Анастасия Башкатова
Глава Минстроя Ирек Файзуллин следит за завершением начатых строительных проектов и за стартом новых. Фото РИА Новости
По данным правительства, в 2024 году введено в строй уже меньше жилья, чем в 2023-м, но показатель все равно колеблется около рекордной отметки. И теперь строительной отрасли вновь требуются меры поддержки, ведь главного стимула застройщики уже лишены. Этим стимулом была массовая льготная ипотека. Хоть она и вывела на рынок категории населения, которым ранее покупка жилья была недоступна (позитивный, казалось бы, эффект), однако в большей степени она сыграла на руку самим застройщикам – из-за искусственно спровоцированного, по мнению некоторых экспертов, удорожания первичных квартир. Для застройщиков это, конечно, спорный тезис. Впрочем, спорной можно назвать и всю ситуацию в отрасли.
Не дожидаясь публичного отчета Росстата, правительство уже обнародовало оценки итогов 2024 года для жилищной отрасли страны. Как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, в прошлом году мы ввели в строй 107,4 млн кв. м жилья – «это всего лишь на 2,7% ниже, чем в рекордный 2023 год». Одновременно с этим был введен рекордный объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – 62 млн кв. м.
Но столь внушительные результаты не отменяют необходимости дальнейшей поддержки стройотрасли страны, тем более что рассчитывать на массовую льготную ипотеку застройщики уже не могут. Так, накануне нового года Хуснуллин рассказывал о рассмотрении примерно 50 мер поддержки стройотрасли. Практически все из них были мерами нефинансового характера.
В Минстрое также заявляли, что ведомство внимательно следит за текущей ситуацией на рынке жилья. «В настоящее время ведутся анализ различных сценариев развития отрасли и проработка актуальных мер поддержки, в том числе ориентированных на возможность застройщиков сосредоточить свои ресурсы на завершении уже начатых проектов строительства, а также запуске новых», – сообщало ведомство Ирека Файзуллина.
Затем были подписаны постановления правительства, продлевающие еще на год особенности реализации строительных проектов, значительно упрощающие функционирование отрасли. Сообщалось также об усовершенствовании механизма комплексного развития территорий: в такие проекты можно будет включать объекты ИЖС и дома блокированной застройки. Был определен порядок строительства инфраструктуры, чтобы она не отставала от возведения жилья.
Но все же именно ключевой мерой поддержки Хуснуллин называл ранее самих граждан. Или, другими словами, поддержку отрасли через подпитку потребительского спроса теми способами, которые остались в наличии. «Это льготная семейная ипотека, IT-ипотека, новые территории, Дальний Восток – это ключевая мера нашей поддержки», – перечислял ранее вице-премьер, поясняя, что такая поддержка граждан прямо влияет и на застройщиков.
На первый взгляд льготная ипотека – и именно в массовом своем проявлении – произвела мощный положительный социальный эффект. С начала действия льготной ипотеки более 50% домохозяйств смогли бы, по экспертным расчетам, себе позволить покупку с привлечением займа стандартной двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м против примерно 20% семей, как было, например, в 2009–2010 годах. Это следует из данных, обнародованных Институтом экономики города.
То есть, как отметил аналитический Telegram-канал Proeconomics, льготная ипотека привела на рынок недвижимости те слои населения, которые ранее ни по каким параметрам не могли претендовать на покупку жилья. Но дальше начались перекосы, так как простимулированный спрос не получил должного ответа со стороны предложения, и в этом, судя по экспертным оценкам, есть признаки в том числе некоторой недоработки профильных ведомств.
«В теории девелоперы должны были бы «завалить» такой спрос дополнительными 50–70 млн кв. м в год нового жилья. Но от поиска площадки до начала продажи на котловане проходит от 2 лет и более», – уточнил аналитический канал.
|
|
Рост цен на жилье в новостройках можно было попытаться сдержать альтернативными методами, считает часть экспертов. Фото Александра Артеменкова/PhotoXPress.ru |
Так что итогом простимулированного спроса закономерно стал рост цен на первичное жилье. «И льготная программа оказалась по факту не для потребителей, а для поддержки девелоперов, которые на пустом месте смогли резко нарастить свои прибыли», – считает канал Proeconomics.
Вывод, конечно, спровоцировал среди экспертов заочный спор. Часть аналитиков его в основном поддержали. «В том и парадокс льготной ипотеки, что она, вопреки своей логике сделать жилье доступнее для потребителей, разогнала цены, и доступнее квартиры не стали. За последние 3–4 года цены на квартиры в Москве и других крупных городах страны выросли примерно вдвое», – напомнил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Кроме того, не свернутая вовремя госпрограмма искривила рынок: цены на новостройки сильно оторвались от вторичного рынка жилья, где льгот нет, ухудшилась структура предложения, добавил эксперт.
И произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека». Выиграли ли покупатели – вопрос. Зато, как считает Репченко, выиграли девелоперы. «Бюджетные деньги трансформировались в сверхприбыль застройщиков, которые на фоне дешевой ипотеки активно увеличивали цены в своих проектах», – считает он.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов согласился, что объемы строительства должны быть выше, причем «с точки зрения не только текущего спроса, но и перспективы скорого выбытия огромного советского жилищного фонда». «Меры поддержки спроса могли действительно сопровождаться строительством социального или арендного жилья, чтобы сбалансировать коммерческое предложение новостроек. В этом случае рост цен мог быть более умеренным», – признал эксперт.
Но все-таки, как считает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева, было бы неправильно отрицать, что программа поддержки ипотеки помогла значительно нарастить продажи жилья и увеличить как его ввод, так и инвестиционную активность в отрасли.
В случае же альтернативных решений, по мнению Сырцова, едва ли можно ставить в один ряд новостройки, вторичное жилье и индивидуальные дома – «это слишком разные объекты недвижимости, и их покупатели могут сильно различаться». «Соответственно, одновременное стимулирование спроса на них не обязательно могло нивелировать рост цен», – пояснил он.
У вице-президента Института экономики города Татьяны Полиди вызвало сомнение предположение о необходимости с учетом спроса строить на 50–70 млн кв. м жилья в год больше, чем было по факту.
«В текущих условиях это означало бы скорее всего строительство жилья, не соответствующего стандартам качества, в необустроенных и отдаленных от мест приложения труда районах, это означало бы хаотизацию застройки, ужесточение трафика и ухудшение экологической обстановки в городах», – пояснила она.
Продолжается спор и о перспективах жилищной отрасли. «После отмены льготной программы мы видим очевидное снижение объемов ввода нового жилья в России. В 2025 году объем выхода на рынок нового жилья может сократиться еще на 10–15%», – поделился с «НГ» своим прогнозом директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-недвижимость Валерий Кочетков.
Никакой угрозы отмена массовой льготной ипотеки не представляет – точнее, не представляла бы, если бы рыночные ставки по кредитам вернулись к «разумному уровню», добавила Гусева. А в текущей ситуации, по ее словам, поддержка действительно нужна – как раз из-за «небывало жесткой» денежно-кредитной политики Центробанка.
«Но механизмы теперь должны быть другими. Сейчас необходимы адресные меры, затрагивающие только ограниченные группы покупателей, – говорит Гусева. – Также нужно поддерживать инновации, чтобы снижать себестоимость строительства, убирать административные барьеры, упрощать доступ к коммунальным сетям».
Если говорить о девелоперах, то, как отметила Полиди, в моменте на волнах простимулированного спроса они заработали значительную дополнительную прибыль. Однако последовавшее за этим сокращение емкости рынка из-за снижения доступности жилья сегодня и в ближайшем будущем может привести к куда более значимым негативным эффектам.
Хотя весь вопрос в том горизонте, на котором измеряются экономические выгоды и потери. «Если, например, на 10 лет цены застынут на уровне 2024 года в номинальном выражении, это заставит девелоперов круто менять свои планы и стратегии, и, как можно надеяться, мы снова увидим борьбу за покупателя. А в еще более позитивном сценарии мы увидим новые более эффективные компании, которые будут внедрять современные технологии, повышать производительность труда и сокращать издержки», – предположила эксперт.
То же самое могут делать и девелоперы, нарастившие резерв прочности за счет льготной ипотеки. Таким образом, если окажется, что «встряска» позволила обеспечить фундаментальные качественные сдвиги в отрасли, то через 10–15 лет можно будет совсем по-другому, чем сейчас, рассуждать о результатах всей льготной ипотеки. Но главный акцент здесь сделан именно на слове «если».
