Анастасия Башкатова
Вице-премьер Марат Хуснуллин впечатлен успехами индивидуальных застройщиков.
Фото РИА Новости
Российская жилищная отрасль держится на плечах индивидуальных застройщиков. Именно они, а не строители многоквартирных домов не первый год обеспечивают новые рекорды, которыми хвалится правительство. В итоге уже почти 60% возводимого в стране жилья – индивидуальные дома. Проблема в том, что теперь в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) тоже намечаются негативные тенденции.
Росстат обнародовал итоги жилищной отрасли за 2024 год. В прошлом году в стране было построено около 107,8 млн кв. м жилья. Правда, в этой официальной статистике не учитываются данные по Донецкой и Луганской народным республикам, Запорожской и Херсонской областям.
По сравнению с 2023 годом жилищное строительство в России ушло в минус – сократилось на 2,4%. Хотя с учетом того, что в 2023 году отечественный жилстрой установил абсолютный рекорд (тогда было возведено более 110 млн кв. м жилья), такое относительно небольшое проседание показателей почти не портит общую картину успеха.
А портят ее – или по крайней мере существенно меняют восприятие статистических отчетов – другие показатели. Главные рекорды отрасли уже не первый год обеспечиваются индивидуальными застройщиками, а вовсе не специализированными строителями, возводящими многоквартирные дома для тысяч и тысяч семей.
Так, вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил 28 января, что по итогам прошлого года в стране был побит рекорд по ИЖС. «Индивидуалы» построили около 62,3 млн кв. м, это на 6% больше, чем в 2023-м. И по итогам года на ИЖС приходилось уже почти 60% от построенного в стране жилья. Причем в отдельные кварталы 2024-го эта доля была еще больше.
А многоквартирного жилья, судя по данным Росстата, в стране было построено в прошлом году около 45,5 млн кв. м – меньше на 12%, чем в 2023-м.
Индивидуальные застройщики особо впечатляли правительство и раньше: в 2023-м они возвели примерно 59 млн кв. м, и это тогда тоже было признано рекордным показателем за всю историю России. На долю ИЖС в 2023 году приходилось около 53% введенного в строй жилья.
Однако в секторе ИЖС безоблачный период, видимо, подходит к концу. Если брать данные отдельно за декабрь, то в этом случае все жилищное строительство в стране просело по сравнению с декабрем 2023-го на 19%, а ИЖС обвалилось сразу на 74%.
Зато цифры по многоквартирному жилищному строительству оказались в декабре 2024 года прямо противоположными – вместо минуса уверенный плюс. Введено многоквартирного жилья около 12 млн кв. м, что превысило уровень декабря 2023 года примерно на 14%.
Как пояснил «НГ» руководитель компании «Циан. Аналитика» Алексей Попов, «статистика по ИЖС последние годы традиционно искажена регистрацией ранее построенных проектов (в том числе в рамках дачной амнистии), а также пересчетом данных». «Поэтому по нашему опыту лучше анализировать шестимесячные или годовые ряды, а не месячные», – добавил он.
Но есть и другие значимые факторы, влияющие на статистику ИЖС. По оценкам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, средний срок строительства частных домов в России в 2024 году составлял около 120 дней. Соответственно резкий спад ввода частных домов в декабре может объясняться существенным сокращением стартов строительства в летние месяцы.
Почему «индивидуалы» притормозили со своими проектами? Потому что, напомнил эксперт, летом 2024-го была свернута массовая льготная ипотека, которая позволяла оформить кредит не только на новостройки, но и на строительство и покупку частного дома. Помимо этого, по уточнению Сырцова, временно приостанавливалась выдача семейных кредитов до пересмотра их параметров. Вот и ответ.
Оценивая в целом перспективы всей жилищной отрасли в 2025 году, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков спрогнозировал, что жилищное строительство может сократиться еще на 10–15%. «Многие застройщики уже анонсировали заморозку выхода новых проектов, чтобы сбалансировать спрос и предложение», – уточнил он.
«Рисками для отрасли остаются заградительные ставки по рыночным ипотечным кредитам, дорогое проектное финансирование, рост затрат девелоперов, общее замедление экономического роста и роста доходов населения», – перечислил Попов. Поддержать индустрию, по его словам, могут новые финансовые стимулы со стороны государства, а также само по себе небольшое число альтернатив для вложения и трат крупных денежных средств.
Вопрос о мерах поддержки остается открытым, говорит гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева. «Минстрой и застройщики периодически обсуждают различные инициативы, направленные на поддержку как застройщиков, так и покупателей жилья», – напомнила она. Как считает эксперт, гипотетически распространение семейной ипотеки на вторичное жилье могло бы стимулировать рынок: часть покупателей смогла бы активнее продавать свои старые квартиры для приобретения новых. Также Гусева сослалась на обсуждение возможностей для адресного субсидирования ипотеки представителям социально значимых профессий.
