Анастасия Башкатова
Сегодняшним семьям, купившим жилье в кредит, предстоит пройти долгий путь, прежде чем их ипотека будет окончательно погашена. Фото PhotoXPress.ru
Финансовым властям следует подготовиться к ипотечному кризису, который через несколько десятилетий, видимо, будет сопровождаться еще и кризисом пенсионных «банкротств». Возможно, такое предположение кажется чересчур паническим, но оно оправданно с учетом данных Центробанка (ЦБ). Каждый второй заемщик, оформивший в первом полугодии 2024-го ипотеку, из-за растянувшихся сроков кредитования сможет погасить свой долг только после 65 лет. И в течение этого времени не исключены любые форс-мажоры, в том числе такие, как передача непогашенной ипотеки в наследство будущим поколениям. Из этих же данных напрашивается вывод, что ипотека становится даже более эффективным способом отложить выход на заслуженный пенсионный отдых, чем само повышение пенсионного возраста. Ведь, например, сейчас окончательный выход на пенсию означает обвал уровня жизни в разы.
Число ипотечных заемщиков за последние 12 месяцев увеличилось в стране на 8% и составило по итогам первого полугодия 2024-го 10,7 млн человек, сообщил ЦБ. При этом в первом полугодии 2024-го доля ипотечных кредитов, по которым возраст заемщика на момент плановой выплаты займа составит более 65 лет, достигла уже 48% от общего объема выдач. Показатель подскочил за год на 14 процентных пунктов – с отметки 34%. А доля заемщиков с плановой выплатой ипотеки в возрасте свыше 60 лет составила теперь 67% – за год показатель увеличился на 15 процентных пунктов (с 52%).
Стоит отметить, что, как ранее сообщала Счетная палата, есть случаи, когда один заемщик оформлял на себя сразу несколько льготных ипотек (см. «НГ» от 26.09.24). Но, как можно судить, речь шла все-таки о десятках тысяч таких случаев, а не о миллионах, тем более что оформить на себя сразу несколько рыночных ипотек еще обременительнее, чем льготных.
Итак, риски усугубляются, они обусловлены двумя факторами. Первый – удлинение сроков ипотечного кредитования. По данным ЦБ, в общем объеме выдач на долю ипотечных кредитов со сроком погашения от 30 до 31 года теперь приходится почти 20% против примерно 13% годом ранее. В дополнение к этому в первом полугодии 2024-го доля ипотечных кредитов, предполагающих, что срок их погашения наступит у заемщика через 25–30 лет после оформления, превысила 40% в объеме выдач. Год назад она была менее 40%. То есть семья 30-летних хорошо если погасит ипотечный долг ближе к своему 60-летию. Что уж говорить о семье 40-летних.
Ранее «НГ» уже писала о том, что сейчас российские заемщики растягивают сроки погашения ипотеки. Об этом свидетельствовала статистика Объединенного кредитного бюро: в августе россияне были готовы связать свою жизнь с ипотекой уже более чем на 22 года. Это вынужденное решение: заемщики пытаются удержать размер ежемесячного платежа в приемлемых рамках. Как пояснила «НГ» гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева, у заемщиков нет пространства для маневра: «Цены на жилье высокие, как и ипотечные ставки». «Заемщики при этом рассчитывают на высокую инфляцию, которая обесценивает сам кредит, а также на опережающий ее или хотя бы догоняющий рост доходов. Также во внимание принимается долгосрочный рост цен на жилье», – предположила она.
Отраслевые эксперты ранее сделали важное уточнение, что не стоит ставить знак равенства между сроком, который прописан в договоре, и фактическим периодом выплат. Ведь многие покупатели стремятся погашать ипотеку досрочно. Но проблема в том, что даже этот период досрочного погашения тоже увеличился в разы, составив, по данным некоторых экспертов, 14 лет вместо 7 лет, которые были полтора года назад (см. «НГ» от 17.09.24).
Второй фактор, усугубляющий риски, – закредитованность населения, имеется в виду наличие нескольких разных потребительских займов (речь не только об ипотеке). «Количество заемщиков, имеющих три кредита и более, превысило 13 млн человек. На них приходится более половины задолженности по розничным кредитам», – привел ЦБ данные за первое полугодие 2024-го, отметив, что год назад настолько закредитованных заемщиков было меньше: около 10,8 млн человек.
Очевидно, что сегодняшние заемщики вряд ли могут максимально точно распланировать всю свою жизненную траекторию на ближайшие несколько десятилетий. Еще очевиднее, что чем старше заемщик, тем выше вероятность не самого благоприятного развития событий. Увольнение, болезнь, резкий обвал уровня жизни, который чем ближе пенсионный возраст – тем реальнее. Все ли в принципе доживут до того момента, когда их ипотека будет окончательно погашена?
|
|
Чем старше заемщик, тем больше проблем у него может возникнуть с погашением долгосрочных кредитов. Фото PhotoXPress.ru |
И кстати, еще один вывод из данных Центробанка. Ипотека может стать даже более эффективным способом побудить граждан отложить свой выход на заслуженный пенсионный отдых, чем само повышение пенсионного возраста. Потому что, по крайней мере если исходить из текущих статистических данных, наступление пенсионного возраста в случае, когда человек рассчитывает только на государственную пенсию, означает обвал его уровня жизни почти в четыре раза.
Простое сопоставление двух показателей: по итогам первого полугодия средняя по стране заработная плата составила в России, по Росстату, почти 84 тыс. руб. в месяц. Одновременно с этим по состоянию на 1 июля средняя по стране пенсия по старости была около 22,5 тыс. руб. в месяц. У неработающих пенсионеров по старости она составила 23,4 тыс. руб. в месяц, сообщает Социальный фонд России (см. «НГ» от 27.08.24).
«Конечно, ипотека будет дополнительным стимулом зарабатывать после наступления пенсионного возраста, но такая возможность есть далеко не у всех в силу здоровья или особенностей той отрасли, в которой занят человек, – комментирует Гусева. – Скажем, университетские преподаватели всегда работают долго, а для многих технических и рабочих специальностей возраст уже скорее минус».
«Скорее всего проблема возраста заемщиков не будет снежным комом, но доля просроченных платежей, традиционно низкая в России, все-таки несколько возрастет. Это может произойти уже в течение ближайших 10–15 лет, так как почти треть заемщиков старше 40 лет», – пояснил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. И по его словам, действительно «дедушкина ипотека» может оказаться проблемой для семей, «особенно если залоговое имущество будет передаваться по наследству».
Однако пока говорить именно о массовости проблемы нельзя, считает он. «Все будет зависеть от ситуации в экономике и динамики реальных доходов населения в ближайшие годы. Может быть и обратная ситуация. Если рост доходов будет опережать инфляцию, то сегодняшним заемщикам станет легче оплачивать ипотеку. Те россияне, которые брали кредит 10–15 лет назад, часто вносят уже небольшие по текущим меркам суммы и поэтому быстро закрывают кредиты», – уточнил Сырцов. «У нас практически отсутствует практика предоставления ипотечных кредитов по плавающим ставкам. Это значит, что российские заемщики не только не несут рисков внезапного изменения экономической ситуации, но и могут посчитать возможную выгоду от инфляции», – уверен директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
Сырцов добавил, что «у ипотечных заемщиков есть на выбор программы страхования, в том числе от потери работы, падения доходов, проблем со здоровьем». «Но суть страхового бизнеса как раз в том, что стоимость страхования растет пропорционально рискам наступления страхового случая. Даже стандартное ипотечное страхование жизни и здоровья для пожилого заемщика стоит заметно дороже, чем для молодого, – говорит Сырцов. – Более сложные и эффективные страховые продукты обойдутся дороже, что создаст уже проблемы относительно молодым получателям ипотеки». Так что государство, по его мнению, могло бы создать альтернативный, более доступный продукт.
«Есть еще механизм реструктуризации, позволяющий получить каникулы или еще более удлинить срок кредитования и понизить платежи, – добавил руководитель департамента Финансового университета Александр Цыганов. – Есть и более экзотичный для России продукт – обратная ипотека, когда квартира продается, по сути, в рассрочку, пенсионер живет в своей квартире, часть средств идет на текущие нужды (например, погашение остатка ссудной задолженности), а потом пенсионер получает выплаты уже в дополнение к пенсии».
