Ольга Соловьева
В российских регионах продолжает снижаться спрос на новостройки. Фото Александра Артеменкова/PhotoXPress.ru
Строительная отрасль РФ находится в кризисе, считают чиновники и аналитики. Запуск новых жилищных проектов упал в первом квартале почти на четверть. Но застройщики предпочитают называть такое падение не кризисом, а адаптацией к снижению платежеспособного спроса и ипотечного кредитования. Запуск новых строек и дальше будет сокращаться, прогнозируют специалисты.
На кризис в жилищном строительстве сегодня указывает сразу несколько факторов. Один из них – снижение выдачи новых ипотечных кредитов. Как сообщили в среду в аналитическом центре ДОМ. РФ, в марте 2025 года банки предоставили 61 тыс. кредитов на 258 млрд руб., что на 48% ниже по количеству и на 42% по объему, чем годом ранее.
За первые три месяца этого года банки предоставили 146 тыс. кредитов (−49% к первому кварталу 2024-го) на 612 млрд руб. (−42%). Основное снижение выдачи – за счет рыночных программ (−63% в годовом выражении по количеству и −72% по объему). Выдача ипотеки с господдержкой составила 87 тыс. кредитов (−40) на 492 млрд руб. (−34%). Почти 90% всех льготных кредитов пришлось на «Семейную ипотеку»: 78 тыс. кредитов (+8%) на 440 млрд руб. (+14%). Таким образом, доля льготных программ в общей выдаче ипотеки за три месяца этого года выросла до 59% (+10 процентных пунктов (п.п.) по количеству и 80% (+10 п.п.) по объему, сообщают в Аналитическом центре ДОМ.РФ.
Тем не менее рыночные условия получения кредита по-прежнему остаются заградительными. «Если в начале прошлого месяца средневзвешенная ставка на новостройки составляла 28,7%, а на готовое жилье – 29,3%, то в самом начале апреля они составили 26,9% и 27,2% соответственно. Это все еще уровень, значительно сдерживающий спрос граждан на покупку квартир. При этом спрос, обеспеченный только льготными программами, недостаточен для того, чтобы стимулировать застройщиков запускать новые проекты», – прокомментировал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Снижение спроса на покупку уже повлияло на объемы ввода новых строительных объектов. Объем новых проектов, запущенных в строительство в марте 2025 года, составил 3,6 млн кв. м, что на 24% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего, по их данным, за первый квартал 2025 года было запущено 8,1 млн кв. м новостроек, что также на 24% меньше, чем в январе−марте 2024 года.
Причем снижение запусков за первый квартал отмечается в половине регионов, где ведется жилищное строительство (в 43 из 86). Наиболее заметно – в 10 крупнейших субъектах по объему строящегося жилья (минус 26% год к году, до 4,1 млн кв. м), в основном за счет Москвы и Московской области, где в совокупности запуски снизились на 51% год к году, до 1,2 млн кв. м.
В то же время в регионах вне топ-10 по объемам строительства вывод новых проектов сократился меньше (сокращение на 21% в годовом выражении, до 4 млн кв. м). В некоторых из них: в Воронежской области, Красноярском крае, Томской области, Хабаровском крае – запуски, наоборот, превысили уровень прошлого года в два раза и более.
Тенденцию снижения объема запуска новых проектов аналитики ДОМ.РФ объясняют высокой ключевой ставкой, запретительными рыночными ставками по ипотеке и невысоким спросом. В этих условиях, как они полагают, девелоперы предпочитают отложить старт проектов.
О схожих тенденциях говорят и сами участники строительной отрасли. Так, в городах-миллионниках России в первом квартале 2025 года в продажу вышли новостройки совокупной проектной площадью более 1 млн кв. м, что на 36% меньше, чем в январе−марте прошлого года, рассказывают в Цифровой системе анализа рынка новостроек bnMAP.pro. Как следует из системы мониторинга, количество новых проектов в российских городах-миллионниках упало в первом квартале на 34% – до 57, число новых корпусов – на 47% (до 87), а число квартир в них – на 35%, до 22,2 тыс. лотов.
Сами застройщики снижение объема новых проектов связывают с действующей кредитной политикой. «Такое существенное сокращение всех показателей на наиболее активных рынках вызвано новой реальностью: льготная общедоступная ипотека больше не действует, а семейная доступна далеко не всем покупателям; при этом ставки на обычные ипотечные кредиты уже несколько месяцев находятся выше показателя отсечения. Ипотека при этом – основной инструмент для приобретения квартиры в массовом сегменте. А во всех городах-миллионниках, кроме Москвы и частично Санкт-Петербурга и Казани, массовый сегмент преобладает в экспозиции», – говорит основательница сервиса bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Она уточнила, что застройщики уже не готовы поддерживать тот же темп запусков, как при наличии общедоступных финансовых инструментов, в связи с чем снижение темпов вывода проектов на рынок выглядит обоснованным в текущей ситуации.
На проблемы указывают и чиновники. В Минстрое заявляют, что по состоянию на 1 марта новых проектов в РФ было запущено на 26% меньше, что стало самым низким показателем с 2021 года. Строительной отрасли давно не было так тяжело, как в нынешних экономических условиях, добавляет замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, экономика некоторых строительных проектов в РФ уже находится на грани. «Мы видим, что там, где рентабельность проектов в регионах не превышала 10–15%, потому что она была накрыта покупательной способностью, мы видим, что экономика проектов уже сегодня на грани», – говорит замминистра.
«Если смотреть региональную составляющую, там не все хорошо. Распроданность проектов находится на уровне 30%», – указал Стасишин. В ведомстве Ирека Файзуллина считают, что для строительной отрасли 2025 год пройдет «нормально», однако предлагают внимательно следить за таким показателем, как перенос сроков сдачи жилья застройщиками.
Эксперты рынка и девелоперы ситуацию в строительной отрасли не называют кризисом, а поиском нового баланса. «Чтоб не допустить затоваривания на фоне сократившегося спроса, застройщики вынуждены искать баланс между спросом и предложением. Поэтому в ближайшие полтора-два года нового строительства станет меньше», – говорит директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
Ситуация на рынке вовсе не является критичной, добавляет гендиректор Optima Development Давид Худоян. «При ставках по проектному финансированию порядка 28% и дорогих жилищных кредитах девелоперам целесообразно откладывать старты. Исключения возможны: некоторые застройщики строят жилье на собственные средства, некоторые получают значительные субсидии за счет комплексного развития территорий, есть также компании с очень большим запасом финансовой прочности. Большинству девелоперов проще подождать несколько месяцев до вероятного снижения ключевой ставки. Для строительной отрасли это не такой уж большой срок, и он почти не отразится на темпах ввода квартир в ближайшие годы», – говорит он.
Снижение старта новых строек не означает, что останавливается уже запущенное строительство, а его много, уточняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Всего, по данным ЕИСЖС (Единой информсистемы жилищного строительства. – «НГ»), в апреле 2025 года в России строят почти 115 млн кв. м, что на 4% больше, чем в апреле 2024 года (110 млн кв. м). И эти показатели рекордные. В апреле 2022 года строили 95 млн кв. м», – сообщает он. Однако в регионах с самым масштабным строительством динамика разнонаправленная. «Несмотря на снижение показателей в некоторых крупных регионах (Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург), общая площадь строительства по крупнейшим регионам увеличилась на 1,22% благодаря значительному росту в Свердловской, Ростовской, Тюменской и Ленинградской областях», – сообщает Сырцов.
В то же время застройщики действительно сокращают запуск новых строек в попытке адаптироваться к высоким ставкам по кредитам, которые, с одной стороны, негативно отражаются на рентабельности строительства, а с другой – наносят удары по спросу, продолжает эксперт. «Жесткая кредитно-денежная политика ЦБ неизбежно сказывается на строительстве, вынуждая девелоперов менять стратегию и сбавлять темпы своей деятельности, но это не кризис, а адаптация. Застройщики могут позволить себе занять выжидательную позицию до снижения ставок по кредитам в 2026 году», – подчеркивает Руслан Сырцов.
Основной фокус застройщиков сегодня – на поддержании экономической эффективности текущих проектов, добавляет гендиректор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев. «Продажи на начальных стадиях строительства замедлились, и эта тенденция прослеживается уже около года», – отмечает он. «Запуск новых проектов может существенно замедлиться с начала 2025 года. Большинство девелоперов уже отложили запуск новых проектов, а также придерживают свои лучшие предложения в ожидании лучших условий на рынке жилой недвижимости», – соглашается генеральный директор «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. Она также считает, что заложенные финансовые модели застройщиков в условиях высокой ключевой ставки и возросших цен на строительные материалы не выдерживают конкуренции, что заставляет их замораживать ранее намеченные продукты, распродавать свои земельные фонды или перенаправлять средства в более высокодоходный сегмент, как, например, коммерческие и складские площади. Спрос же на уже начатое строительство, по мнению Комиссаровой, будет поддерживаться с помощью различных акций, дисконтов и механизмов рассрочек с целью наполнения эскроу-счетов до улучшения ситуации на рынке ипотечного кредитования.
«Сегодня застройщики в основном продают и продолжают выводить на рынок те проекты, площадки под которые приобретались в ажиотажные 2020-2023 годы. И все эти объекты им придется достраивать и продавать, ведь любой недострой – это множество неприятных проблем для застройщика. Застройщику выгоднее достроить дома даже себе в убыток, чем столкнуться со всеми этими проблемами», - подчеркивает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Тем не менее, продолжает руководитель проекта по работе с банками компании «Железно» Валерия Шулева, нераспроданные объемы жилья могут спровоцировать финансовые проблемы застройщиков, переизбыток предложения, что еще больше оттянет запуск новых проектов. «Такое падение показателей мы оцениваем как кризис. Он носит системный характер, т.к. сработала цепочка взаимосвязей, доступность ипотеки и программы рассрочки повлияли не темпы наполнения счетов эскроу, недостаточное наполнение счетов более двух кварталов привело к повышенной ставке проектного финансирования, а снижение цен не всегда возможно и оправдано», - отмечает коммерческий директор BM GROUP Дмитрий Павлов.
