Ольга Соловьева
Россияне охладели к жилищным кредитам. Фото PhotoXPress.ru
Объем выдачи ипотечных кредитов в 2025 году может обвалиться на 30%, следует из нового прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА». Ранее аналитики ожидали падения ипотечного рынка в России только на 20%. Однако сегодня появляются прогнозы провала жилищного кредитования и на 40% в текущем году. Проблемы уже наблюдаются у строительных компаний – подрядчиков и застройщиков.
«Мы ожидаем, что в текущем году объем выдачи окажется на 30% ниже итогов 2024 года, при этом основная доля по-прежнему будет приходиться на сохранившиеся льготные программы, поскольку активизация рыночных сделок возможна при снижении ставки до 13–15%, что, согласно прогнозу агентства «Эксперт РА», маловероятно в 2025 году», – сообщили в среду аналитики. Они напоминают: по итогам прошлого года ипотечный портфель вырос на 11% после рекордного увеличения на 29% по итогам 2023-го. При этом основной прирост в 8% пришелся на первую половину года, когда продолжала свое действие общая льготная программа, вносившая значительный вклад в интенсивную динамику рынка последние несколько лет.
Завершение массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года существенно повлияло на объемы выдачи, так как ставки по рыночным кредитам находятся на практически заградительном уровне, что сдерживает спрос на покупку недвижимости. И даже после завершения общей государственной ипотечной программы рынок продолжали поддерживать адресные льготные программы, в частности семейная ипотека, на которую пришлось около 70% общего объема выданных во втором полугодии кредитов.
Кроме того, напоминают эксперты, в первой половине 2024 года по наиболее рискованным кредитам – с первоначальным взносом менее 20% и повышенной долговой нагрузкой – были увеличены надбавки к риск-весам, что также вынудило банки ограничить выдачи новых кредитов.
В конце прошлого года в банке ВТБ ожидали, что снижение ипотечного рынка в России в 2025 году составит минимум 20%. «На фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. Итоговые выдачи составят около 4 трлн руб.», – сообщали в банке.
В 2025 году рынок ипотеки недотянет даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн руб., говорил зампрезидента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Основная причина пессимистичного прогноза – экстравысокие ставки по жилищным кредитам. «Пока ставки будут сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку будут брать только в крайних случаях и в основном на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг», – подчеркивал Горшков.
Аналитики института жилищного развития «Дом. РФ» также ожидали снижения спроса на ипотеку. По их оценкам, в течение года будет выдано 1–1,2 млн жилищных кредитов на общую сумму до 3,8–4 трлн руб.
Напомним, по итогам 2024 года выдача жилищных кредитов также снизилась на фоне сокращения льготных ипотечных программ. Так, банки выдали 1,3 млн кредитов (-36% к рекордному 2023 году) на сумму в 4,9 трлн руб. (-37%). Причем выдача рыночной ипотеки из-за роста ставок сократилась вдвое, отмечали в «Дом. РФ». Доля льготных программ по итогам прошлого года стала рекордной. Она достигла 70%, или 3,4 трлн руб.
По итогам первого месяца 2025 года выдача жилищных кредитов провалилась в РФ уже на 56% в годовом выражении: было выдано 31 тыс. кредитов на сумму 119 млрд руб. При этом выдача по льготным кредитам превысила 90 млрд руб., сообщали в «Дом. РФ». В Центробанке, опираясь на оперативные данные за первые три недели февраля, полагали, что уже во втором месяце этого года выдача ипотеки с господдержкой могла восстановиться до декабрьских значений: по льготным ипотечным программам было предоставлено около 171 млрд руб., что сопоставимо с выдачами за декабрь (177 млрд руб.), сообщают в ведомстве Эльвиры Набиуллиной.
Ставки по рыночной ипотеке останутся в первой половине года заградительными, уверены эксперты рынка. Они не ожидают их снижения ниже 20% в этом году. В лучшем случае восстановление ипотечного рынка начнется не ранее 2026 года, в случае если ЦБ перейдет к активному снижению ключевой ставки. Единственный фактор поддержки жилищного рынка – сохраняющиеся льготные госпрограммы. По оценкам экспертов, их доля в выдаче увеличится до 90% в этом году.
Настоящий всплеск выдачи жилищных кредитов ожидается в середине 2026 года, когда многие действующие рассрочки начнут «переходить» в режим ипотеки, прогнозирует коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «Однако и до этого момента проседания потребительской активности на 30% не ожидается. Тем более что с июля 2024 года наблюдалась низкая стартовая база – резкое замедление жилищного кредитования. Это обстоятельство дополнительно не позволит показателю обрушиться в годовом выражении», – рассуждает он. При текущем значении ключевой ставки рыночный кредит на полную стоимость недвижимости не оправдан для покупателя, подчеркивает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
В ближайшие 6–9 месяцев за ипотекой будут обращаться клиенты, которые с застройщиком подписали договор по покупке квартиры в рассрочку, считает эксперт «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Санникова. «Это дает надежду, что прогнозы по спаду ипотечных сделок будут колебаться в пределах 20–25%», – говорит она.
О проблемах сектора говорят и последние данные по вводу нового жилья. По данным аналитического центра «Дом. РФ» по итогам двух месяцев, российские застройщики вывели на рынок 4,5 млн кв. м жилья, что на 23% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Лидером по снижению нового строительства стала Московская область: там объем сократился на 59%. На втором месте – Москва, падение составило 46%. Сократились объемы нового строительства и в Санкт-Петербурге – на 35%.
Очевидно, что сегодня девелоперы не спешат со стартом новых проектов и из-за падения спроса на жилье на фоне фактической отмены льготной ипотеки и роста ставок, подчеркивают аналитики рынка.
Ситуация на жилищном рынке может обернуться дополнительными проблемами. Так, в ряде российских регионов уже начались банкротства у строительных организаций, выступающих подрядчиками для застройщиков. Некоторые эксперты не исключают, что остановка бизнесов, и дальнейшее общественное напряжение, связанное с радикальным сокращением возможностей для приобретения жилья, и удар по демографическим программам может привести к необходимости возвращать ипотеку на льготных условиях, чтобы удержать на плаву застройщиков.
«В последние месяцы ЦБ решил сохранять ключевую ставку на достигнутом уровне, а это значит, что возврат к минимально приемлемым (13–15% годовых по ипотеке) или желаемым (6–10%) показателям доступности кредита наступит нескоро», – говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Директор по ипотечным продажам компании «А101» Рустам Азизов ухудшение прогнозов по выдаче ипотеки в этом году связывает с принятием ипотечного стандарта, который вступил силу с 1 января. «Он содержит много различных пунктов, ограничивающих развитие ипотечного рынка. Основное – это запрет застройщикам повышать стоимость жилья при использовании субсидированных программ. Льготные же ипотечные программы сегодня доступны немногим, а для массового сегмента рынка, к сожалению, адекватных программ не существует. Также на ситуации негативно сказывается ужесточение условий со стороны Центробанка по требованиям к заемщикам – в результате банки все чаще отказывают в выдаче кредитов», – рассуждает он.
По оценкам завлабораторией доказательной экономики Института Гайдара Антона Белоглазова, ипотечный рынок в 2025 году останется в депрессивной фазе на фоне роста процентных ставок, сворачивания льготных программ и снижения реальных доходов населения. «То есть рост цен и процентных ставок привел к тому, что двух средних зарплат в крупных городах уже недостаточно для обслуживания ипотеки», – замечает он. «Коммерческая ипотека остается нишевым продуктом: высокая ставка (18–25% годовых), крупный первоначальный взнос (30–50%) и жесткие требования к заемщикам делают ее доступной только для узкого круга инвесторов», – полагает эксперт.
«Сейчас драйвером продаж на рынке новостроек выступает семейная ипотека. По сути, только она доступна покупателям. Если говорить о рыночных программах, то ставки заградительные. К тому же банки повысили требования к первоначальному взносу. Их требования в целом стали строже при выдаче ипотеки», - говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Гранель» Татьяна Боева. Операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков не исключает, что падение рынка ипотечного кредитования может достичь и 40%. «Пока не будет снижена ключевая ставка и, соответственно, рыночные программы не станут доступнее, доля ипотеки будет снижаться», – уверен он.
