В жилищном строительстве в 2025 году ожидают обвал на 30%

Фото агентства городских новостей "Москва"

Падение продаж на первичном рынке жилья в России может составить 30%, прогнозируют эксперты, которые видят параллели нашего кризиса с аналогичными спадами в Японии, США и Китае. Кроме финансового шока строительная отрасль в РФ получит и новые возможности для повышения эффективности и качества работ, предполагают специалисты.

Ограничительная политика Центрального банка РФ уже вызвала резкое снижение финансирования жилищного строительства за счет ипотеки. Но основной спад в объемах строительства ожидается в следующем году. За 10 месяцев текущего года банки в России выдали ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в рублях на 31% меньше, чем за аналогичный период 2023 года, когда общая сумма займов превысила 6,26 трлн руб.

По данным ЦБ, общая численность ипотечных заемщиков упала почти на полмиллиона семей и опустилась до 1,57 млн новых кредитов.

Но если строители видят сокращение спроса с начала года как минимум на полмиллиона квартир, то, естественно, они будут вынуждены сократить объемы строительства и общий ввод нового жилья.

«С учетом текущих тенденций объем продаж новостроек в 2025 году может сократиться на 19–35%. В базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн руб. в 2023 году до 5,3 трлн руб. в 2025 году», – прогнозируют эксперты компании «Яков и партнеры» (бывшее подразделение консалтинговой компании McKinsey в РФ). По их мнению, падение рынка и рост себестоимости строительства могут привести к тому, что 30% девелоперов уже в следующем году зафиксируют убытки. Они напоминают, что при схожих кризисах в Китае, Японии и США спрос на новостройки падал на 26–48%, а цены на квартиры снижались до 30%.

В России столь масштабное падение цен на жилую недвижимость может вызвать большие проблемы у банков, в залоге по ипотекам у которых окажутся сильно подешевевшие квартиры. Последний год руководство нашего Центробанка подавляет потребительскую активность. Но в случае такого падения цен, о котором пишут специалисты компании «Яков и партнеры (ЯиП)», чиновникам ЦБ придется снова стимулировать рынок ради поддержания цен в интересах спасения подконтрольных коммерческих банков.

До нынешней атаки Центробанка на жилищный сектор он демонстрировал высокие темпы роста и обеспечивал общее улучшение условий жизни в нашей стране. Государственная поддержка ускорила рост рынка девелопмента: за последние три года объем ввода жилья увеличился на 28 млн кв. м, а жилая площадь на среднего россиянина увеличилась на 8%, отмечают в компании ЯиП. Правда, с 2022 года девелопмент сталкивается с рядом вызовов – с увеличением затрат, а также со снижением спроса из-за сокращения программ льготного кредитования и роста ипотечных ставок. Увеличение издержек строителей происходит по причине роста зарплат, роста стоимости стройматериалов, а также в связи с общим удорожанием коммерческих кредитов.

Рост себестоимости строительства при падении реальных цен приведет к убыткам у многих компаний, прогнозируют эксперты. Источник: компания «Яков и партнеры»

Схожие проблемы на рынках жилой недвижимости возникали во время кризисов в Японии, США и КНР в период с 1990-х по 2010-е годы. Так, в Японии в начале «потерянного десятилетия» с 1990 по 1993 год спрос на жилье упал на 48% в связи с сокращением экспорта и снижением темпов роста экономики.

В США с 2007 по 2008 год спрос на жилье упал на 37%, а цены – на 25%. Неспособность населения выплачивать ипотеку привела к передаче жилья банкам и последующему переизбытку предложения на рынке на фоне избавления банками от полученных на баланс активов.

В Китае с 2013 по 2016 год спрос на жилье упал на 26% в связи со снижением экспорта, падением реальных доходов населения и ослаблением юаня.

Центральную роль во время кризисов в Японии, США и Китае играло резкое снижение спроса. При этом падение цен частично балансировалось сокращением нового ввода жилья, отмечают эксперты. Чтобы избежать более глубокого кризиса, властям всех трех стран пришлось принимать специальные меры для поддержки девелоперов в целях стимулирования спроса и предложения.

В Японии власти приняли программы льготных кредитов для банков (около 240 млрд долл.), программы реструктуризации долгов девелоперов перед банками, а также упростили регулирование землепользования. В США были начаты программы льготного ипотечного кредитования, а также был принят закон о списании долгов по ипотеке в объеме более 1 трлн долл. (с 2007 по 2012 год). В Китае была снижена основная ставка по кредитам с 5,7 до 4,3%. Было также увеличено государственное финансирование строительства инфраструктурных объектов девелоперами – как часть программы вложений в инфраструктуру на 1 трлн долл. в 2015–2016 годах. Кроме того, был снижен минимальный объем резервирования для коммерческих банков по ипотечным кредитам.

Какие из этих рецептов будут использовать российские власти, предсказать сложно. Возможно, что и никакие. Особенно в случае сохранения высокого уровня инфляции в 2024–2025 годах на уровне в 15–20%, которая будет препятствовать более значительному снижению цен на жилье в РФ.

Средняя цена на жилье в РФ может снизиться в пределах 12%, если власти предоставят скидки застройщикам для поддержания объемов продаж и погашения задолженности по проектному финансированию.

Для преодоления начавшегося кризиса российские компании могут использовать три главных направления усилий: расширение деятельности на новых рынках внутри страны или за рубежом, получение госсубсидий для реализации государственных инфраструктурных проектов, а также повышение своей эффективности с фокусом на повышение маржинальности с каждого квадратного метра жилой площади. Для стимулирования застройщики будут увеличивать и разнообразные формы скидок, в частности в рамках схемы «субсидированной ставки» или «траншевой ипотеки». Но специалисты отмечают, что проданные гражданам квартиры по схемам с отложенными платежами создают опасность резкого снижения цен в будущем. И это снижение может быть ускорено распродажей так называемых инвестиционных квартир, которые приобретались в надежде на их подорожание (см. «НГ» от 28.10.24). 

«Смогут ли люди, которые брали «ипотеку за рубль в месяц», платить по 100–200 тыс. руб. за обслуживание кредита по ставке 20–25% годовых?» – задает вопрос руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Тем более что значительная часть таких покупателей в принципе не собирается ничего платить. «Схемы «купи сейчас – плати потом» очень популярны среди инвесторов-спекулянтов, которые, вложив небольшую сумму, рассчитывают перепродать квартиру через год-два по двойной цене – ведь недвижимость, по их мнению, может только дорожать. Но через год-два они могут столкнуться с тем, что на фоне заградительных ипотечных ставок не в состоянии вернуть даже свои изначальные инвестиции», – предупреждает Репченко.