Ольга Соловьева
Фото агентства городских новостей "Москва"
В России уверенно растет спрос на долгосрочную аренду жилья при снижении предложения, приходят к выводу аналитики рынка недвижимости. Эксперты считают, что высокие ставки по ипотеке и отмена льготных госпрограмм привели к тому, что для многих россиян теперь единственным решением квартирного вопроса становится съем жилья, а не его покупка. Аналитики прогнозируют дальнейший рост цен на аренду на фоне увеличения спроса.
В России спрос на долгосрочную аренду квартир в августе вырос сразу на 23%, сообщают эксперты платформы «Авито Недвижимость». Причем выше спрос на аренду студий – здесь интерес потенциальных арендаторов увеличился сразу на 31%. Интерес к аренде однокомнатных квартир вырос на 24%, двухкомнатных и трехкомнатных вариантов – на 19 и 18% соответственно.
Эксперты фиксируют усиление активности нанимателей во всех обследуемых городах, однако в некоторых спрос на аренду жилья рос быстрее, чем в среднем по стране. Так, в Симферополе и Ставрополе спрос на долгосрочную аренду увеличился в августе почти на 60%, в Ярославле – на 52%, Томске – на 46%, Саратове и Волгограде – на 42%.
Увеличивается и число потенциальных арендаторов. Как замечают в «Авито Недвижимости», если с января по июнь 2024 года съемное жилье на платформе искали в среднем 13 млн человек в месяц, то в августе их число превысило 15 млн человек.
Высокий спрос на жилье толкает арендные ставки вверх. По данным компании, средняя ставка аренды по стране за август повысилась с 30 до 32 тыс. руб. Причем рост средней стоимости аренды наблюдался почти по всем видам комнатности. Самые высокие ставки найма были зафиксированы в Москве (95 тыс. руб.), Сочи (60 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (47 тыс. руб).
Рост цен на рынке съемного жилья ускорился, признавали и другие эксперты рынка недвижимости. Только за последний месяц долгосрочная аренда однокомнатных квартир по РФ подорожала почти на 8%, сообщали в компании ЦИАН. При этом в июле цены выросли всего на 2,3%, а в августе прошлого года – менее чем на 5%. Аренда двухкомнатных квартир, в свою очередь, за последний месяц подорожала на 7,4%, тогда как годом ранее они дорожали на 6,6%, поясняют в компании.
На российском рынке долгосрочной аренды жилья в августе произошел существенный скачок цен, признают в сервисе «Яндекс Аренда». За последний месяц лета средняя стоимость аренды квартиры в городах-миллионниках страны подскочила сразу на 12,4%. Наибольший рост арендных ставок наблюдался в Санкт-Петербурге (на 21,7%), Москве (на 17,8%), Нижнем Новгороде (+14,9%), Самаре (+14,8%) и Уфе (+14,4%).
О рекордном росте цен на съемное жилье говорили и аналитики «Дом.РФ». По их данным, в июле средняя ставка аренды в Москве повысилась на 12%, в Санкт-Петербурге – на 15%. В целом по крупным городам РФ ставки аренды увеличились на 7%, сообщали в компании.
Аналитики такое ускорение цен на рынке съемного жилья объясняют высоким спросом и сокращением предложения. Так, в компании «Яндекс Аренда» сообщали о том, что количество сдаваемых в долгосрочную аренду квартир уменьшилось на 12,5% по сравнению с июлем. И в первую очередь, рынок покидают самые востребованные и доступные по цене варианты – студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Трех- и многокомнатные квартиры остаются на рынке дольше, что связано с меньшим спросом на них.
В Нижнем Новгороде количество доступных для аренды квартир в августе сократилось на 27%, в Красноярске – на 25%, в Уфе – на 22%, в Самаре – на 21%, в Новосибирске – на 18%, рассказывают в «Яндекс Аренде». Рост числа предложений наблюдался только в Санкт-Петербурге, Казани и Краснодаре.
В августе объем предложения съемного жилья фактически остался на уровне июля, замечают в «Авито Недвижимость». Исключение – Владивосток, Санкт-Петербург и Сочи, где предложение в августе заметно увеличилось. Наибольшее же снижение предложения наблюдалось в Тюмени (падение предложения на 12%), Новосибирске (на 9%) и Ярославле (на 8%).
В компании полагают, что процесс продажи вторичного жилья в условиях высоких ипотечных ставок стал более сложным и долгим, из-за чего часть собственников временно перешли с рынка продажи на рынок долгосрочной аренды жилья.
Ситуация на рынке арендного жилья действительно необычная, признают эксперты. «Высокие ставки по ипотеке стали значительным барьером для покупки жилья, что подтолкнуло многих потенциальных покупателей на рынок аренды. Заградительные ставки на вторичном рынке и сокращение программ льготной ипотеки сделали покупку менее доступной для широкого круга людей, особенно для тех, кто рассматривал приобретение жилья через ипотечные инструменты. В этом контексте аренда становится вынужденным решением для значительного числа семей и отдельных граждан», – считает основатель компании «OFFЛАЙН» Никита Сенников.
Примечателен и переток инвесторов с рынка продажи на рынок аренды. «Сложности с продажей квартир на фоне высоких ипотечных ставок приводят к тому, что владельцы недвижимости временно переключаются на сдачу в аренду, что также удерживает предложение на высоком уровне», – продолжает эксперт.
Рост спроса на аренду квартир обусловлен высокой инфляцией, высокими ценами на недвижимость, высокими ставками по ипотеке, соглашается доцент Финансового университета Петр Щербаченко.
На рынке явно заметен тренд с ростом спроса на аренду недвижимости, подтверждает коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. «За последнее время ставки аренды достаточно сильно выросли, и, по нашим прогнозам, такая тенденция будет сохраняться», – полагает он.
«Цены на квартиры – высокие, ипотека – дорогая. На рынке жилья остались в основном покупатели с «живыми» деньгами или те, у кого накопился существенный первый взнос и есть возможность быстро закрыть долг по кредиту, например, за счет продажи другой недвижимости или имущества. В противном случае брать ипотеку под более чем 20% годовых, мягко говоря, невыгодно», – добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Рост спроса на аренду жилья происходит также из-за кадрового голода, считает доцент кафедры экономики РАНХиГС Артем Голубев. «Компании вынуждены привлекать специалистов из других регионов. И если раньше часть приезжих рассматривали возможность покупки жилья, то сейчас из-за отмены многих программ льготной ипотеки и высокой цены квадратного метра граждане при прочих равных предпочитают аренду», – рассуждает он. По мнению эксперта, покупка жилья как альтернатива аренде опять станет возможной года через два, на фоне ожидаемой стагнации цен на недвижимость и снижения ставок по ипотеке в связи со снижением ставки ЦБ.
Замдиректора управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова полагает, что цены на аренду жилья вырастут еще на 5–10%. «Объем арендного предложения слишком мал, чтобы собственники начали конкурировать и снижать цены. Пока объем экспозиции найма не восстановится, пока ипотечные ставки не снизятся, количество арендаторов будет больше, чем свободных квартир», – уверена она.
«Застройщики жалуются на падение спроса. Рост ключевой ставки, сворачивание программ льготной ипотеки сделали недоступной покупку квартиры для многих граждан. В итоге, выбирая между ипотекой и арендой, большинство граждан оценивают свои возможности по обслуживанию ежемесячного платежа. Средний минимальный платеж по коммерческой ипотеке сегодня составляет порядка 100 тыс. руб. Понятно, что потянуть такой ежемесячный платеж сегодня способна далеко не каждая российская семья», – обращает внимание гендиректор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
Эксперты согласны с тем, что в сложившейся ситуации на рынке недвижимости для многих участников предпочтительнее временно арендовать жилье, нежели приобретать. «В массовом сегменте аренда студии в месяц в среднем обходится в 45–55 тыс. руб., однокомнатной квартиры – в 50–65 тыс., двухкомнатной – в 65–85 тыс., трехкомнатной в 75–120 тыс. Тогда как при ставке в 21% по ипотечному кредиту россиянину придется платить 107 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру, 250 тыс. руб. – за двухкомнатную и свыше 350 тыс. – за трехкомнатную», – сообщают в «ИНКОМ-Недвижимость».
«Ежегодно в России около 4 млн человек приобретают квартиры. В 2024-м их количество может сократиться до 2 млн», – не исключал основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Он также полагает, что цены на аренду жилья подскочат еще на 15–20%.
«Рост спроса можно объяснить влиянием нескольких причин. Первая, и самая очевидная, — это снижение доступности ипотеки. Вторая причина — оживление со стороны самих арендаторов. В последний год особенно сильно проявился фактор привыкания к геополитическим событиям», - говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.
В Центробанке ранее сообщали о том, что только по итогам июля объем выдачи ипотеки банками страны упал до 356 млрд руб. с 788 млрд в июне. Выдача ипотеки с господдержкой за июль сократились почти в четыре раза (до 179 млрд руб. с 679 млрд в июне).
