Михаил Сергеев
Выдача ипотеки все еще значительно уступает уровню прошлого года, однако существенно ускорилась к январю 2025-го – примерно в полтора раза. Фото Светланы Холявчук/PhotoXPress.ru
Последние недели на российском жилищном рынке наблюдается некоторое оживление по сравнению с провальными показателями января 2025 года. Растет выдача банками ипотечных кредитов – правда, в основном за счет льготных программ. Этому способствовал прямой запрет президента РФ Владимира Путина на применение каких-либо лимитов и ограничений по льготным государственным программам.
Выдача кредитов по льготным государственным программам жилищного кредитования восстановилась в феврале 2025 года благодаря отмене лимитов и повышению возмещения банкам – до 3–3,5 процентных пунктов (п.п.) по «Семейной ипотеке» и «Дальневосточной и арктической ипотеке».
Президент РФ Владимир Путин отметил недопустимость осложнений с получением ипотеки по льготным программам из-за исчерпания лимитов у банков в конце декабря прошлого года. Но явный эффект отмены лимитов проявился в официальной статистике только в феврале 2025 года. «Лимитов по ипотеке быть не должно. Мы с правительством уже эту тему обсуждали, я проверю, как выполняется это обещание», – заявил Путин в ходе «Прямой линии» в декабре 2024 года.
Заместитель гендиректора «Дом.рф» Алексей Ниденс объяснял, что лимиты по льготным ипотечным программам могут установить на весь срок их действия. В декабре Минфин России утвердил новый механизм выборки лимитов на «Семейную ипотеку» и увеличил общую сумму лимита с 6,25 трлн до 8,65 трлн руб. Говоря на «Прямой линии» об обеспечении граждан жильем, Путин напомнил, что в прошлом году в стране был обеспечен рекордный ввод на уровне 110 млн кв. м. В этом году, по прогнозам, будет введено около 105 млн кв. м («НГ» уже писала, что, по прогнозам независимых экономистов, рекордный ввод жилья вряд ли может быть превзойден в ближайшие годы).
Выдача ипотеки все еще значительно уступает уровню прошлого года, однако существенно ускорилась к январю 2025 года – примерно в полтора раза по количеству и объему в пересчете на аналогичное число рабочих дней, сообщают аналитики «Дом.рф». При этом кредитование по льготным программам восстановилось, продемонстрировав рост почти в два раза по отношению к январю 2025 года.
В первой половине марта выдача ипотеки с господдержкой оставалась высокой. С 1 по 13 марта банки предоставили 15 тыс. кредитов на 88 млрд руб., что больше показателей аналогичного периода прошлого года на 8% по количеству и на 7% по объему (без учета льготной ипотеки). Рост именно по этой льготной программе оказался еще более заметным. В первой половине марта по программе «Семейной ипотеки» было выдано около 14 тыс. кредитов, что больше показателей аналогичного периода прошлого года на 21% по количеству и на 7% по объему. С апреля 2025 года программа «Семейной ипотеки» будет распространяться и на вторичный рынок в городах, где строится мало нового жилья.
Полный список таких городов и поселений опубликован на сайте «Дом.рф». В него, в частности, вошли Мурманск, Воркута, Геленджик, Туапсе, Норильск, Комсомольск-на-Амуре, Переславль-Залесский, Назрань, Ухта, Енисейск и другие города. Перечень таких населенных пунктов сформирован по критерию наличия в городе строящихся многоквартирных домов в количестве не более двух единиц, по данным единой информационной системы жилищного строительства по состоянию на начало января 2025 года.
Выдача рыночной ипотеки в феврале 2025 года оставалась низкой. Всего по рыночным ставкам было выдано 18 тыс. кредитов, что меньше показателей аналогичного периода прошлого года на 61%. Такое падение числа рыночных кредитов объясняется сохранением ставок на высоком уровне (около 29% годовых на конец февраля). В результате доля льготных программ в феврале выросла до 58% от общего количества выдач и до 82% от общего объема.
Дополнительную поддержку рынку окажет смягчение регулирования Банка России. С начала марта 2025 года снижены макронадбавки по ипотеке на новостройки с первоначальным взносом от 20 до 30% и показателем долговой нагрузки (ПДН) заемщиков менее 70%. В основном такие кредиты выдаются в сегменте льготных программ.
Индикатором новых тенденций на жилищном рынке традиционно является столичный регион.
|
|
Динамика различных ценовых индикаторов, средней, медианной цены и ключевой ставки Центробанка. Источник: Институт Гайдара |
Вторичный рынок – наиболее стабильный, и он становится бенефициаром перегретого рынка новостроек, отмечают эксперты. При этом большого объема «живых» денег вторичка для поддержания этой стабильности не требует: здесь один покупатель с деньгами, причем даже не очень большими, способен запустить целую цепочку сделок. Например, он купил небольшую однокомнатную квартиру; продавец благодаря этим деньгам с небольшой доплатой приобрел двухкомнатную; продавец двухкомнатной квартиры – трехкомнатную и так далее.
При этом, как отмечают риелторы, доля ипотеки на вторичном рынке стремится к нулю. Следовательно, рекорды связаны опять же с рынком новостроек и присутствующими там льготными программами. «Это обстоятельство подтверждается данными из Росреестра: на Москву приходится 25,6% от всех льготных ипотечных займов по стране. Это очень существенная доля, учитывая, что население Москвы составляет менее 10% от всего населения нашей страны, но «отъедает» более четверти всех ипотечных льгот. И в первую очередь речь о семейной ипотеке. То есть опять льготные кредиты из госбюджета идут вовсе не на поддержку нуждающихся, например депрессивных регионов, а на самый перегретый московский рынок жилья», – говорят эксперты Irn.ru.
«В январе-феврале 2025 года номинальные цены на вторичном рынке жилья в Москве оставались достаточно стабильными без явных признаков роста уже на протяжении года. Реальные цены демонстрировали спад в течение всего последнего года. Относительно июля 2023 года реальные цены снизились примерно на 6%. Ключевым фактором такой динамики может являться жесткая денежно-кредитная политика ЦБ», – отмечает Никита Фокин из Института Гайдара.
Для оценки динамики цен он использовал, среди прочего, так называемые гедонические индексы, которые в отличие от классических позволяют оценить изменения цен, очищенные от изменения потребительских предпочтений и структуры предложения рынка во времени. «Так, например, если с течением времени стали популярны квартиры ближе к центру столицы, средние цены будут расти, поскольку квартиры там стоят дороже. Однако это признак изменения качества покупаемого жилья, а не общего роста цен на недвижимость. Гедонические индексы не будут меняться из-за подобного изменения потребительских предпочтений», – объясняет экономист.
Со второго полугодия 2024 года и в январе-феврале 2025 года все ценовые индексы и индикаторы цен говорят о том, что номинальные цены на вторичном рынке жилья в столице остаются стабильными без явных признаков роста. В условиях высокой инфляции это привело к снижению реальных цен на вторичную недвижимость.
Реальная гедоническая цена 1 кв. м столичного жилья в феврале 2025 года находилась на уровне 94% от уровня цен в июле 2023 года. То есть реальная цена метра жилья вторичной квартиры в Москве, очищенная от потребительских предпочтений и изменений структуры предложения рынка, упала на 6%, подсчитал Фокин.
Роста цен на вторичную недвижимость не наблюдается в том числе и потому, что негативный эффект от снижения ипотечного спроса из-за высоких процентных ставок превысил положительный эффект от роста реальных денежных доходов населения и переключения ипотечного спроса с первичной недвижимости в пользу вторичной. Высокие процентные ставки оказывают отрицательное влияние и на спрос на недвижимость за счет собственных средств, поскольку увеличиваются альтернативные издержки вложения финансовых средств, что особенно сильно затрагивает инвестиционный спрос на квартиры, для которого определяющую роль играет ожидаемая доходность от сдачи квартиры в аренду и потенциальный рост цен, а не мотив владения жильем для собственного пользования, считает эксперт Института Гайдара.
