Ольга Соловьева
Уровень аварийного жилья в РФ. Источник: ИНП РАН
За прошедшие годы активного жилищного строительства в России не удалось снизить долю аварийного жилья. Более того – абсолютные размеры ветхого жилья увеличились почти на 18 млн кв. м. Ситуация осложняется недостоверной статистикой последнего года, в которой наблюдаются необъяснимые скачки показателей, отмечают эксперты из Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН. В отдельных регионах страны, по их расчетам, высокой степенью износа страдает каждый третий дом или квартира.
Существенной проблемой в России остается проживание граждан в домах с неудовлетворительными жилищными условиями или вообще официально признанных аварийными, приходят к выводу в ИНП РАН. Ситуация с аварийным жильем и жильем с высокой степенью износа между субъектами Российской Федерации кардинально различается. «Ввод жилья стабильно увеличивался с 2021 года, при этом в его структуре более половины составляло индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). А максимальный за все годы объем жилья был введен в 2023 году как застройщиками, так и населением», – обращает внимание научный сотрудник ИНП РАН Ольга Михеева. Напомним, по итогам 2023 года в стране было введено 110 млн кв. м жилья. Причем было построено свыше 51 млн кв. м многоквартирного жилья и почти 69 млн кв. м индивидуального жилья. Таким образом, обеспеченность жильем в прошлом году возросла до 28,8 кв. м на душу населения.
Однако основные объемы жилищного строительства сосредоточены в регионах – лидерах по экономическому развитию. Треть всего строительства в стране обеспечили пять регионов: Московская область, Краснодарский край, Москва, Ленинградская область, Тюменская область.
Несмотря на высокие темпы жилищного строительства, в стране сохраняется проблема аварийного и ветхого жилья, считают экономисты. Основная проблема в том, что фонд аварийного жилья в РФ увеличивается быстрее, чем идет расселение из таких домов. Так, на конец 2022 года в России насчитывалось 23,4 млн кв. м аварийного жилья, что составляет 0,6% от всего жилищного фонда страны. Однако общая площадь такого жилья за последние пять лет выросла на 44%.
Кроме того, в ряде субъектов РФ доля непригодных для проживания домов заметно выше средних показателей по стране. Так, лидерами по объему аварийного жилфонда на душу населения оказалась Карелия с показателем 2,21 кв. м на человека, Ямало-Ненецкий автономный округ – 1,79 кв. м, Республика Саха (Якутия) – 1,69 кв. м, Ненецкий автономный округ – 1,61 кв. м, Сахалинская область – 1,31 кв. м на человека. При этом меньше всего аварийного жилья в Татарстане – 0,014 кв. м на человека, Ставропольском крае – 0,021 кв. м, Краснодарском крае – 0,023 кв. м на человека, следует из доклада ИНП РАН.
Другая проблема – ветхое жилье. Если аварийное – в первую очередь опасная для проживания недвижимость, то ветхая и изношенная – это та, в которой находиться еще не опасно, но потенциально в силу износа оно таким может стать в будущем. Так, на конец 2023 года в России насчитывалось 257,4 млн кв. м жилья со степенью износа более 66% (6,1% от всего жилищного фонда страны), сообщает Михеева. При этом 10 лет назад высокая степень износа наблюдалась у 5% всего жилфонда РФ.
По данным Росстата, общая площадь жилых помещений с износом свыше 70% в 2021 году составляла 68 млн кв. м. С износом 66–70% – 186 млн кв. м, а с износом от 31 до 65% – существенные 1,4 млрд кв. м. Это более четверти всей жилой недвижимости в стране.
В ряде регионов РФ доля изношенной недвижимости также заметно выше. К примеру, треть всего жилфонда Республики Алтай имеет степень износа выше 66%. В Забайкальском крае и Тыве изношена четверть жилфонда, а в Бурятии – каждое пятое жилье. В Якутии ветхими оказались 17% недвижимости, а в Крыму и Оренбургской области – по 15%. Одна из причин, по мнению экспертов, отрицательный или очень слабый миграционный прирост. При этом именно миграция населения в регионы стимулирует рост жилищного строительства там.
Таким образом, благодаря рекордным объемам строительства нового жилья, а также реализации госпрограмм по расселению аварийного жилья, можно говорить лишь о стагнации доли непригодного жилья в стране, но не о его сокращении. «В абсолютном же значении показатель аварийного продолжает расти. Такой же вывод справедлив и для жилья с высокой степенью износа: его доля на протяжении последних пяти лет находится на уровне 6,1–6,3%, в то время как в абсолютном выражении показатель возрос на 17,8 млн кв. м», – указывают исследователи.
Рост доли проблемного жилья не отрицали и чиновники. «Ежегодно аварийными становятся примерно 2–2,5 млн кв. м», – признавал гендиректор Фонда развития территорий (ФРТ) Ильшат Шагиахметов. И для компенсации таких объемов потребуется до 220 млрд руб.
Ситуация может дополнительно усугубиться также и за счет общего износа коммунальной инфраструктуры. По данным Росстата, степень износа основных фондов коммунального хозяйства в стране увеличивается: с 42,8% в 2017 году до 44,2%, по последним данным, за 2021 год (см. «НГ» от 31.01.24).
Все это приведет к тому, что объем устаревающего жилья будет кратно нарастать в ближайшие годы. В другом исследовании ИНП РАН говорилось, что объем устаревающего жилья в России резко вырастет к 2038–2040 годам. А уже с 2025 года начнет быстро увеличиваться количество многоквартирных домов, предполагаемых к выводу из эксплуатации.
Основная причина – достижение предельного срока эксплуатации домов первого и второго периодов индустриального домостроения. Речь о пресловутых хрущевках, построенных в 1956–1963 годах, а также высокоэтажных домах, возведенных в 1963–1969 годах. Такие дома придется либо капитально ремонтировать, либо сносить и строить новые.
В итоге, по их расчетам, к 2030 году устареет почти 111 млн кв. м, к 2035 году – около 187 млн кв. м, а к 2040 году – уже 273 млн кв. м. Это приведет к тому, что общий объем жилья, предполагаемого к снесению, уже через 15 лет превысит 162 млн кв. м. И расселять такой объем жилья придется уже во много раз быстрее (см. «НГ» от 20.02.24).
В то же время российские власти прилагают немалые усилия по расселению людей из непригодного жилья. Различные программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда реализуются в России с 2008 года. В этом году власти отчитывались об успешном завершении программы расселения домов, признанных аварийными до 2017 года. В августе президент РФ Владимир Путин сообщал, что в 2024 году из аварийных домов в новые квартиры переехали более 50 тыс. человек, а за последние пять лет – более 720 тыс. человек. К настоящему моменту 41 регион России досрочно расселил людей из аварийного жилья, эта работа будет продолжена. Речь идет о жилье, признанном аварийным до 2017 года, уточнял президент.
Тогда же вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что часть регионов завершила эту работу досрочно и перешла к расселению фонда, признанного аварийным до 2022 года (речь идет о 11,7 млн кв. м). 22 региона, закончивших работы по программе переселения, приступили к реализации новой программы. По ней расселено уже почти 640 тыс. кв. м аварийного жилья для 33 тыс. человек.
Официально же новая программа по расселению аварийного жилья, признанного до 2022 года, начнется в 2025 году. «Со следующего года расселение аварийного жилья будет осуществляться в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни». На продолжение программы из бюджета предусмотрено 330 млрд руб.», – сообщал Марат Хуснуллин.
При этом будут изменены подходы по расселению из аварийного жилья. Как сообщали в конце сентября в Минстрое, новые подходы будут формироваться с учетом «обеспечения равных прав различных групп граждан и соблюдения баланса в предоставлении адресных механизмов поддержки как собственников, так и нанимателей». При этом прорабатываются и дополнительные форматы поддержки в части «обеспечения переселяемых людей льготными условиями финансового заимствования». Предполагается, что изменения могут способствовать сокращению сроков расселения и снижению бюджетных расходов.
Среди главных новшеств – собственники квартир, как и раньше, получат возмещение за свое жилье исходя из его рыночной стоимости и расходов на переезд и аренду, но теперь за минусом стоимости сноса дома или его ремонта. Минимальный размер возмещения будет определяться регионами РФ. Сумму денежной компенсации можно будет использовать на приобретение нового жилья или воспользоваться нанимаемым жильем по договору найма социального использования. При этом собственники будут обязаны доплатить разницу, если стоимость предоставленной государством новой квартиры превысит размер возмещения. Кроме того, по желанию владельца квартиры ему могут предоставить не одно, а несколько жилых помещений взамен аварийного жилья. Главное, чтобы их общая площадь не была больше изымаемой.
Ученые согласны с тем, что необходимо корректировать политику по обновлению жилищного фонда. «Находящийся сейчас на стадии обсуждения законопроект о новых механизмах расселения аварийного жилья нацелен на сокращение сроков расселения за счет введения более жестких правил компенсации от государства за сносимое жилье», – считает Ольга Михеева. Так, по мнению экспертов, важно обеспечить баланс между стимулированием различных групп населения к самостоятельному решению проблемы обеспеченности жильем и максимальной адресностью социальной поддержки действительно нуждающихся слоев населения, которые не способны к самостоятельному решению проблемы.
