К недоступности жилья Центробанк прибавил недоступность ипотеки

Многие застройщики в России надеются переждать период высоких процентных ставок по ипотеке и избежать банкротства. Фото PhotoXPress.ru

Сокращение программ льготной ипотеки в России и недоступность жилищных кредитов по ставке выше 20% годовых вызвали общий спад в строительстве и даже угрозу оттока специалистов из критически важных отраслей. Чиновники Центробанка добивались сокращения спроса на жилье, ссылаясь на рост цен квадратного метра. Сегодня подорожание жилья в основном остановилось, но доступнее для граждан дома не стали – в том числе и по причине недоступности стандартной, а не льготной ипотеки. Не случайно застройщики придумывают для потенциальных покупателей разнообразные механизмы рассрочек, уничтожить которые пока еще не успел Центробанк.

«Минцифры обсуждает с Минфином условия продления программы. При этом главная цель сейчас, которую мы формулируем, – это удержание специалистов на местах в регионах», – сообщил в понедельник, 29 июля, министр цифрового развития РФ Максут Шадаев. Программу льготной ипотеки для ИТ-специалистов под 5% правительство России запустило в мае 2022 года. Максимальная сумма кредита для регионов с населением более 1 млн человек составляет 18 млн руб., а для других субъектов РФ – 9 млн руб. Программа действует до 31 декабря 2024 года. Необходимость льготной IT-ипотеки возникла в связи с тем, что для большинства работников отрасли жилищное кредитование было почти недоступным даже при ипотечных ставках ниже 10%. И уж тем более жилищные кредиты стали недоступны после последнего повышения Центробанком своей ключевой ставки до 18% и увеличения рыночных ставок кредитования выше 20% годовых.

По данным Росстата, средние зарплаты IT-специалистов в два раза выше средней по экономике. Так что если ипотека без льгот недоступна для высокооплачиваемых специалистов, то уж тем более она недоступна для среднестатистических работающих россиян.

О фактической остановке жилищного кредитования на рыночных условиях говорят и аналитики. При этом они прогнозируют, что восстановление спроса возможно не ранее чем через полтора года – то есть уже после наступления 2026 года. Правда, аргументы в пользу восстановления рыночной ипотеки выглядят пока очень зыбко. Дескать, высокие ставки по депозитам помогут гражданам накопить за ближайшие годы те деньги, которые будут необходимы для выплаты неадекватно дорогих жилищных кредитов. Возможно ли превышение процентов по депозитам ставок рыночных банковских кредитов – отдельный вопрос. Ведь если банки будут платить за привлекаемые деньги дороже, чем за выдаваемые кредиты, то это и будет означать конец всей банковской системы в РФ.

Тем не менее руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг ожидает, что текущие высокие ставки по депозитам, превышающие 18% годовых, в совокупности с общим ростом доходов населения в ближайшие год-полтора сформируют спрос на покупку жилья у населения. «Структурная трансформация экономики привела к самому существенному росту доходов населения с 2012 года. Только за последние два года на 20% снизилось число россиян с доходами ниже прожиточного минимума и на 20% выросло число россиян с доходами от 60 тыс. руб. (с поправкой на инфляцию), которым доступна ипотека по ставкам 8–10%. Эти показатели говорят о том, что, может быть, через год-полтора рост доходов выльется в спрос на ипотеку. Кроме того, на покупку жилья даже без ипотечного кредитования могут пойти и средства граждан, полученные с доходов по высоким ставкам по депозитам, превышающим 18%», – отметил Михаил Гольдберг. По его словам, постепенного снижения ключевой ставки ЦБ, а вслед за ней и ставок по депозитам можно ожидать примерно через полгода-год. Тогда же стоит ожидать реализацию отложенного спроса на жилье.

В целом по итогам 2024 года выдача ипотечных кредитов может сократиться примерно на 30%, до 1,4 млн кредитов. В рыночном сегменте падение может достигнуть 50% из-за заградительного уровня текущих ставок. По словам Михаила Гольдберга, сейчас люди решаются взять ипотеку по рыночным ставкам, если у них, например, сложилась необходимость поменять маленькую однокомнатную квартиру на двухкомнатную. В этом случае граждане готовы взять ипотечный кредит по высокой ставке в расчете на возможность в скором времени его рефинансировать, пояснил эксперт.

Продать квартиру на вторичном рынке сегодня крайне сложно.  Фото PhotoXPress.ru

Конкурс претендентов на площадки под жилое строительство в ДНР достигает ажиотажа, сообщил в понедельник глава Донецкой народной республики (ДНР) Денис Пушилин президенту РФ Владимиру Путину во время рабочей встречи. «Ваше решение по двухпроцентной льготной ипотеке приносит свои результаты. Скажу, что с опаской инвесторы заходили еще даже в Мариуполь. Но вот первые результаты: уже три дома были сданы, введены в эксплуатацию. До конца года планируется 15 домов. За площадки на территории Донецка, Макеевки, Енакиево развернут уже ажиотаж, конкурс», – сказал Пушилин. Он добавил, что строительная отрасль сейчас стала ведущей в экономике региона. В июле вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщил, что площадь 15 высоток в Мариуполе, которые построят по программе льготной ипотеки, составит почти 140 тыс. кв. м.

Марат Хуснуллин ранее обещал, что правительство может пересмотреть ипотечные программы после анализа ситуации в ближайшие месяцы. «Сейчас мы смотрим, как будет складываться динамика, потому что ставка высокая, мы очень большие деньги доплачиваем из бюджета, это сотни миллиардов рублей ежегодно. Поэтому в течение трех месяцев мы посмотрим, какая будет динамика. Если понадобятся какие-нибудь меры, будем выносить на уровень правительства», – заявил в конце июля вице-премьер.

Между тем наблюдатели видят расширение льготных предложений со стороны застройщиков для тех граждан, которые не могут претендовать на льготную ипотеку.

«Основные инструменты застройщиков нам знакомы – субсидированная ставка от застройщика, траншевая ипотека, рассрочки – и их уже активно предлагают клиентам», – перечисляют аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)».

Схема траншевой ипотеки следующая: банк переводит клиенту кредит частями (траншами), они поступают на эскроу-счет (специальный счет для накопления денег для расчета с продавцом квартир). При этом проценты, которые будет платить заемщик, начисляются не на всю кредитную линию, а только на выданную часть. Первый транш обычно небольшой и даже может быть символическим, соответственно ежемесячные платежи небольшие, а иногда просто смешные, рассказывают в ИРН. Программы траншевой ипотеки короткие – они действовали до ввода дома в эксплуатацию. Сумма кредита полностью выдается до этого момента. Первоначальный взнос, как правило, составляет 10–20% от стоимости жилья, а сроки кредитования – от 10 до 30 лет. Траншевая ипотека сочеталась и с льготной, и с семейной. А на базовых условиях, когда ставка по кредиту 20%, она уже менее выгодна, предупреждает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet. Поэтому клиенту остается надеяться на снижение ключевой ставки и рефинансирование в будущем. Плюсы для покупателя – это низкие платежи на первом этапе. Но с каждым траншем нагрузка существенно возрастает. Траншевую ипотеку выбирают покупатели, которым важно снизить долговую нагрузку в первые два года, например, те, кто продает свою недвижимость и готов потом быстро погасить кредит.

Программы субсидированной ставки от застройщика работают на рынке давно. Суть схемы заключается в том, что застройщик договаривается с банком о том, что ставка по ипотечному кредиту будет снижена, при этом затраты банка за снижение процентов застройщик компенсирует – то есть платит комиссию. А собственные расходы он в большинстве случаев покрывает за счет увеличения стоимости квартир, которые продаются по ипотеке с субсидированной ставкой.

Основной риск для покупателя заключается в завышенной оценке стоимости квартиры. Если вдруг у человека изменятся обстоятельства и ему придется продавать ипотечное жилье, цены на «вторичке» на аналогичные лоты будут ниже, и он просто потеряет деньги.

Среди других мер стимулирования спроса эксперты упоминают и обычные скидки на ограниченный пул квартир. Это не является прямым, замещающим льготную ипотеку инструментом, но сейчас застройщики будут конкурировать ценой квадратного метра на реализуемых проектах, прогнозирует Дарья Постникова, директор по продукту «Сити21».

Если ключевая ставка останется двузначной не только в 2025-м, но и в 2026 году, то доступной ипотеки мы не увидим еще минимум два года. А это увеличивает вероятность снижения цен не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Новое повышение ключевой ставки почти никак не скажется на рынке недвижимости, потому что она достигла заградительных для ипотеки значений еще в 2023 году, считают эксперты ИРН. Иное дело – ужесточение прогноза ЦБ. Учитывая, что приемлемыми для ипотечников считаются ставки ниже 12% (которые возможны при ключевой ставке ниже 10%), доступной ипотеки рынок не увидит до конца 2026 года. И это окончательно сводит на нет надежды застройщиков «пересидеть» период заградительных ставок на старых запасах.