Михаил Сергеев
Фото агентства городских новостей "Москва"
Половина россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но покупку жилья при среднем уровне доходов подавляющее большинство граждан считают недоступной. Запретительные ставки по жилищным кредитам привели к острому кризису в строительной отрасли, где почти на четверть сократилось число новых строящихся объектов. Поэтому в стране жилищные проблемы и перекосы будут только нарастать, а ввод новых домов и квартир – сокращаться. Успехи управления жилищной сферой в России обсуждали во вторник члены Государственного совета РФ.
Последние опросы фонда «Общественное мнение» (ФОМ) показывают, что 47% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий. Самыми распространенными запросами являются увеличение жилой площади или количества комнат (15% респондентов), а также проведение капитального ремонта (11%).
Большинство опрошенных (70%) считают, что приобретение жилья остается недоступным для среднестатистического жителя российских городов и поселков. Противоположного мнения придерживаются около 20% респондентов.
Отмена большинства ипотечных льготных программ и введение запретительных ставок на жилищное кредитование привели к закономерному результату – большинство граждан лишились возможности покупки жилья, а строительная отрасль при этом погрузилась в серьезный кризис.
В марте 2025 года россияне смогли получить в банках на 48% меньше кредитов, чем в том же месяце прошлого года (см. «НГ» от 09.04.25). Чтобы не обанкротиться, строители резко сокращают количество новых строящихся домов. Объем новых проектов, запущенных в строительство в марте 2025 года, составил 3,6 млн кв. м, что на 24% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Средний уровень распроданности квартир в новостройках снизился до 31%, минимального значения за пять лет, сообщили аналитики «Дом.РФ». Но другие показатели многоквартирного строительства говорят о том, что в России на сегодня нет избытка предложения или дефицита новостроек.
Однако о перспективе появления дефицита жилья говорили во вторник на расширенном заседании президиума Госсовета, которое провел президент Владимир Путин.
Строительная отрасль является одной из ключевых в развитии экономики страны, но она сегодня испытывает трудности, что подтверждается снижением запуска новых проектов, сокращением ввода многоквартирного жилья и падения показателей выдачи ипотечных кредитов, сообщил Рустам Минниханов, глава Татарстана, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни». «Такая тенденция может привести к дефициту жилья в 2027–2028 годах и росту цен на него», – предупредил Минниханов. По его словам, ключевая задача на сегодня – повысить доступность жилья. И основной инструмент для обеспечения молодых семей жильем – это семейная ипотека.
С 2020 года в России действовала масштабная программа «Льготная ипотека». По ее условиям можно было купить квартиру под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. Эта программа завершилась с июля 2024 года.
Выдача ипотеки с господдержкой за три месяца 2025 года сократилась на 40% по числу кредитов и на 34% по общему объему кредитования. Доля льготных программ в общей выдаче ипотеки с учетом коммерческих ставок за три месяца 2025 года выросла до 80% по объему кредитов. Почти 90% всех льготных кредитов в первом квартале 2025 года пришлось на «Семейную ипотеку».
«В марте 10 крупнейших ипотечных банков объявили о снижении ставок. Но рыночные условия получения кредита по-прежнему остаются заградительными. Если в начале прошлого месяца средневзвешенная ставка на новостройки составляла 28,7%, а на готовое жилье – 29,3%, то в начале апреля они составили 26,9% и 27,2% соответственно. Это все еще уровень, значительно сдерживающий спрос граждан на покупку квартир. При этом спрос, обеспеченный только льготными программами, недостаточен для того, чтобы стимулировать застройщиков запускать новые проекты», – говорит Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ. РФ.
|
|
Оценки россиянами уровня доступности жилья (первая диаграмма) и ответы на вопрос: «Станет ли жилье более доступным в вашем городе через год-два?» (вторая диаграмма). Источник: фонд «Общественное мнение» |
«У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса вплоть до ухода с рынка и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике. Очевидно, что правительству совместно с Банком России необходимо принимать адекватные ситуации меры», – заявил во вторник, 15 апреля, президент. По его словам, в целом по стране уже более 2 тыс. проектов в сфере строительства жилья реализуется с переносом сроков его сдачи на шесть месяцев. «Застройщики сталкиваются со снижением спроса. Он, в свою очередь, падает из-за дорогой стоимости кредита. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сжимается», – сказал глава государства.
Правда, обсуждать запретительные ставки по ипотечным кредитам он не стал, сославшись на философские вопросы. «Экономические власти хотят, чтобы ипотека сократилась в целях улучшения макроэкономических показателей. Потому что весь этот блок – и Центральный банк, и правительство – считает, что если инфляцию не подавить, то будут страдать вся экономика и все граждане РФ. Это просто такая философия, такая логика решения экономических проблем», – объяснил глава государства. Благодаря такому изложению проблем он сохранил дистанцию с «философией экономического блока» и выделил далеко не самую главную проблему жилищного кризиса – вопрос комиссии банков.
«Далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10%. Здесь необходимо навести порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов», – сказал глава государства.
О парадоксальных демографических эффектах ставки государства на «Семейную ипотеку» рассказал гендиректор АО «ДОМ. РФ» Виталий Мутко. «Возьмите Краснодарский край. Структура жилья, которое они строят, не соответствует структуре общества. Люди не покупают не потому, что денег даже нет, а потому, что у него 60% однокомнатных квартир. А самая низкая обеспеченность жилья сегодня – это семьи с детьми, более двух человек. И нам нужно строить другую структуру жилья. Вот здесь бы меру поддержки на субсидирование людям покупки жилья большей площади», – сообщил Мутко.
На общий спад жилищного строительства может наложиться резкий рост доли аварийного жилья из-за окончания сроков эксплуатации тех домов, которые были построены в период самого массового жилищного строительства в советские времена.
«В течение 5–10 лет прогнозируются существенный рост выбытия жилищного фонда и значительные расходы бюджетов всех уровней», – предупредил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его данным, из общей площади многоквартирных домов в России в 2,6 млрд кв. м около 0,9 млрд имеют срок старше 45 лет. И еще около 300 млн кв. м – старше 60 лет.
Таким образом, около 46% площади всех многоквартирных домов в стране в ближайшие годы выйдут за пределы физических сроков эксплуатации. В последние годы в России строилось около 45 млн кв. м в многоквартирных домах. И это значит, что заменить весь ветхий жилой фонд в стране невозможно будет даже теоретически.
