Ольга Соловьева
|
|
Для многих россиян выплата ипотеки оказалась неподъемным грузом. Фото Аркадия Южного/PhotoXPress.ru |
Совокупно за 12 месяцев прошлого года неплатежи по ипотечным кредитам достигли 108 млрд руб., увеличившись на 57% против прироста на 5% за 2023 год, сообщают аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант» со ссылкой на анализ статистики Центробанка. Именно на такую сумму неплатежей банки в конце 2024 года решили не продавать или не сумели продать часть накопленной просроченной ипотеки.
Эксперты замечают, что обычно пик продаж банками-кредиторами просроченных ипотечных портфелей приходится на декабрь каждого года. То есть, к примеру, в конце 2023 года портфель неплатежей снизился на 1,4 млрд, или на 2%, по сравнению с ноябрем того же года; в декабре 2022-го – на 852 млн руб. (–1,2% за месяц); в декабре 2021-го – на 2,78 млрд руб. (–4,2%). «Однако итоги декабря 2024 года сломали тренд, всего за месяц проблемный ипотечный банковский портфель увеличился сразу на 6,3 млрд руб., или +6%, это максимальный месячный прирост на протяжении года», – замечает гендиректор агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов.
В итоге доля просроченной ипотечной задолженности в совокупном портфеле достигла 0,45%. Это пока вроде бы и не так много.
В региональном разрезе наибольший объем неплатежей у жителей Москвы (на них приходится 17% всей ипотечной просроченной задолженности, или 17,8 млрд руб.), Московской области (10%, или 10,9 млрд руб.), Краснодарского края (7%, или 7,8 млрд) и Санкт-Петербурга (5%, или 5,3 млрд).
Впечатляющий рост объема просроченных платежей наблюдается в Тыве. За последний год он увеличился в 7,6 раз, до 890 млн руб. В 3,7 раз вырос объем неплатежей в Ингушетии – до 334 млн руб. по итогам 2024 года. В 4 раза выросла просрочка жилищных займов в Хакасии, в 3 раза в Ульяновской области, Северной Осетии и Дагестане. Единственный регион РФ, где по итогам 2024 года объем просрочки сократился, стала Калининградская область.
Наибольший рост объема просрочки по ипотеке наблюдается именно в тех регионах, которые традиционно становятся антилидерами по доходам населения и демонстрируют более высокий уровень безработицы, чем в среднем по стране. К примеру, Ингушетия, Дагестан, Чечня, Тыва часто оказываются в лидерах среди регионов с наибольшими проблемами на рынке труда. «В России есть группа регионов с традиционно повышенным уровнем безработицы. Это республики Северного Кавказа, а также Тыва, Алтай, Калмыкия», – подчеркивали эксперты (см. «НГ» от 29.10.24). Низкая покупательная способность среднедушевых доходов отмечается в Чечне, Ставропольском крае, Тыве и Ингушетии (см. «НГ» от 21.10.24).
Как подчеркивает Денис Аксенов, в настоящий момент мы наблюдаем ситуацию с прекращением ипотечных платежей, сформированную по сентябрь 2024 года включительно. «ЦБ РФ классифицирует задолженность, как просроченную, когда заемщики перестали платить 90 и более дней. И в октябре, ноябре и декабре минувшего года спираль неплатежей только усиливалась, эти данные накопленным итогом соответственно мы увидим в феврале–апреле текущего года», – поясняет он, подчеркивая, что темпы прироста просроченной ипотечной задолженности в 2024 году ускорились в 11 раз по сравнению с 2023-м.
Схожие данные в конце января публиковал и сам Центробанк. Так, на начало января этого года объем просроченной задолженности по рублевым жилищным кредитам превысил 96 млрд руб. Причем наиболее драматически увеличилась просроченная задолженность у жителей Южного федерального округа (ФО) – с 5,9 млрд на начало 2024 года до 11,4 млрд руб. на начало 2025-го. У жителей Северо-Кавказского ФО просрочка выросла с 3,3 млрд до 7,9 млрд руб в начале этого года. В Сибирском ФО она увеличилась с 5,8 млрд до почти 10 млрд руб. к началу этого года.
Общий объем ипотечных кредитов по итогам прошлого года превысил 20 трлн руб. Выдано же было в 2024 году почти на 5 трлн жилищных займов больше, чем годом ранее. А спрос на ипотеку во второй половине 2024 года снизился на фоне повышенных процентных ставок в банках и завершения программы льготной ипотеки под 8%.
По мнению экспертов Аналитического центра IRN.RU, рост объема просроченной задолженности – результат серьезного ухудшения качества кредитов в предыдущие годы, увеличения доли выдач ипотеки с минимальным первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. «Точка, в которой оказался сегодня ипотечный рынок, – результат в том числе всевозможных ипотечных программ, предполагающих снижение ставки и размера первоначального взноса практически до нуля, и различных «схематоз» от застройщиков, работающих по принципу «купи сегодня – плати завтра», которые привели на рынок заемщиков практически без накоплений и с высокой финансовой нагрузкой», – полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко.
Сыграли свою роль и ипотечные программы от застройщиков, когда человек первые год-два-три платит по кредиту с учетом заниженной ставки, а потом она резко вырастает до рыночной, продолжает эксперт. «Все эти схемы не могли не создать проблем. Потому что люди хватали ипотеку часто на пределе возможностей, опасаясь, что квартиры станут дороже, и не осознавая, как они будут платить по кредиту завтра», – считает Репченко. По мнению аналитика, рост просрочки будет продолжаться, что может вылиться в серьезную проблему уже на горизонте одного-двух лет. «Как раз тогда завершатся «льготные периоды» по субсидируемой застройщиками ипотеке, и людям придется переходить на большие платежи», – говорит эксперт. По его оценкам, доля продаж новостроек «в рассрочку» приближается к 30–40%. И рост таких «квазипродаж» он считает плохим индикатором для рынка недвижимости.
Ускорение роста просроченных платежей по ипотеке связано с высокорискованными схемами кредитования в 2023–2024 годах и ужесточением денежно-кредитной политики Центробанка, что привело к повышению ставок по кредитам, подчеркивают эксперты. «Заемщики, которые ранее взяли ипотеку по высокорискованным схемам или с высокими ставками, но столкнулись с финансовыми трудностями, вынуждены искать способы рефинансирования кредита. Однако не всем удается рефинансировать кредит», – рассказывает доцент РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин.
По его словам, скорость роста просроченной задолженности вызывает серьезные опасения. «В некоторых регионах России задолженность по ипотеке значительно возросла, что указывает на неравномерное распределение рисков, связанных в первых очередь с высокорискованными схемами ипотеки по стране», – замечает он.
Партнер Центра доказательной экспертизы Института Гайдара Лора Накорякова считает, что рост просроченных платежей связан в том числе и с ростом долговой нагрузки населения. «Увеличение стоимости жилья и, как следствие, среднего размера ипотечного кредита приводит к повышению долговой нагрузки на заемщиков. В условиях экономической нестабильности это может привести к росту просроченной задолженности», – говорит она. «На фоне высокой инфляции при фактически стагнирующих доходах населения (хотя власти регулярно рапортуют о существенном росте реальных доходов граждан, распространяется это, судя по всему, далеко не на всех) людям становится все труднее обслуживать свои кредиты, в том числе и ипотечные. Кроме того, по всей видимости, постепенно начинают реализовываться риски, связанные с низким качеством ипотечных выдач в предыдущие годы и кредиты выдавались в том числе людям с уже высокой долговой нагрузкой», - добавляет аналитик «Финам» Игорь Додонов.
Как считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, рост просроченных платежей по ипотеке ускорился на фоне высокой инфляции. «За 2023–2024 годы цены фактически увеличивались в 2–3 раза быстрее официальной инфляции Росстата, что не могло не сказаться на финансовом благосостоянии российских домохозяйств, в том числе тех, что взяли ипотеку. Такая картина подтверждается и данными о просроченной задолженности в разрезе регионов. Особенно заметен рост долга в небогатых регионах (республики Северного Кавказа, Тыва, Крым, регионы Дальнего Востока), в которых при этом именно в последние 2–3 года резко повышалась выдача ипотечных кредитов. Между тем в традиционно активных с точки зрения покупки жилья субъектах РФ (столичный регион, города-миллионеры, юг) просроченная задолженность тоже выросла (то есть инфляция ударила по всем), но далеко не так сильно, как в указанных мной выше локациях», – замечает он.
По мнению Сырцова, расширение кредитования граждан в небогатых регионах привело к вовлечению в ипотеку финансово уязвимых слоев населения, которые остро чувствуют колебания цен на потребительском рынке, и к этим колебаниям они оказались не готовы. «В условиях сокращения семейного бюджета часть из них оказались неспособны обслуживать кредит», – подчеркивает эксперт.
Просрочка по ипотеке действительно растет, но важно понимать, что этот рост обусловлен не только увеличением ставок по ипотеке и снижением реальных доходов населения, но и общим расширением ипотечного рынка, замечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. «Но в абсолютных цифрах доля просроченных платежей все еще находится на очень низком уровне, и здесь угрозы кризиса, как это было в США в 2008 году, я не вижу.
По мнению коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, в среднесрочной перспективе можно ожидать волну ипотечных рефинансирований, смягчение кредитного бремени для многих клиентов, что приведет к падению числа просроченных платежей.
