Квартирный вопрос становится риторическим

Ставки по жилищным кредитам устремились ввысь. Фото PhotoXPress.ru

Приближающийся 2025 год станет не лучшим временем для покупки жилья в ипотеку. По экспертным расчетам, если Центробанк (ЦБ) вскоре поднимет ключевую ставку до 22–23% годовых, то заемщик, взяв ипотеку в размере 4 млн руб., за 10 лет должен будет вернуть банку более 10 млн руб. Если он затянет погашение долга на 20 лет, то вернуть придется свыше 20 млн руб. Выдачи ипотеки в октябре уже обвалились в два раза к уровню октября прошлого года.

Специалисты ДОМ.РФ фиксируют обвал выдачи ипотечных кредитов в стране. По их оценкам, за октябрь предоставлено 97 тыс. ипотечных кредитов на сумму 369 млрд руб. Снижение в годовом выражении и по количеству, и по объему – в два раза. В своем Telegram-канале ДОМ.РФ, однако, подчеркнул, что надо учитывать «эффект высокой базы рекордного 2023 года».

«Отдельно по программам с господдержкой выдано 35 тыс. кредитов на 205 млрд руб. Подавляющая доля пришлась на «Семейную ипотеку» – более 31 тыс. кредитов на 184 млрд руб.», – сообщается в обзоре октябрьских данных.

Ипотека становится все недоступнее. И как показывают экспертные расчеты, в случае дальнейшего повышения ключевой ставки потенциальный заемщик должен будет вернуть банку уже в 3–6 раз больше, чем он брал в долг (окончательная сумма зависит от срока погашения и других факторов, так что оценки примерные).

Если на заседании в декабре ЦБ повысит ключевую ставку с 21 до 22–23%, тогда ставки по ипотечным кредитам могут подскочить к Новому году до 28–30% годовых и более, сообщил ««Газете.ru» » о таком прогнозе доцент Финансового университета при правительстве Игорь Балынин. А такое повышение ключевой ставки как раз очень вероятно (см. «НГ» от 27.10.24).

Сумма переплаты за купленное в кредит жилье становится уже колоссальной. Расчет делался по ставке 29% годовых на срок 10 лет и при размере кредита в 4 млн руб. (среднее значение сентября 2024-го). Сумма ежемесячного платежа составит в этом случае 102,5 тыс. руб., сообщил эксперт.

«Сумма переплаты по процентам за 10-летний срок кредитования превысит 8 млн руб. Берешь 4 млн руб., а за весь срок перечислишь 12 млн руб. (4 млн – тело кредита и 8 млн – проценты за его обслуживание)», – приводит интернет-издание пояснения Балынина.

Если срок кредита при тех же параметрах составит 20 лет, сумма ежемесячного платежа окажется около 97 тыс. руб. Но такая экономия сомнительна, ведь переплата за весь срок кредитования превысит 19 млн руб. Соответственно, взяв сейчас 4 млн руб., за весь период кредитования нужно будет перечислить банку уже около 23 млн руб., пояснил экономист. Россияне же сейчас вынуждены в основном как раз растягивать ипотечное «удовольствие» (см. «НГ» от 17.09.24).

«Расчеты в целом корректные, хотя точный уровень ипотечных ставок после очередного повышения ключевой ставки пока прогнозировать рано, – прокомментировала «НГ» приведенные цифры гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева. – Сейчас в среднем по крупнейшим российским банкам несубсидируемые ипотечные жилищные кредиты выдаются под 25% годовых».

Но это детали, главный же вывод такой. «Вполне можно утверждать, что настолько дорогим ипотечный кредит в РФ никогда не был, – считает Гусева. – Пожалуй, хуже была ситуация только в 1990-е годы, когда ипотеки фактически не было как таковой, этот банковский продукт стал появляться в банках в начале 2000-х годов».

В итоге 2025 год будет не лучшим временем для приобретения жилья в кредит, если только это не какая-либо льготная программа ипотеки. Варианты же льготного кредитования сузились. Массовая льготная ипотека ушла в прошлое. Зато в июле семейная льготная ипотека по ставке 6% была продлена до 2030 года. В понедельник также стало известно, что президент Владимир Путин поручил сохранить до 2030 года ставку 2% годовых по дальневосточной и арктической ипотеке. Срок исполнения поручения – 15 ноября 2024-го.

«Ситуация трудная, и никаких однозначно хороших решений нет», – говорит Гусева. Хотя аренда тоже подорожала, варианты съемного жилья с посильным уровнем цен, по ее словам, найти можно. Если же нужно приобрести именно собственное жилье, тогда лучше минимизировать текущие издержки и накопить средства на первоначальный взнос, чтобы кредит был меньше, тем более что депозиты пока как раз выгодны, рекомендует Гусева. Брать же ипотеку под огромные проценты в надежде на быстрое рефинансирование, по ее мнению, не стоит.

«Также следует поинтересоваться бартерными сделками или, проще говоря, обменом квартир с возможной доплатой. При этом нужно четко определить, зачем приобретается или меняется жилье – необходима большая площадь, или близость к центру, или особая инфраструктура рядом, – добавила Гусева. – Скорее всего придется выбирать что-то одно». Следует быть готовым к участию в многоступенчатых альтернативных сделках, когда покупка или продажа одной квартиры связана с целой цепочкой похожих сделок.

«На рынке новостроек можно обратить внимание на программы рассрочки. Сейчас застройщики предлагают часто беспроцентные рассрочки с довольно продолжительными сроками – иногда до двух лет. Со временем мы прогнозируем появление программ лизинга жилья от застройщика (аренда с последующем выкупом), которые будут более доступными, чем ипотека», – сообщила также эксперт.

О других тонкостях рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «До 1 января 2025 года сохраняется возможность получить субсидию от застройщика, до 1 июля – снизить ставку за комиссию в банке». Для клиентов, выбирающих строящееся жилье, выгодной альтернативой ипотеке служат беспроцентные рассрочки, подтвердил он. «На остаток по большинству из них можно оформить жилищный кредит. Некоторые девелоперы даже сохраняют дисконт на квартиры, приобретенные в рассрочку, – пояснил Сырцов. – И еще одно преимущество этого инструмента – упрощенное согласование займа».

Правда, как ранее уже предупреждала глава ЦБ Эльвира Набиуллина, регулятор будет бороться с разного рода схемами. «Перед завершением широкой льготной программы эти схемы снова расцвели с новой силой. Чего здесь только нет – и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки, – перечисляла Набиуллина. – Но за этими «завлекаловками» для людей стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии».