Сверхдорогая ипотека в России – это надолго

Жилищные кредиты наиболее доступны для жителей Крайнего Севера. Фото с сайта www.yanao.ru

Озабоченность Центробанка ростом цен и доступностью покупки жилья привела к двукратному падению доступности ипотечных кредитов за последний год. Сегодня покупка жилья в долг в РФ возможна в северных сырьевых регионах, где люди предпочитают не жить постоянно. Расплатиться по коммерческому ипотечному кредиту сейчас сможет лишь десятая часть российских семей или даже того меньше, показывает сравнение текущих зарплат и стоимости текущих жилищных займов в 2024 году. Новым ограничителем для продажи жилья в РФ станет разработанный в ЦБ так называемый ипотечный стандарт, прогнозируют специалисты.

В 2024 году наблюдается заметное снижение темпов и объемов выдачи ипотеки. По рыночной ставке по состоянию на сентябрь приобрести квартиру в кредит могут позволить себе лишь 13,4 % российских семей, подсчитали в РИА Новости. Действительно, в прошлом и позапрошлом годах расчеты агентства показывали уровень доступности ипотеки на уровне 27,8 и 25,2% соответственно.

В качестве индикатора доступности ипотеки в расчетах агентства принята доля семей, которые могут вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом субъекте РФ. Размер кредита рассчитывался для двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в каждом регионе при первоначальном взносе в 30%. При этом считалось, что почти все свои деньги семья будет десятилетиями направлять главным образом на погашение жилищного кредита. Предполагалось, в частности, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идет на выплату ипотеки, а остальные 30% – на прочие расходы. Уровни процентных ставок по кредитам соответствуют сентябрю 2024 года. Лидерами списка регионов по доступности ипотеки в этом году стали Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский автономные округа и Магаданская область.

Сравнение текущих зарплат и стоимости кредитов показывает, что сегодня купить двухкомнатную квартиру в Московской области смогут лишь около 11% семей. А в столице – всего лишь 9,7% семей. Эти показатели более чем в два раза ниже уровня 2022 и 2023 годов. Аналогичное двукратное снижение доступности ипотеки произошло и по стране в целом. При этом очевидно, что падение доступности покупки жилья происходило главным образом за счет действий ЦБ по увеличению кредитных ставок, а также по причине сокращения льготных ипотечных программ.

В ноябре прошлого года председатель ЦБ обращала внимание на доступность покупки нового жилья. «С начала 2020 года, когда были массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023 года у нас цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, потребительские цены – где-то на четверть, 27%. По сути, это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жилье может становиться менее доступным», – объясняла глава ЦБ Эльвира Набиуллина. С прошлого года Центробанк поднял ключевую ставку в два с половиной раза – с 7,5 до нынешних 19%. И грозит продолжать этот процесс ограничения кредитования (см. «НГ» от 03.10.24).

«Независимая газета» в прошлом году уже писала, что российский ЦБ оправдывает свою ограничительную политику жилищного кредитования ростом цен на квартиры и снижением показателя доступности жилья для населения. Однако средняя по стране доступность жилья – это слишком общий и противоречивый показатель, с помощью которого можно оправдать почти любое решение. Средняя по стране доступность покупки квартиры может снижаться, но для целевых льготных групп населения она будет увеличиваться (см. номер от 14.11.23).

Сегодня же специалисты жилищного рынка ждут его отката к правилам 20-летней давности, когда жилищные кредиты также выдавались под 20% годовых и даже выше. При этом период сверхдорогой ипотеки в РФ может продлиться неопределенно долго.

«На рынке недвижимости сегодня наблюдается идеальный шторм – впервые такое количество негативных факторов сошлось в одной точке одновременно: заградительные ставки по рыночной ипотеке, почти полное отсутствие льготной ипотеки, введение ипотечного стандарта, который запретит любимые застройщиками ипотечные «схематозы», и в качестве вишенки на торте – запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м», – заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко.

на Ямале активно строятся многоквартирные дома.  Фото с сайта www.yanao.ru