Анастасия Башкатова
При текущих кредитных ставках уже не каждый инвестор готов вкладываться в строительство складов в регионах. Фото агентства городских новостей "Москва"
Всплеск электронной коммерции, изменения внешнеторговых условий, необходимость создавать запасы из-за усложнения маршрутов, перебоев с поставками и платежами, масштабирование ключевых игроков розничной торговли – все это привело к серьезной нехватке складских помещений в стране. Имеющиеся объекты заняты почти полностью, ставки аренды за год выросли в полтора раза. Возводить же собственные склады поставщикам и производителям накладно из-за недоступности кредитов и удорожания материалов. И как показал опрос «НГ» среди отраслевых аналитиков, это тоже становится фактором, влияющим на цены для потребителей.
Представители логистической отрасли предупредили, что рынок складской недвижимости в России столкнулся с «катастрофической нехваткой» площадей.
Действующие склады практически полностью заняты, новые если и строятся, то в формате build-to-suit – по запросу конкретного заказчика. И то не все это могут себе позволить. Будь то отечественные производители или поставщики импортной продукции – и те и другие ощущают на себе влияние высокой ключевой ставки, усложняющей кредитование, и вопреки жесткой денежно-кредитной политике одновременно с этим все равно сталкиваются с чрезмерным удорожанием материалов.
По этим же причинам и сами девелоперы не торопятся создавать новые объекты для последующей сдачи в аренду, ведь срок их окупаемости может растянуться на 10 лет и более. Такие тенденции описал, в частности, управляющий директор компании NC Logistic Гарольд Власов.
«Дефицит складских площадей усиливается на фоне активности сегмента электронной коммерции и растущего объема импорта. Такие факторы, как увеличение расходов на транспортную логистику из-за усложнившихся маршрутов, нерегулярные поставки определенной продукции, кадровый голод, подорожание топлива, колебания валютного курса, сложности с трансграничными платежами, вынуждают производителей и поставщиков создавать дополнительные складские товарные и сырьевые запасы», – пояснил Власов для РИА Новости. Как итог – закупки впрок усугубляют нехватку свободных площадей.
«НГ» провела опрос среди представителей и аналитиков отрасли. «Ситуация с нехваткой складских площадей в России действительно стала острой, причем это касается не только Москвы и Санкт-Петербурга, но и ключевых регионов по всей стране, – подтвердил изданию региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании NF Group Константин Фомиченко. – Важные логистические узлы, такие как Дальний Восток, Челябинск, Тюмень, Нижний Новгород, Казань, Краснодар, Ростов-на-Дону и другие, сталкиваются с быстро растущим спросом на качественные складские объекты. Однако текущее предложение не успевает удовлетворить этот спрос».
Как рассказал «НГ» руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями компании IBC Real Estate Евгений Бумагин, резкое увеличение спроса на складские площади было зафиксировано в 2023 году – этот год c точки зрения объемов спроса стал рекордным за всю историю развития рынка складской недвижимости в России. «Так, сумма купленных и арендованных складских площадей в прошлом году составила более 7,3 млн кв. м, что превышает показатели 2022 года более чем в два раза. Высокая активность игроков рынка привела к уменьшению доли вакантных площадей по всей России до минимальных показателей, не превышающих 1%», – уточнил он.
Сейчас, по его словам, ситуация медленно стабилизируется, но в основном это касается столичного региона как ключевого логистического хаба. В остальных регионах, за исключением буквально нескольких субъектов РФ, пока уместнее говорить о сохраняющейся напряженности.
Руководитель службы внутригородской логистики компании СДЭК Александр Воронов перечислил «НГ» причины дефицита складов. Во-первых, частично сносятся помещения в промзонах, особенно в крупных городах, растет жилая застройка. Во-вторых, восстанавливается производство на простаивающих предприятиях, сдававших ранее помещения под склады. В-третьих, растут требования к самим складским помещениям, возможностям автоматизации, состоянию подъездных путей, и старый фонд уже не полностью соответствует новым критериям.
Наконец, Воронов упомянул увеличение масштаба бизнеса у основных игроков рынка, использующих склады: у торговых сетей, маркетплейсов. Если раньше им подходили относительно небольшие объекты, то «теперь они запрашивают помещения с десятками тысяч метров на каждой площадке».
Следствием подскочившего спроса на склады и нехватки готовых объектов стал резкий рост ставок аренды, причем по всей стране. «Например, в Московском регионе ставка аренды на существующие сухие склады класса А на конец третьего квартала 2024-го составила 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Это сумма без налога на добавленную стоимость, операционных расходов и коммунальных платежей», – сообщил Бумагин.
Уточним, речь идет о складах высокого качества и оснащения, в которых можно хранить прежде всего непродовольственные товары (одежду, обувь, мебель и т.п.), а также определенные виды продуктовой продукции, для которой не требуются холодильники и морозильники. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года аренда таких складов в столичном регионе подорожала сразу на 56%.
В остальных регионах, по данным Бумагина, арендная ставка на существующие сухие объекты класса А в третьем квартале тоже выросла почти в полтора раза – на 45% по отношению к тому же периоду 2023-го, составив около 10–11 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
И самое главное. «Увеличение финансовой нагрузки арендаторов влияет на рост цен на товары», – предупредил Бумагин. По словам Воронова, последствия для потребителей могут лежать в двух плоскостях – это цены и сервис. В первом случае растущие затраты, будь то на строительство или на аренду складов, так или иначе закладываются в цены хранимых и затем реализуемых товаров. Ведь для производителей и поставщиков это очевидные издержки. Во втором случае могут возникать риски увеличения сроков поставок, если из-за отсутствия местных складов потребуется доставлять продукцию из соседних районов и регионов.
А усугубление проинфляционных факторов, в свою очередь, становится уже для Центробанка поводом и дальше ужесточать политику – ту политику, от которой как раз и зависит доступность кредитов для производителей и поставщиков.
Хотя часть экспертов считают, что конкретно сейчас на доступности складских помещений может сказываться еще и сезонный, временный фактор – предстоящие праздники, после которых напряженность на рынке должна несколько снизиться. «Увеличение товарных остатков перед праздниками – стандартная практика», – говорит руководитель департамента логистических продуктов компании СДЭК Николай Пахомов.
Примечательно также, что представители непосредственно розничной торговли несколько смягчили оценку текущих тенденций на рынке складской недвижимости. Как пояснил «НГ» председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли Игорь Караваев, хоть развитие электронной коммерции и расширение федеральных розничных сетей в регионах действительно усилили спрос на склады, ситуацию все же нельзя назвать именно критической.
«Текущая динамика спроса на складские мощности вкупе с нехваткой кадров может скорректировать планы развития некоторых игроков рынка, темпы ввода новых складских мощностей могут несколько замедлиться, но рисков для системы поставок необходимых товаров в торговые сети мы не видим», – сообщил Караваев.
Между тем вне зависимости от остроты проблемы эксперты считают, что ее решению помогло бы все-таки увеличение доступности кредитования для профильного бизнеса, стимулирование притока в отрасль новых игроков, включая девелоперов из других сегментов. Также позитивно сказалась бы дальнейшая локализация производств, чтобы они стали ближе к конечным потребителям.
