Ольга Соловьева
Заборы между участками – распространенный предмет земельных споров. Фото РИА Новости
На заседании правительства в четверг премьер РФ Михаил Мишустин утвердил поправки в Гражданский кодекс, которые регламентируют новый состав обязательных сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ожидается, что мера снизит для россиян риски покупки жилья с обременением в виде посторонних жильцов, которые не являются собственниками.
Открывая заседание правительства, премьер Михаил Мишустин сообщил, что в России будет введена обязательная маркировка звонков для защиты граждан от телефонного и интернет-мошенничества. Глава правительства уточнил, что кабмин уже подготовил изменения в законодательство, направленные на предотвращение таких угроз. «Появится и возможность отказаться от рекламных обзвонов и сообщений, чтобы оградить наших граждан от нежелательных звонков и массовых рассылок, которые делаются без предварительного согласия человека», – добавил Мишустин.
Еще одной мерой защиты прав граждан, по его словам, станут поправки в законодательство, которые регулируют информацию в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Согласно поправкам, в нем теперь будут отражаться сведения о наличии прав на объекты недвижимости у третьих лиц, которые не являются собственниками.
Как считают чиновники, поправки коснутся интересов людей, которые имеют имущество, находящееся в долевой собственности, будь это дом, квартира, другие объекты. Такие данные теперь будут отображаться в обязательном порядке. «При необходимости данные в реестр могут быть внесены и по решению суда, если между собственниками нет согласия. Этот подход позволит в том числе быстрее урегулировать конфликтные ситуации, включая случаи, когда выделить долю по договоренности не представляется возможным», – рассказал в четверг Михаил Мишустин.
Кроме того, вводится регистрация договоров безвозмездного пользования объектами недвижимости, если они заключаются на длительный срок – свыше одного года. Мера позволит покупателям вовремя узнать о существующем обременении, полагает глава кабмина. Уточняются и права наследников по завещанию. То есть теперь в реестре будут указываться права третьих лиц на пользование недвижимостью.
Сами поправки Госдума утвердила еще в конце прошлого года. Как объяснял член думского комитета по ЖКХ Сергей Колунов, если квартира изначально принадлежала государству или жилищно-строительному кооперативу, а позже ее приватизировал один из проживающих, не выделив доли для других членов семьи, то в случае развода бывшие члены семьи собственника сохраняют право пользоваться жилплощадью. Речь в данном случае о бывшем супруге, его родителях и детях, которые не приходятся родными собственнику квартиры. Согласно поправкам, в ЕГРН теперь будут указаны сведения о наличии у бывших членов семьи права пользования недвижимостью.
По оценкам риелторов, в российских городах-миллионниках доля квартир с обременением в свободной продаже достигает 20%. Однако большая часть обременений – это квартиры, которые находятся в залоге у банков. Дисконт при продаже таких квартир может составлять 10–15% в зависимости от вида обременения.
Эксперты нововведение приветствуют. «Нередко при покупке квартиры выясняется, что она не совсем свободна. На право пользования помещением или даже право собственности могут претендовать третьи лица. Как правило, это либо дальние родственники продавца, либо предыдущие владельцы жилья, интересы которых были юридически нарушены. Также к этой категории могут относиться супруги, не являющиеся титульными собственниками, неожиданные наследники, органы опеки и другие. До сих пор выявить наличие субъектов, которые могут существенно осложнить жизнь последнего хозяина квартиры и даже оспорить его право собственности, было затруднительно», – говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Опасность наличия таких «третьих лиц» при совершении сделок купли-продажи недвижимости заключается в том, что их права могут быть совершенно неочевидны для покупателя, рассказывает руководитель департамента VSN Group Ольга Магилина. «Отследить все родственные связи продавца, нарушенные права предыдущих собственников объекта или лиц, имеющих право пользования объектом, зачастую было практически невозможно, так как данные о третьих лицах появлялись в ЕГРН только тогда, когда эти лица уже предпринимали попытку оспорить сделку. А для покупателя это означало, что столь важная информация поступила к нему, когда он уже оказался втянутым в долгий неприятный процесс с непредсказуемыми последствиями», – указывает она.
Как считает член Генерального совета «Деловой России» Олег Николаев, новый закон направлен на «расчистку мусора», то есть избавление от двусмысленностей в правоотношениях, которые копятся в ходе разных реформ. «Однако массового действия новый закон иметь не будет. Он имеет отношению к жилому фонду советского наследия, который приватизировался лет 20-25 назад», - уточняет он.
«Права пользователей всегда являлись теневым аспектом любой сделки с недвижимостью, потому что речь идет о правах, которые, в отличие от прав собственников недвижимости, сложно гарантированно проверить, затребовав у продавца выписку из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости», - рассказывает руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова. В итоге, покупатель, не знающий о правах пользователей жилья, рискует приобрести недвижимость с обременением, что может в дальнейшем обернуться подселением к нему совершенно посторонних для него граждан, продолжает она. Краснова, считает, что новшества не просто облегчат проверку объекта перед его приобретением, но и позволят покупателю увереннее отстаивать свой статус добросовестного участника сделки.
Кроме того, уже с 1 марта вступают в силу новые правила регистрации сделок с земельными участками. Как разъяснили в четверг в Росреестре, земельные участки о которых нет сведений в ЕГРН, теперь будет нельзя продать, подарить, обменять или сдать в аренду. «С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ», – говорится в сообщении.
Также нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить в собственность здание, сооружение либо строящийся объект, расположенный на таком участке. Применение новых правил не зависит ни от категории земли, ни от вида его разрешенного использования.
Как уточняют в ведомстве, при отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где участок в действительности находится и какой является его площадь. Также бывают случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. «Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями и нередко приходится обращаться в суд», – говорится в Росреестре. Чиновники предлагают россиянам самостоятельно проверит, уточнены ли границы их участков.
В России проблема участков с неурегулированными границами в РФ остается острой. «Только в 10 регионах более 90% участков не имеют правовых проблем. Во всех остальных субъектах показатель ниже, иногда значительно», – подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, между частными лицами споры возникают из-за заборов, самовольных построек и посадок. Эксперт полагает, что обновленная политика Росреестра простимулирует владельцев земли решать споры в более сжатые сроки.
Оценки того, сколько в РФ остается неразграниченных участков, разнятся. В пояснительной записке к законопроекту о новых правилах регистрации сделок указывалось, что 35,5% зарегистрированных земель (или 22 млн земельных участков), а также 71,5% (или 31 млн) объектов капитального строительства внесены в ЕГРН без местоположения границ участков и контуров зданий, то есть без межевания. Эксперты также обращали внимание на миллионы ошибок в записях реестра. К примеру, только в 2020–2021 годы было исправлено свыше 68 тыс. реестровых ошибок о границах объектов недвижимости общей площадью в 140 тыс. га, сообщали аудиторы Счетной палаты (СП).
В ведомстве также отмечали низкий темп разграничения земель. В отчете СП за 2022 год указывалось, что доля разграниченных по уровням собственности земельных участков в РФ составляет примерно 65% общей площади земель, подлежащих разграничению. Для сравнения: в 2020 году сообщалось о том, что доля разграниченных участков составила 60,5%.
По регионам ситуация также отличается. Так, в Санкт-Петербурге, Калининградской, Магаданской, Мурманской, Свердловской областях, республиках Башкортостан, Татарстан, Еврейской автономной области, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах доля разграниченных участков составляет выше 90%. Тогда как в Камчатском крае, Костромской, Ульяновской областях, Чувашии и Ингушетии она ниже 40%. При этом власти ставят цели по доведению объема разграниченных участков до 95% к 2030 году. И многие эксперты достижение этих целей ставят под сомнение.
Президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков считает проблему межевания участков в стране массовой. «В стране не имеет узаконенных границ почти половина земельных участков. Например, в Кировской области официально закрепленные границы имели только 19% земельных наделов. Споры при этом возникают в момент продажи дома или земельного участка. Это может касаться линии разграничения земли между соседями, споров о том, на чьей земле находятся те или иные хозяйственные и даже капитальные постройки», – поясняет он. Эксперт считает, что меры Росреестра по приостановлению регистрации земельных участков будут стимулировать собственников к официальному размежеванию. «Но для этого надо будет пригласить кадастрового инженера, который выполнит замеры, согласует границы с соседями и передаст данные в Росреестр», – напоминает Кулаков.
«Это позитивное изменение. Оно позволит избежать ситуаций, когда люди приобретают право на земельный участок, но точное местоположение этого участка остается неизвестным. Безусловно, бизнесу в ряде регионов придется дополнительно уточнять границы объектов, если они ранее не были установлены или их точность не соответствует нормативам. Однако в конечном итоге это приведет к повышению качества документооборота в сфере недвижимости в России», — говорит член «Деловой России» Московской области Алексей Поздняков. «Решение о приостановке сделок с участками, у которых нет подтвержденных границ правильное. Этот вопрос давно следовало взять под государственный контроль. Даже на территории Подмосковья есть еще тысячи земельных наделов, полученных физлицами десятки лет назад, которые не имеют четких спутниковых координат», - подчеркивает председатель «Деловой России» в Московской области Сергей Демин.
Как считает Светлана Краснова, нововведения являются своего рода государственным понуждением собственников к приведению земельных отношений в правильное состояние и постепенно сведут к минимуму количество таких неопределенных участков.
