Сверхдорогие жилищные кредиты создают новые риски

Жилищное строительство в РФ ждут перемены. Фото РИА Новости

Проданные гражданам квартиры по схемам с отложенными платежами создают опасность резкого снижения цен в будущем. И это снижение может быть ускорено распродажей так называемых инвестиционных квартир, которые приобретались в надежде на их подорожание. Специалисты предупреждают, что ипотечный пузырь может лопнуть весьма болезненно. Правда, часть экспертов прогнозирует более плавное развитие жилищного кризиса в России.

Бесплодные попытки борьбы с инфляцией через увеличение стоимости кредита нынешнее руководство ЦБ настроено продолжать неопределенно долго. Несколько лет финансового угнетения жилищного строительства в РФ создадут опасности роста неплатежей по нестандартным схемам продаж новостроек.

Если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы, предупреждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Учитывая значительный объем такого жилья, ценовой и ипотечный пузырь, который надувался на рынке недвижимости, может не просто сдуться, а лопнуть быстро и болезненно, считает эксперт.

С июля 2023 года мегарегулятор уже повысил ставку на 13,5 процентных пункта, то есть почти в три раза, но инфляция до сих пор не только далека от целевого уровня в 4%, но и по-прежнему растет. Поэтому есть ненулевая вероятность, что и в 2027 году ключевая ставка останется значительно выше 10%, а следовательно, ипотечные ставки будет далеки от психологически приемлемого уровня в 12%. И такой сценарий чреват большими неприятностями для рынка недвижимости, считает Репченко. Он напоминает, что на российском рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их банки-партнеры предлагают гражданам купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом. «К таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, а также различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта от ЦБ», – перечисляет эксперт.

Все эти схемы предполагают, что покупатель «пересидит» год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек). И они действительно могли бы помочь рынку пережить период высоких ставок без тяжелых потрясений, если бы Центробанк начал снижать ключевую ставку уже в этом году – как рассчитывали застройщики и банки еще совсем недавно, ориентируясь на траекторию ключевой ставки во время предыдущих кризисов. «Но природа нынешнего кризиса другая, и быстрого смягчения монетарной политики сейчас не будет», – говорит эксперт. И задает вопрос: смогут ли люди, которые брали «ипотеку за рубль в месяц», платить по 100–200 тыс. руб. за обслуживание кредита по ставке 20–25% годовых? «Более того, значительная часть таких покупателей в принципе не собираются ничего платить. Схемы «купи сейчас – плати потом» очень популярны среди инвесторов-спекулянтов, которые, вложив небольшую сумму, рассчитывают перепродать квартиру через год-два по двойной цене – ведь недвижимость, по их мнению, может только дорожать. Но через год-два они могут столкнуться с тем, что на фоне заградительных ипотечных ставок не в состоянии вернуть даже свои изначальные инвестиции», – предупреждает Репченко.

За прошлый год объем неплатежей по ипотеке, по данным коллекторского агентства «Долговой консультант», вырос на 4%, или на 2,2 млрд руб. А за восемь месяцев текущего года неплатежи выросли на 28%, или на 16,9 млрд руб. Таким образом, за 2024 год прирост неплатежей в денежном эквиваленте превысил прошлогодний период почти в восемь раз. Главная причина роста просрочек – заградительные ипотечные ставки, которые не позволяют должникам ни перекредитоваться, ни быстро продать жилье, чтобы погасить задолженность, подчеркивают коллекторы. «Конечно, доля просрочек в общем кредитном портфеле пока остается незначительной за счет его быстрого роста в последние годы, поэтому дефолт ипотечному рынку в ближайшем будущем не грозит. Однако тенденция не может не настораживать», – рассуждает Репченко. По его прогнозу, в ближайшие годы все больше покупателей, которые рассчитывали перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не смогут. И в результате большое число квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Потому что на самом деле эти квартиры не были проданы – они были зарезервированы с помощью небольшой суммы в надежде, что завтра появятся деньги. И если они не появятся, рынок ждут очень непростые времена.

«Средний прогноз по ставке на 2025 год составляет 17–20%, в 2026 году 12–13%. То есть можно сказать, что как минимум два ближайших года ключевая ставка будет на заградительных уровнях. В категории инвестиционных квартир действительно может быть рост неплатежей из-за снижения доступности ипотеки и сокращения спроса – продать недвижимость в короткий срок и по хорошей цене становится сложнее», – говорит Дмитрий Пучкарев, эксперт по фондовому рынку компании «БКС Мир инвестиций».

Высокая ключевая ставка означает не только дорогую ипотеку, но и высокие проценты по займам для застройщиков на реализацию новых проектов. Все это ставит под вопрос достижение целей национального развития в части строительства и ввода 1 млрд кв. м жилья к 2030 году, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

В целом качество портфеля жилищных кредитов у российских банков высокое. Доля просроченных кредитов не поднимается выше 1%, говорит гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева. «Несмотря на высокую инфляцию, есть реальный рост доходов в отдельных секторах промышленности, сельского хозяйства, сферы услуг. Все эти факторы пока не позволяют прогнозировать какой-то массовый дефолт ипотечных заемщиков», – считает Гусева.

Спад ипотечной активности будет отчасти нивелирован растущей популярностью беспроцентных рассрочек, на остаток по которым можно будет оформить заем на выгодных условиях, считает коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. Он ожидает, что 2025 году возможно внедрение правительством новых адресных программ господдержки.