Ольга Соловьева
В ряде регионов рост цен на квартиры существенно отстает от инфляции. Фото с сайта www.admkrai.krasnodar.ru
В России продолжается номинальный рост цен на жилье, однако при явном их замедлении. По итогам прошлого года в среднем по стране жилая недвижимость подорожала в пределах инфляции. Однако есть и несколько регионов-исключений, где квадратный метр дорожал быстрее среднего уровня цен по стране.
По итогам прошлого года цены на первичном рынке жилья в среднем выросли на 9,2%. С учетом инфляции в 9,5% можно говорить о нулевой динамике, считают аналитики из госкорпорации ДОМ.РФ. По итогам 2024-го рост цен на строящееся жилье наблюдался в 69 из 70 регионов, вошедших в исследование. Снижение цен зафиксировано только в Республике Хакасия – на 0,8%. В госкорпорации при этом обращают внимание на постепенное замедление роста цен. Так, по итогам 2023 года квартиры на первичном рынке подорожали на 12%, в 2022-м – на 17,5%, в 2021-м – на 20,5%.
Несмотря на общее «замедление», в некоторых регионах жилье дорожает с ускорением. Так, новостройки в Омской области подорожали на 26,2% по итогам прошлого года. В Астраханской области квартиры подорожали на 24,4%, в Севастополе – на 22,8%, в Курганской области – на 22%, в Удмуртии – почти на 20%.
При этом аналитики отмечают, что в регионах с большими объемами строительства цены увеличивались не столь сильно. Так, в Новосибирской области цены на новостройки за год выросли на 10,2%, в Московской области – почти на 10%, в Татарстане – на 8,5%, в Башкортостане – на 7%, в Тюменской области – на 6,8%, а в Краснодарском крае – на 5,8%. При этом из топ-10 регионов с максимальным объемом ввода жилья наибольший рост цен был зафиксирован в Свердловской (на 14,7%), в Ленинградской (13,3%), Ростовской (12,4%) областях. Кроме того, на 12,3% подорожали квартиры в Санкт-Петербурге. При этом в столице рост цен составил всего 8,5%.
Рост объемов ввода жилья отмечается даже в регионах с наибольшим удорожанием квадратных метров. Так, в Омской области по итогам 11 месяцев прошлого года ввод жилья увеличился на 17%, в Астраханской области – на 2%, в Удмуртии – на 6,6%, в Курганской области – на 3,6%. Исключением является Севастополь, где при росте стоимости квадратных метров ввод нового жилья обвалился на 20%.
В свою очередь, регионы – лидеры по вводу нового жилья показали смешанную динамику. Так, в Новосибирской области по итогам 11 месяцев строительство жилой недвижимости снизилось на 15,4%. В Краснодарском крае ввод жилья сократился на 3%. В Татарстане и Башкортостане наблюдалась околонулевая динамика. Исключением оказалась Тюменская область, где ввод нового жилья увеличился на 6,5%.
В целом же за январь–ноябрь 2024 года в стране было возведено 11 тыс. многоквартирных домов. Всего построено 1,1 млн новых квартир. Совокупно было возведено 93,8 млн кв. м жилья, что на 0,7% больше, чем годом ранее.
Эксперты из Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН фиксировали незначительное улучшение динамики в строительстве. «В ноябре 2024 года после трехмесячной стагнации впервые с начала 2024 года было отмечено увеличение объема заключенных договоров строительного подряда и прочих заказов (на 4,6% в текущих ценах – с 960 млрд руб. на 1 декабря 2023 года до 1 трлн руб. на 1 декабря 2024-го)», – указывали они. При этом объем ввода в действие жилых домов постепенно сокращается, подчеркивают в ИНП РАН. С пикового значения в 112,4 млн. кв. м жилья в июле 2024-го до 111 млн кв. м в ноябре 2024-го.
Аналитики «Домклик», в свою очередь, зафиксировали снижение цен на вторичном рынке жилья в ряде регионов РФ. Свои расчеты они сделали по фактическим ипотечным сделкам на вторичном рынке, сравнив стоимость 1 кв. м жилья в декабре 2023 года и в декабре 2024-го. На основе полученных данных они выделили регионы с наибольшим снижением цен.
Согласно их выводам, цены на вторичном рынке в Ханты-Мансийском автономном округе снизились за год на 7,7%, в Карачаево-Черкесии – на 5,7%, а в Коми – почти на 4%. В Камчатском крае квадратный метр на вторичном рынке подешевел на 3%, а в Тыве и Карелии – на 2,7% и 2,6% соответственно. В Хабаровском крае и Башкирии готовое жилье потеряло около 2% стоимости. Околонулевая динамика падения цен на вторичном рынке наблюдалась только в Костромской области и в Дагестане, подчеркивают в «Домклик».
В текущем году, как ожидают эксперты рынка, стоимость жилья на первичном рынке продолжит расти. В «ДОМ.РФ» ожидают, что недвижимость подорожает в пределах инфляции на фоне слабого спроса и сокращения запуска новых проектов в условиях высоких ставок. А на вторичном рынке цены вырастут выше инфляции.
«Выдача ипотеки в 2025 году сократится до 1–1,2 млн кредитов на сумму 3,8–4 трлн руб. Восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки. Но слабый спрос приведет к снижению запусков – как следствие, увеличатся риски падения ввода жилья в эксплуатацию с 2027 года», – предупреждают в организации.
Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, в настоящий момент рынок новостроек дошел до «сюрреалистического состояния» и не соответствует ни возможностям населения, ни запросам государства. Ряд экспертов не исключает банкротств застройщиков. Один из факторов, указывающих на это, – уровень распроданности квартир.
Как указывает руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, уровень распроданности строящихся квартир довольно высокий. Однако у ряда застройщиков он ниже, чем у отрасли в целом. «У таких застройщиков мы действительно можем увидеть ряд банкротств в 2025 году. Но ни к какой опасности с точки зрения достройки проектов, с нашей точки зрения, это не приведет, потому что проекты будут переданы на достройку другим застройщикам», – добавляет он. Эксперт также считает, что очищение отрасли от уязвимых и слабых игроков в целом пойдет ей на пользу.
Проблем в сфере строительства жилья Гольдберг ждет к 2027 году, если никаких дополнительных мер поддержки не будет принято, а ключевая ставка сохранится на уровне около 20%. По словам Гольдберга, застройщики в 2025 году сокращают вывод новых проектов на рынок. То есть к моменту, когда ставки начнут снижаться и денежные средства начнут перетекать с депозитов в стройку, предложение уменьшится, что может привести к резкому витку повышения цен в 2027 году.
Гендиректор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева напоминает, что в 2024 году рынок столкнулся с падением спроса на фоне сворачивания программы массовой льготной ипотеки. «Однако с марта по июль 2024 года наблюдался ажиотаж, связанный с предстоящим прекращением действия программы господдержки, а также ожидаемым ужесточением параметров семейной ипотеки. На этом фоне застройщики активно поднимали цены во многих регионах. А когда покупательная активность просела, прямой коррекции не произошло. Девелоперы начали регулировать цены скидочными акциями, что не всегда отражается в статистике. В результате при поверхностном анализе данных можно подумать, что новостройки в прошлом году дорожали, хотя наблюдалась стагнация», – рассказывает она.
Эксперт также считает, что динамика цен на жилье будет зависеть от уровня ключевой ставки. «Первое же ее снижение будет способствовать притоку клиентов и сокращению масштабов дисконтирования. Однако полноценный рост цен хотя бы на уровне инфляции возобновится лишь после снижения ключевой ставки до комфортных значений (порядка 12%). Также на ценовую конъюнктуру будет влиять стоимость строительных материалов, оборудования и услуг, меры господдержки отрасли», – полагает Гусева. Она также ожидает, что в текущих условиях рост цен на жилье возможен в ряде регионов РФ. «Прежде всего это Дальний Восток и Арктика с ипотекой 2%. Также это регионы с благоприятной демографией (Чечня, Тыва). А в Москве продолжат расти цены на премиальное и элитное жилье, которое состоятельные клиенты рассматривают как ценный инвестиционный актив», – перечисляет эксперт.
Гендиректор компании «Макспол Недвижимость» Алексей Вознесенский ожидает, что в текущем году цены на новостройки вырастут на 15–20%, а на вторичном рынке – на 10–15%. Он также ожидает, что спрос на жилье будет нарастать в регионах, где идет активный прирост населения: Краснодарский край, Татарстан, Санкт-Петербург. Замгендиректора компании «Рад» Григорий Начинкин ожидает роста цен в первую очередь в крупных городах: Краснодар, Москва, Петербург, Владивосток, Екатеринбург.
«Ожидаем, что в высокий деловой сезон нового года спрос на жилье может вырасти в среднем на 10% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. Цены в новостройках растут в целом на уровне инфляции. Материалы и рабочая сила дорожают, что сказывается и на себестоимости строительства», – подчеркивает директор по продажам компании «Гранель» Элина Ханнанова.
При этом немногие эксперты ожидают хотя бы временного замедления роста цен на жилье. Замедление роста цен возможно на короткий промежуток времени, рассуждает специалист по недвижимости Юлия Крючкова. Но предпосылок для длительного снижения она не видит. «Цены на стройматериалы растут. И особенно это относится к ситуации с девальвацией рубля и росту цен на импортные материалы (см. «НГ» от 16.01.25). Цены на земельные участки растут стремительно», – указывает она.
Без значительных колебаний курса валют или глобального ухудшения геополитического фона вероятно снижение темпов роста цен, прогнозирует руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина. При этом снижение ключевой ставки в перспективе приведет к восстановлению спроса, что, в свою очередь, найдет отражение в повышении цен, говорит Родина.
Ситуация на рынке жилой недвижимости достаточно тяжелая, так как ключевая ставка влияет и на текущий спрос со стороны покупателей ввиду практически полного отсутствия возможности использовать ипотеку как финансовый инструмент при приобретении жилья, и на застройщиков, которые больше не могут пользоваться относительно дешевым банковским кредитованием, говорит Григорий Начинкин. Он в текущем году ожидает распродажу земельного банка со стороны тех застройщиков, которые ранее приобрели слишком большое количество земельных участков на перспективу, не рассчитывая на то, что ключевая ставка так изменит рынок спроса. «И возможно, мы увидим какой-то спад введения новых проектов», – не исключает эксперт.
