Анастасия Башкатова
Переселившись в собственный дом в пригороде, многие семьи вынуждены ездить в город за социальными благами.
Фото PhotoXPress.ru
Уже почти 70% жилья в стране возводятся самим населением. Строительство же многоквартирных домов (МКД) обвалилось в январе-сентябре почти на 20% к тому же периоду 2023-го. Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) предупредило: вопрос об ипотечном пузыре еще актуален. По мнению агентства, во избежание пузыря надо было строить больше, не допуская «искусственного дефицита квартир в продаже», но тогда пострадала бы рентабельность застройщиков. Как считают сами представители отрасли, какого-то экстраординарного «обвала» в сегменте МКД нет, зато есть много ограничений для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – большой субурбией России не стать.
Новые сводки Росстата продемонстрировали, что в этом году главными застройщиками в стране окончательно стали «индивидуалы». За январь-сентябрь было построено около 81 млн кв. м жилья – почти на 2% больше, чем за тот же период 2023 года.
Причем именно «индивидуалы» ввели в строй свыше 55 млн кв. м жилья, примерно на 15% больше, чем в январе-сентябре 2023-го. Таким образом, на жилье, построенное самим населением, в общем вводе теперь приходится 68% против 60% годом ранее.
И самое главное: как показали данные Росстата, сейчас в стране не просто относительно мало возводится многоквартирного жилья – строительство МКД еще и обваливается. Так, за январь–сентябрь было введено в строй менее 26 млн кв. м МКД, это примерно на 19% меньше, чем за аналогичный период 2023 года.
Тем не менее опрошенные «НГ» представители рынка недвижимости и стройотрасли считают, что пока рано делать выводы именно об экстраординарном или долгосрочном «обвале».
«Средний срок строительства многоквартирных домов – три года, еще более года до этого уходит на разработку концепции комплекса. Проседание по вводам в 2024 году – эхо пандемии, когда многие девелоперы откладывали реализацию проектов. Следующий спад, вероятно, будет зафиксирован в 2026 году, ведь аналогичным образом застройщики реагировали на мобилизацию», – утверждает коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев.
«То, что происходит сейчас – это скорее всего коррекция на фоне экономической нестабильности. Вероятно, текущее уменьшение ввода – это отражение реакции застройщиков и крупных девелоперских компаний на события 2022 года. В условиях санкций, резкого сокращения импорта строительных материалов и техники, а также проблем с платежами многие девелоперы приостановили покупку новых участков, разработку проектов и начало строительства», – пояснила директор департамента продаж жилой недвижимости группы компаний «Сумма элементов» Светлана Бардина.
В эту же канву ложатся и пояснения для «НГ» от аналитического центра ДОМ.РФ: «Ввод многоквартирного жилья по итогам девяти месяцев действительно снижается в годовом выражении, но необходимо понимать, что мы сравниваем текущие показатели со значениями рекордного 2023 года». В пресс-службе Минстроя указали «НГ» еще на одну статистическую тонкость: «Наибольший объем ввода МКД исторически приходится на последний квартал года». Другими словами, итоги девяти месяцев могут оказаться вовсе не столь показательными для отрасли.
Правда, выяснилось, что будь то обвал или коррекция – как ни назови, – но в любом случае такого развития событий стоило бы избежать. Если бы жилья строилось больше, чем получилось по факту, тогда было бы меньше рисков возникновения и ценового, и ипотечного пузырей. Об этом можно судить по новому исследованию АКРА.
«С точки зрения стоимости жилья можно говорить о наличии на рынке признаков ценового пузыря, так как в 2020–2024 годах темпы подорожания квадратного метра существенно превышали темпы роста доходов населения. На данный момент стоимость квадратного метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень заработной платы, которому сложно успеть за ростом цен», – сообщили в АКРА.
«Во избежание столь существенного превышения было бы целесообразно строительство большего объема жилой недвижимости при недопущении формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже, – считают аналитики агентства. – В этом случае жилье стало бы более доступным. Безусловно, рентабельность застройщиков могла от этого пострадать, однако тот же объем прибыли можно получить за счет эффекта масштаба». «С учетом описанных факторов вопрос о наличии ипотечного пузыря все еще актуален», – делают вывод в АКРА.
Хотя в агентстве все же упомянули важный позитивный момент, благодаря которому предположения об ипотечном пузыре могут и не оправдаться: это устойчивое качество ипотечного портфеля, доля проблемной задолженности на 1 июля 2024 года составила лишь 0,6%.
А как же сейчас выглядит типичная жизненная стратегия, предполагающая выбор семьи в пользу именно индивидуального дома? «Как правило, современные переезды за город обусловлены маятниковой миграцией, то есть люди все равно остаются увязаны с городами, работают удаленно и отнюдь не в аграрной сфере, – пояснил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – Даже в субъектах России, где наблюдается деурбанизация, роль городов остается высокой, многие используют коттеджи исключительно как резиденции в теплое время года».
При этом, как отметили эксперты, ИЖС, конечно, более гибко и адаптивно к рыночным условиям, поскольку оно всегда связано с меньшими масштабами. Но для дальнейшего бурного роста ИЖС в России есть много серьезных ограничений.
Доля ИЖС вполне может и дальше увеличиваться, но вряд ли она дойдет до 90% в общем вводе жилья, считает гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Квартира требует гораздо меньше финансовых и трудовых затрат на ее содержание, чем дом»,– уточнил он. «Люди тяготеют к городам, плотность населения повышается, индивидуальные дома не смогут удовлетворить спрос. Многоквартирное жилье – будущее и Москвы, и других крупных городов», – ожидает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
«Есть объективные ограничения, которые не позволят превратить нашу страну в одну большую субурбию. Для этого нужно перестроить систему социальных учреждений, повысить уровень автомобилизации. Есть и вопросы по технической реализуемости переселения жителей городов в пригороды в наших климатических условиях», – говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Основное ограничение связано с недостаточной инфраструктурой для развития крупных коттеджных поселков и пригородных районов, отметила гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева. «Себестоимость таких комплексных проектов будет настолько высокой, что ИЖС потеряет свою привлекательность», – пояснила она.
При этом, по ее уточнению, индивидуальное строительство сейчас развивается в основном стихийно, и в быстро растущих поселках или перестроенных дачных товариществах проблема все та же – отсутствует необходимая инфраструктура: это касается и транспортной доступности, и наличия школ с детскими садами, торговых центров и иных важных объектов, тех же больниц. Как считает Гусева, со временем эта стихийность может стать проблемой как для индивидуального жилищного строительства, так и для российской градостроительной политики в целом.
Наконец, судя по комментариям профильных ведомств, анализируя статистику, важно брать в расчет данные не только по уже введенным в строй домам, но и по тем, которые только будут построены.
Потому что, как напомнили в пресс-службе Минстроя, благодаря реализованным за последние годы мерам по переходу на эскроу-счета, а также господдержке отрасль успешно преодолевала непростую экономическую ситуацию. «Застройщики не только не сбавляли темпы строительства по текущим проектам, но и запускали новые. Так, за 2023 год запуски достигли рекордного уровня в 48 млн кв. м. За девять месяцев 2024 года – 35 млн кв. м, рост на 10% к тому же периоду 2023-го, – сообщили в министерстве. – В 2024 году застройщики активно выводили на рынок новые проекты». По состоянию на 1 октября 2024-го в рамках 214-ФЗ (закона о долевом строительстве МКД) возводится 117,8 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 10% выше уровня до пандемии.
Но упомянута еще одна деталь. Как отметили в аналитическом центре ДОМ.РФ, «рекордные запуски МКД в 2023 году и в текущем году создают задел по вводам при условии, что ключевая ставка начнет снижаться в соответствии с прогнозом Банка России».
