых районов пятиэтажной застройки.

- Действительно, основная часть строительства в Москве осуществляется через наш департамент. Коренную перестройку финансирования огромных строительных объемов, как и координацию многих других градостроительных программ, осуществляет по поручению правительства Москвы департамент внебюджетной политики строительства города, созданный в 1997 году как Управление внебюджетного планирования развития города. Средства Внебюджетного жилищно-инвестиционного фонда, которыми располагает наш департамент, позволяют создать условия, необходимые для привлечения частных инвесторов к реализации таких программ, как "Строительство коммерческого жилья", "Строительство муниципального жилья", "Новое кольцо Москвы", "Комплексная реконструкция жилых районов пятиэтажной застройки", и других.

Ежегодно мы строим 373 тысячи квадратных метров переселенческого жилья, 1,3 миллиона квадратных метров коммерческого жилья и еще курируем строительство 1,5 миллиона квадратных метров жилья в Москве. Из них ежегодно отдаем городу бесплатно 800 тысяч квадратных метров. Еще 5% от всего объема жилья отдаем на городские нужды, а от 30 до 40% - префектурам. Причем при финансировании жилищного строительства мы не используем бюджетные средства.

- Вспоминая для сравнения старую практику, когда бюджет покрывал все расходы, остается только удивляться, что "даровое" для населения жилье было экономически убыточным, практически некачественным. Громадные суммы, считают специалисты, бросались на ветер из-за их бесхозности и обезличенных валовых показателей типа "жилых квадратных метров", перемещенной кубатуры грунта и "освоенных" тонн металлоконструкций.

Условия рыночной экономики требуют других правил, и прежде всего ориентации на конечный "ликвидный" продукт - квартиру или дом в том качественном исполнении, которое при реализации обеспечит необходимую рентабельность. Реализация жилья в новых условиях целиком зависит от требований заказчика и покупателя, знакомого с высокими стандартами современного европейского качества, умеющего отказаться от неудобного или невыгодного для него жилья, с учетом необходимости свести до минимума строительные расходы. Департамент - инвестор, вкладывающий свои или кредитованные средства в данную конкретную площадку и силами своих специалистов обеспечивающий экономическую эффективность этого вложения.

Начать с того, что именно площадка, на которой должно вестись строительство, диктует характер застройки и ее целесообразность именно в данном проекте. Можно построить элитный кирпичный дом с огромными квартирами в окраинном микрорайоне, куда никогда не забредет "крутой" клиент, тяготеющий к деловому центру. Следовательно, по цене, на него рассчитанной, дом никогда продан не будет. Или, наоборот, в центре города, рядом с офисами, на пересечении коммуникаций, строится дешевый типовой дом, коммерческая привлекательность которого для состоятельного покупателя низка. Дорогая земля будет использована зря. Поэтому любая оценка эффективности начинается с того, что инвестор, желающий вложить деньги в строительство, идет в риэлтерскую фирму - необходим анализ "покупаемости" каждого конкретного типа дома в данной привязке. Уже изучив психологию и финансовые возможности разных категорий покупателей, опытные риэлтеры подскажут, у кого из них в каких районах какие типы квартир будут пользоваться спросом.

Есть возможности и для управления этой динамикой. Два года назад в Марьинском парке не было метро, и цена реализации квартир была значительно ниже, чем, например, в Митине. Теперь в Марьинский парк проведено метро, и стоимость квартир выровнялась. Следовательно, вложив определенные средства в развитие данной территории, ее инфраструктуры, город возвращает их путем продажи жилья. То же самое - и конкретный инвестор: вкладывая деньги в развитие городской инфраструктуры, в развитие социально-бытовой сферы, он создает привлекательный "товар" для более выгодной продажи.

Так проявляется в последовательной цепи действий искусство оценщика, искусство составления бизнес-плана, искусство определения эффективности и доходности строительства. Чуткое отношение к колебаниям рыночного спроса. Конечно, легче было бы, как раньше, выдать уйму "квадратуры" в виде многокомнатных квартир. Меньше хлопотливой сантехнической инженерии, кухонь и стояков с трубами и стыками. Но Комитет муниципального жилья заказывает в основном однокомнатные квартиры. Именно они пользуются повышенным спросом в районах массовой застройки. Под этот спрос и надо готовить "товар", ставить задачу перед проектировщиками и домостроителями. Наоборот, в сложившейся части города лучше идут двух- и трехкомнатные квартиры. Есть и проектировочное соотношение жилой и коммерческой части (квартиры, гаражи, офисы) со вспомогательной и технической (лестничные клетки, лифты, холлы). Заложишь дом с большими холлами - автоматически поднимешь стоимость квартир, на которые не окажется спроса.

- Отвечая на упреки в невостребованности жилья, выстроенного такими усилиями в такое критическое время, руководители комплекса и департамента внебюджетной политики строительства оперируют статистическими данными: нераспроданного жилья в Москве сейчас нет, наоборот, за ним стоит очередь. Цены в "спальных" районах вполне доступны - 10,5-11 тысяч рублей за квадратный метр. Не снижается спрос и на дорогое элитное жилье - в прошлом году в центре города построено 16 нетиповых индивидуальных жилых домов, не нарушающих своей архитектурой исторического облика Москвы. Заранее продан дорогой жилой комплекс на Зоологической улице, сформировалась очередь на квартиры в строящемся элитном доме на улице Красина. Все это взаимосвязано, так как прибыль от коммерческой продажи примерно 2,5 квадратных метров идет на возведение 1 квадратного метра муниципальной жилплощади для бесплатного предоставления социальным очередникам.

Такая тщательно просчитанная и экономически выверенная политика обеспечивает самоокупаемость и рентабельность массового жилого строительства, не сравнимого по объему в Москве с другими регионами страны, позволяет добывать деньги для специальных городских программ. Уже нет ни одного дома, который департамент внебюджетной политики строил бы в убыток себе и городу. В 1999 году - впервые за последние годы - на финансирование строительства бесплатного муниципального жилья в объеме 2 миллиардов рублей и жилья для переселения из пятиэтажек город не потратил ни одной копейки денег налогоплательщиков. В 2000 году из внебюджетных средств нашим департаментом будет выделено 3 млрд. 512 млн. на бесплатное муниципальное жилье, а также - 291 тысяча квадратных метров жилья на переселение. Кроме того, мы бесплатно передаем префектурам нежилых помещений на 400 млн. рублей. Все средства департамент получит от реализации жилья на коммерческой основе.

Но коммерческая продажа, как и разумные кредиты, - лишь часть инвестиционных источников. Весомая статья инвестиционных поступлений и возврата вложенных в строительство затрат - реализация нежилых помещений. Основной нежилой фонд - это встроенно-пристроенные, как выражаются специалисты, помещения в районах массового жилого строительства. Раньше попросту "ничьи", они теперь получили своего распорядителя и диспетчера в лице Государственного унитарного предприятия (ГУП) "Мосреалстрой", созданного при департаменте. И только за первые пять месяцев своего существования он реализовал на торгах в шесть раз больше нежилой площади, чем Фонд имущества за весь 1998 год. А по итогам прошлого года вернул в городской Жилищно-инвестиционный фонд около 30 миллионов долларов.

- Грамотное, а стало быть, экономичное и нерастратное управление жилым фондом и нежилыми помещениями осуществляется через создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) и кондоминиумов. Департамент через свой ГУП "Мосжилкомплекс" оказывает помощь квартировладельцам новостроек в создании и регистрации этих структур. В Москве уже создано около 100 ТСЖ и более 70 кондоминиумов. Эта пионерная для нашей страны программа - реальное участие департамента в реформе жилищно-коммунального хозяйства, цель которой - привлечение населения к сохранности жилых домов, экономия энергоресурсов, улучшение комфортности и безопасности среды проживания в комплексе "квартира - дом - жилая территория", конкуренция и демонополизация сферы услуг в эксплуатации жилого фонда.

Наконец, намечено ликвидировать существенный пробел в сфере квартирного рынка, который образовался еще на заре русской революции, в начале века. Имеется в виду возрождение доходного дома. Традиционный для городов поставщик доступных и удобных квартир для многочисленных категорий типично московских жителей: одиноких служащих, деловых и творческих людей, малых семей - доходный дом исчез несправедливо и незаслуженно. Так как вместе с ним исчезло и выручавшее многих элементарное понятие "снять квартиру".

По поручению мэра Москвы департамент внебюджетной политики строительства города разрабатывает комплексную программу создания в столице современной высокорентабельной системы доходных домов. Вместе с ней в Москву после почти векового перерыва вернется старая добрая форма аренды жилых и нежилых помещений как для домашнего проживания, так и для собственного малого или среднего предпринимательства (адвокатская фирма, стоматологический салон, нотариальная контора и тому подобное). Специалистами департамента уже подготовлено несколько бизнес-планов для разной категории доходных домов - от дорогих и комфортабельных, размещаемых в центральной части города, до недорогих, адаптированных вариантов типовых домов, территориально тяготеющих к области третьего транспортного кольца. Для разного уровня доходных домов выработан общий алгоритм экономических показателей строительства, эксплуатации и окупаемости.

Квартирная альтернатива расширяется, и, может быть, в обозримом будущем слово "очередь" исчезнет из этой сферы. Останутся понятия "варианты" и "выбор".

- В документах, принятых Советом Европы, констатировано ведущее значение городов в развитии Европы в ХХI веке. Отмечено, что для Центральной и Восточной Европы характерна поляризация в пользу крупных центров, привлекательных для зарубежных инвесторов. В городах Западной Европы в основном завершен переход от преимущественного развития промышленных функций к функциям обслуживания. Ключевой для экономического развития городов является политика в области инфраструктуры. При этом, например в Германии, две трети государственных инвестиций в инфраструктуру осуществляется местными властями. Особое значение имеет развитие инфраструктуры на базе новых технологий. В связи с этим при строительстве новых жилых массивов в Москве учитывается это обстоятельство. Поэтому районы-новостройки Москвы отличаются развитой инфраструктурой. Например, улицу Братиславская в районе Марьинского парка по уровню развития инфраструктуры можно сравнивать даже с главными улицами крупных городов Западной Европы.

Реконструкция городов для Европы, так же, как и для Москвы, является насущной проблемой. Экономика городов в условиях постоянных структурных сдвигов должна непрерывно обновляться, например в направлении создания постоянных рабочих мест. Решить эту проблему призваны целостные подходы и комплексная политика. В связи с этим промышленная политика до сих пор является в Европе предметом споров. Предлагается политика одинакового благоприятствования, но в то же время обсуждаются и "большие приоритеты". Реализуются программы по поддержке инвестиций, поддерживаются передовые производственные технологии, проводятся консультирование и поддержка малых и средних предприятий.

Вместе с тем многие европейские города весьма заинтересованы в городском туризме, растущем секторе с высокими экономическими показателями: создание рабочих мест, развитие и поддержка реконструкции, международный имидж и реклама города. Города создают стратегические планы по туризму (Антверпен) или маркетинговые концепции (Мюнхен), проводят исследования стратегий развития туризма (Барселона, Лиссабон, Мюнхен, Прага).

Для городов большое значение имеет политика, проводимая в отношении малых и средних предприятий. В Европе в них сосредоточено подавляющее большинство рабочих мест, и, как показывает опыт, в этом секторе можно ожидать с большой вероятностью увеличения числа рабочих мест и большой гибкости в деловом цикле. Однако в этом секторе не хватает навыков управления, транспорта, уровня технологий и сотрудничества.

Вопросы внебюджетного финансирования - концепция "города-предпринимателя" - являются актуальными практически для всех городов Европы. Имеющиеся в распоряжении городов финансовые ресурсы и правила игры, применяемые в финансовой политике, в различных европейских странах очень сильно отличаются друг от друга, однако общим для всех европейских стран является большое и постоянно возрастающее число обязанностей при отсутствии соответствующего финансирования. Для решения финансовых проблем требуется значительно более широкий набор стратегий. По мнению практически всех участников обсуждений в рамках Евроситис, важнейшая из них - развитие частно-общественного партнерства. Эти стратегии находят выражение в сформировавшейся в последнее время в Европе концепции европейского "города-предпринимателя". Главная цель "города-предпринимателя" состоит в усилении экономической конкурентоспособности города. Наиболее масштабными акциями городов, предпринимаемыми на основе частно-общественного партнерства, являются проекты по взаимодействию муниципалитетов с частными структурами, что позволяет привлечь к развитию города внебюджетные средства - инвестиции коммерческих структур.

- Я до начала своей московской карьеры работал в Донецке заместителем начальника объединения "Укршахтострой". Меня тогда знала вся Украина как профессионального строителя. Как потом выяснилось, обо мне как о хорошем строителе знали и в Москве. Этот фактор и сыграл основную роль в моей дальнейшей карьере. В 1978 году московские руководители пригласили меня в Москву для участия в подготовке к Олимпиаде-80. Тогда я пришел на пустое место. Но уже через шесть месяцев была создана первая в столице хозрасчетная организация "Москапстройкомплект", и еще через полгода все материально-техническое снабжение московских строек было компьютеризировано. Когда секретари МГК КПСС посетили наш компьютерный центр, они не сразу поверили, что с помощью стоявших там ЭВМ "Искра-226" можно получить любую информацию о наличии стройматериалов на всех московских стройках. Один из руководителей Москвы показал пальцем на первый попавшийся в списке детский сад и через 20 минут имел распечатку со всеми данными. Он был крайне удивлен.

- С Лужковым я познакомился тогда, когда Юрий Михайлович был руководителем "Мосплодовощхоза". Мы построили для него 33 крупнейших овощехранилища. В контакте с ним мы работаем уже более 10 лет. Сотрудничая с Лужковым, я убедился в том, что сегодня он для Москвы незаменим. Это очень крупный и талантливый хозяйственник, великолепно разбирающийся в проблемах города. Я не вижу никого, кто бы мог его заменить на посту мэра Москвы. В свое время я критиковал идею Лужкова о сносе пятиэтажек, за что, кстати, получил выговор. Как впоследствии оказалось, выговор я получил правильно. Если бы мы не начали переселять людей из пятиэтажек, то Москву ждала бы катастрофа. Сегодня очень многие "хрущебки" фактически находятся в аварийном состоянии. По плану надо снести 6,5 миллиона квадратных метров пятиэтажек до 2010 года и переселить жильцов в новые, качественные дома. Если идти нынешними темпами, то мы выполним все намеченное уже к 2007 году. Нигде в мире, кроме Германии, подобной программы нет. Но московские объемы строительства и сроки не снились даже немцам. Основная заслуга здесь - московского правительства и в первую очередь самого Юрия Лужкова.

- Потому что и Юрий Михайлович, и Владимир Владимирович любят больше делать, чем говорить. Мы верим, что Владимир Путин способен вытащить Россию из нынешнего кризиса, и уверены, что он этого добьется. Чтобы Россия выходила из кризиса, надо президенту помогать, а не ставить ему палки в колеса. Наконец-то у нашей страны появился по-настоящему ответственный и хозяйственный президент, который хорошо понимает и умело защищает национальные интересы России.

Команда Юрия Лужкова полностью поддерживает идею Владимира Путина о создании семи федеральных округов. Это будет способствовать укреплению российской государственности и эффективной работе властной вертикали. Я считаю, что сегодня региональным лидерам пора от политиканства перейти к реальному делу. Все местные руководители должны отвыкнуть заниматься политикой. Они обязаны заниматься повседневными насущными делами - хлебом, молоком, водой, электричеством, а не искать в своих бедах виновных в Центре.

Я всегда говорил руководителям городов России: сделайте что-нибудь для малоимущих. Особое внимание должно быть привлечено к сфере торговли. Торговля должна вернуться в число муниципальных приоритетов. В первую очередь это касается открытия широкой сети магазинов для малоимущих. Если все мы не на словах, а на деле будем стараться поднять жизненный уровень населения, то обязательно достигнем и общественно-политической стабильности, и экономического процветания.