Разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья достиг 55%

Фото агентства городских новостей "Москва"

Последствия отказа от продления ряда программ льготного ипотечного кредитования уже начинает сказываться на рынке недвижимости. По итогам первого полугодия спрос на вторичное жилье в регионах России упал более чем на 20%, а активность покупателей нового, строящегося жилья, наоборот, выросла почти на 20%. При этом эксперты не видят оснований для снижения цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Мало того, высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру – это продать старую.

Последние данные также говорят об изменении ситуации на жилищном рынке. В частности, наблюдается существенное замедление выдачи ипотечных кредитов.

Как следует из отчета ДОМ.РФ по итогам работы крупнейших ипотечных банков, в июле топ-20 банков предоставили 81,4 тыс. кредитов на 356 млрд руб., что примерно в два раза ниже уровня июля 2023 года.

Среди причин падения эксперты указывают завершение ряда льготных ипотечных программ. В отчете уточняется, что июльская выдача снизилась во всех продуктовых сегментах, однако наиболее сильно – на покупку квартир в новостройках и на строительство индивидуальных домов (ИЖС), где были широко распространены льготные программы. В результате доля ипотеки на новостройки (в общей структуре) опустилась с 51% в июне до 23% в июле, на ИЖС – с 14 до 5%. При этом доля ипотеки на готовые квартиры выросла с 25 до 50%.

«Падение ипотечных выдач в июле было ожидаемым, как и всплеск спроса накануне завершения льготной ипотеки», – говорит руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Он ожидает, что по итогам года будет выдано 1,3–1,4 млн ипотечных кредитов на сумму около 5 трлн руб., что окажется на 40% ниже по объему, чем годом ранее.

При этом в целом за семь месяцев этого года выдача ипотеки топ-20 банков составила 762 тыс. кредитов, (что на 22% ниже, чем годом ранее) на 3,2 трлн руб. (–12%), в том числе по рыночным программам выдано 298 тыс. кредитов (–50%) на 0,8 трлн руб. (–55%). По льготным программам было выдано 463 тыс. кредитов (+24% в годовом выражении) на 2,4 трлн руб. (+35%).

Аналитики компании Key Capital проанализировали данные Росреестра о количестве заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, а также статистику Центробанка о количестве выданных ипотечных кредитов на покупку как новостроек, так и вторичного жилья. При этом специалисты исключили из расчетов показатели по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям. Их результаты несколько отличаются от данных ДОМ.РФ, которые основаны только на статистике 20 крупнейших банков РФ.

Всего в первом полугодии 2024 года в стране было выдано 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок), что на 8% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 824,9 тыс. кредитов. Если исключить данные по столичным агломерациям, то в российских регионах было выдано 625,9 тыс. ипотек против 690,8 тыс. в первом полугодии 2023 года, то есть на 9% ниже.

При общем снижении выдачи жилищных кредитов их выдача на строящееся жилье растет, а на вторичное – снижается.

Разница цен на первичном и вторичном рынках недвижимости.  Источник Центробанк

Спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в России, наоборот, заметно просел. По итогам первого полугодия 2024 года банки выдали 468,6 тыс. таких ипотечных кредитов, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Без учета столиц количество выданных кредитов на покупку вторичного жилья снизилось на 23%.

В разрезе федеральных округов наиболее значительное снижение спроса на ипотеку для покупки вторичного жилья было зафиксировано в СЗФО, где количество выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2024 года уменьшилось на 69%. В Сибирском федеральном округе спад составил 60%, а в Приволжском – 59%.

Экспертов подобная динамика не удивляет. «Резкий рост ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанка во втором полугодии 2023 года закономерно привел к заметному падению спроса на вторичном рынке жилья, где покупатели не могли воспользоваться государственными программами поддержки ипотеки и субсидирования ставок, которые распространяются только на новостройки», – говорит гендиректор Key Capital Ольга Гусева, объясняя такое падение числа сделок с ипотекой на вторичном рынке.

В Центробанке ранее обращали внимание и на увеличивающийся разрыв цен на первичном и вторичном рынке. По итогам первого квартала 2024 года он увеличился до 55% с 17% в первом квартале 2020-го. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной отмечали, что в некоторых регионах РФ разница цен достигает 69%. Сама глава российского регулятора такой разрыв цен называла «кричащим дисбалансом». «Это (разрыв цен. – «НГ») нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете квартиру у застройщика, скажем, за 10 млн руб., то продать ее сможете в среднем за 7 млн руб.», – говорила она.

Эксперты считают, что высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру – это продать старую. «При нынешних ставках им будет трудно найти покупателя. Кроме того, сокращение программ поддержки спроса на рынке новостроек будет означать уменьшение числа сделок», – рассуждает Ольга Гусева.

Об опасностях перекоса цен на вторичном и первичном рынке говорит и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Купив переоцененную квартиру в новостройке, человек не может ее потом перепродать по той цене, по которой купил», – говорит Репченко.

В условиях высоких рыночных ставок по ипотеке покупка вторичного жилья становится невыгодной для клиентов, рассчитывающих на кредитное плечо, даже с учетом относительно низкой стоимости квартир в «старом фонде», соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Однако он не исключает, что разрыв цен стабилизируется на уровне 30%.

Ольга Гусева считает, что сохранение ипотечных программ на рынке новостроек и резкий рост до запредельных значений процента по займам для покупателей вторичного жилья усилит, а не сгладит разрыв цен. «При текущих ставках по ипотеке продать вторичную квартиру крайне сложно. Мало кто станет брать кредит под 20% годовых, который фактически означает 100-процентную переплату всего за пять лет пользования средствами. Даже урезанные госпрограммы ипотеки на этом фоне остаются панацеей, поэтому спрос на новостройки в целом сохранится, хотя цены и скорректируются на несколько процентов вниз», – говорит она.

«В дальнейшем мы не прогнозируем резкое повышение цен на рынке новостроек – оно будет зависеть от инфляции, себестоимости строительных материалов, ситуации с кадрами в строительной отрасли, а также этапа готовности каждого из проектов», – сообщает управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.

Основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напоминает, что у продавцов вторичных квартир нет такой возможности, как у застройщиков, давать большую скидку или снижать цену. «Они не могут обеспечить субсидирование скидки. Они могут только предложить какой-то дисконт на свою квартиру, но размер дисконта не бесконечный, и многим продавцам проще снять свое предложение с продажи, чем пойти на большое дисконтирование», – подчеркивает она.

Эксперты не ждут появления скидок и на новостройки. Однако Олег Репченко не исключает появления дисконтов к концу года. Он также полагает, что более выраженная тенденция к снижению цен может быть заметна в следующем году. «Текущие проекты у застройщиков будут завершаться, и застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета. Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, они будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка», – говорит эксперт, подчеркнув, что снижение цен на 10–15% в среднесрочной перспективе вполне реально.

Корректировку стоимости квартир на первичном рынке в пределах 10% ожидает и гендиректор агентства недвижимости «Центральный департамент недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин. Он считает, что снижение цен на новостройки уже началось, но оно будет медленным и неявным. 

Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин не прогнозирует существенного сокращения разницы между ценами на «первичку» и «вторичку». «Это возможно на горизонте двух-трех лет при условии смягчения денежно-кредитной политики Центрального банка и снижения ключевой ставки», – уверен он. С ним согласен и директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. «На вторичном рынке объем ипотечных сделок за год сократился приблизительно вдвое. Продавцы не склонны уменьшать цены, многие предпочли снять свои объекты с продажи и подождать лучших времен, поэтому предложение накапливается очень медленно. Летом мы наблюдаем затишье на вторичке и со стороны покупателей, и со стороны продавцов. Цены на вторичном рынке стабильны, и предпосылок для подорожания или резкого удешевления жилья нет», – говорит он.

«Падение продаж после 1 июля, которое отмечают все компании, – естественное следствие комплекса факторов. Среди них – отмена льготной ипотеки и корректировка условий семейной и IT-ипотеки, а также рост ставок по классическим кредитным продуктам из-за увеличения ключевой ставки. Нам всем надо привыкать к нынешним объемам рынка. В строительной отрасли формируется новая экономическая реальность, и компании начинают к ней адаптироваться», - признает руководитель отдела ипотечного кредитования «Гранель» Татьяна Боева.