Ольга Соловьева
Покупка жилья в рассрочку набирает популярность у россиян.
Фото Татьяны Тимирхановой/PhotoXPress.ru
Завершение массовых льготных ипотечных программ подтолкнуло застройщиков к внедрению альтернативных механизмов продаж жилья. Эксперты и участники рынка недвижимости фиксируют рост доли продаж квартир в рассрочку. Эксперты такие продажи считают фиктивными и опасаются, что в случае если ключевая ставка не будет снижаться в ближайший год и граждане не смогут переоформить рассрочки на ипотечные кредиты, то с 2026 года можно ожидать повального банкротства таких покупателей и увеличения доли нераспроданных квартир.
Последние данные Центрального банка говорят о падении спроса на рыночную ипотеку. В феврале этого года банки выдали жилищных кредитов на 29 млрд руб. на фоне очень высоких ставок (в феврале ставки достигали 29,5%).
Для сравнения: годом ранее было выдано кредитов на 116 млрд руб.
На фоне недоступности рыночных жилищных займов и урезания части льготных программ растет интерес граждан к покупкам жилья в рассрочку. Долю таких продаж оценивают по-разному. Однако, по мнению большинства, она сегодня приближается к 40–60% и продолжает увеличиваться. «Если в 2023 году рассрочку использовали не более 5% покупателей новостроек, то в марте 2024 года доля рассрочки составила уже 30%. А в феврале этого года доля покупок с рассрочкой в некоторых проектах превышала 60%, что приблизилось к уровню популярности ипотеки, когда та была субсидированной и безадресной», – обращает внимание директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В целом по рынку около 35–40% сделок сейчас проходят по такой схеме, но в отдельных проектах этот показатель может не превышать 20%, в других превышать половину продаж, соглашается управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «По сравнению с прошлым годом, безусловно, наблюдается рост распространенности рассрочки на рынке новостроек. В начале 2024 года на рассрочку приходилось не больше 10–15% сделок», – сообщает эксперт.
«Количество сделок со 100% оплатой или с применением рассрочки существенно выросло и сейчас в среднем составляет 65% от общего числа. Это связано в первую очередь с отменой льготных условий по ипотеке и, как следствие, сокращением ипотечных сделок в целом – сейчас их доля минимальна», – добавляет гендиректор VSN Group Яна Глазунова. Доля рассрочки в некоторых классах и проектах уже достигла 75% и продолжает расти, подчеркивает управляющий партнер компании STENOY Илья Фролов.
Популярность рассрочки эксперты объясняют комплексом причин, и основная из них – текущая неподъемность рыночной ипотеки. «В условиях высокой инфляции рыночная ипотека под 25–30% стала неподъемной для большинства покупателей, а у государства в этом контексте меньше возможностей помогать людям различными субсидируемыми программами», – говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
Эксперты из Telegram-канала MMI полагают, что именно на рассрочках сейчас растет московский рынок первичного жилья. Так, по данным Россреестра, в столичном регионе по итогам февраля этого года было зарегистрировано 7,77 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 29% больше, чем месяцем ранее. По отношению же к февралю 2024 года – рост в 1,6 раза, а к февралю 2023-го – на 47%. «В рамках статичного рынка при сохранении уровня ключевой ставки подобная динамика может быть обусловлена активными действиями застройщиков по поддержке спроса и привлечению покупателей дисконтными программами и альтернативными вариантами оплаты сделки», – комментировал руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Рассрочка, как считают эксперты, рискованный механизм как для покупателей, так и продавцов. Тем не менее этот довольно рискованный как непрозрачный и не попадающий пока под регулирование механизм процветает.
«Рассрочка имеет свои риски для покупателей и продавцов. Фактически рассрочка – это форма кредита, и поэтому главная возможная проблема – это дефолт плательщика», – говорит Руслан Сырцов.
Эксперты выделяют двух потребителей программ рассрочки: у первых сразу есть полная сумма на оплату квартиры, вторые же надеются в будущем перейти на ипотеку, когда ключевая ставка начнет снижаться. И именно эта категория покупателей – самая рискованная. «Сегодня люди взяли на себя определенную долговую нагрузку, и не факт, что потом у них будут возможности получить и обслуживать ипотечный кредит. Во всяком случае, в 2025 году точно никто не ждет дешевой ипотеки. Поэтому рассрочку оформляют на 2–3 года в расчете на то, что за это время ставка по ипотеке снизится – хотя бы до 12%», – поясняет Валерий Кочетков.
При этом эксперты не исключают реализации таких негативных сценариев, когда клиентам, купившим квартиры в рассрочку, впоследствии откажут в ипотечном кредите, так как они уже набрали долгов. «Такие покупатели находятся в зоне риска, они не способны рассчитать свои силы, и пока идет рассрочка, нет уверенности в постоянстве их доходов. Если заемщик не сможет оформить ипотеку после истечения рассрочки, ему придется искать средства самостоятельно – продать какое-то имущество. А если закрыть рассрочку ему не удастся, договор долевого участия с ним будет расторгнут. В зависимости от условий рассрочки, прописанных в договоре, и условий расторжения этого договора деньги ему могут вернуть в полном объеме либо с удержанием штрафа», – рассказывает Кочетков.
Минимальный первоначальный взнос и неучет суммарных финансовых обязательств покупателя могут привести к проблемам с выплатой очередного транша или даже предбанкротной или банкротной ситуации, добавляет Илья Фролов. Кроме того, уточняет он, у застройщика фактически нет инструментов проверки платежеспособности покупателя.
Массовых банкротств таких покупателей в ближайшее время застройщики, впрочем, не ожидают. Однако появиться такая группа неплательщиков может уже начиная со следующего года. Кроме того, доля таких неплатежеспособных покупателей будет прямо зависеть и от экономической ситуации в стране, в частности, от уровня инфляции и состояния рынка труда, полагают эксперты.
В то же время рассрочка несет в себе подводные камни и для самих застройщиков. К примеру, Яна Глазунова называет опасной для застройщика долю сделок с рассрочкой в 30–40%. «Застройщик взял кредит в банке. Платит процент по этому долгу. На эти заемные средства строит дом. И рассчитывает, что люди купят у него квартиры. А люди у него эти квартиры еще не купили, 4 из 10 квартир они у него взяли, но фактически еще не заплатили. А когда пришло время окончательно рассчитаться, они, к примеру, не смогли выполнить свои обязательства. И застройщик, с одной стороны, остается с долгом перед банком. А с другой – с огромным объемом непроданных квартир», – поясняет она.
Если личная финансовая ситуация покупателя не позволяет тянуть рассрочку, то у застройщика наступают дефолты по платежам, однако на эту ситуацию можно посмотреть с двух сторон, рассуждает Бобков. «Плюс в том, что застройщик может выставить эти же квартиры уже по новым, более высоким ценам. А минус в том, что эти квартиры на какое-то время «исчезают» из выручки, пока не будут повторно проданы», – сообщает он.
Эксперты из аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» рассрочку называют квазипродажами, так как такие сделки, по сути, являются резервированием квартиры, а не ее продажей. При этом они попадают в общую статистику сделок и искажают реальную картину рынка, становясь миной замедленного действия, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. То есть возникает риск, что подобные резервирования квартир через рассрочку так и не превратятся в конечные продажи с полной оплатой, а снова вернутся на рынок. И вполне может оказаться так, что эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго, что накладывает серьезный риск как на покупателей квартир в рассрочку, так и на застройщиков, которые остаются с неоплаченными зарезервированными квартирами, резюмировал Репченко.
Рост продаж в рассрочку беспокоит и Центробанк. «Рассрочка оформляется под обещание, что потом ставки на ипотеку снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Этот ипотечный кредит ему пока никто не гарантировал, и важно будет, чтобы человек не попал в сложную ситуацию», – предупреждала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Главный же риск для продавца и кредитора, по ее словам, в невозможности адекватно оценить долговую нагрузку гражданина. Данные о полученных рассрочках не подаются в бюро кредитных историй, а значит, количество и совокупный объем таких долгов остается «невидимым». Рассрочка – не банковский продукт, а значит, не подпадает под действия регулятора.
В пресс-службе ЦБ «НГ» также отметили, что застройщик может завышать стоимость квартиры, чтобы компенсировать свои издержки, и выгоды для покупателя от такой рассрочки может и не быть. «В случае рассрочки эскроу-счета пополняются медленнее, чем при покупке в ипотеку, когда банк вносит за покупателя недостающую сумму. А от наполнения эскроу зависит стоимость финансирования застройщиков: чем больше наполняются эскроу, тем дешевле для них кредиты. Поэтому застройщики могут компенсировать более дорогое финансирование, завышая цены на квартиры для покупателей», - говорят в ведомстве.
Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин обещал, что уже в весеннюю сессию в Госдуму будет внесен законопроект о программах рассрочки. «Мы сейчас действительно готовим меры законодательные, чтобы и застройщики, и банки были как минимум уравнены в правах по рассрочке жилья... Мы считаем, что, так как у застройщиков есть определенный процент квартир построенных, но не распроданных, они могли бы давать их сами в рассрочку», – говорил он.
