Граждане стали сами себе девелоперами

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) побило в России рекорд. По итогам полугодия силами населения впервые было построено уже более 70% от всего нового жилья в стране. Сворачивание массовой льготной ипотеки неизбежно повлияет на рынок недвижимости. Как теперь россиянам решать свой жилищный вопрос? Копить или брать обычный кредит для покупки более доступной по цене миниквартиры, арендовать жилье с расчетом на долгосрочную перспективу или строить себе дом самостоятельно. Миниквартиры при этом тоже дорожают, а арендные ставки вновь растут «с опережением обычных сезонных циклов».

Динамика ввода жилья в 2019–2024 годах в России девелоперами и самим населением, в млн кв м.  Источник: «Циан.Аналитика» по данным Росстата

По итогам первого полугодия 2024 года гражданами впервые было введено в строй более 70% всего нового жилья в стране, сообщили в новом обзоре с опорой на статистику Росстата эксперты «Циан. Аналитики». «Так, населением было построено 37,9 млн кв. м – это на 25% больше, чем в первом полугодии 2023-го. А девелоперами – 15,5 млн кв. м, то есть на 28% меньше», – уточнили авторы обзора.

Если говорить совокупно обо всем жилищном строительстве, то оно тоже достигло максимальных значений для первых шести месяцев года, составив 53,4 млн кв. м. Однако, как уже видно, максимумы обеспечиваются прежде всего за счет «индивидуалов».

Отмечается, что существенную роль в этом скачке ИЖС сыграло увеличение доступности ипотечного кредитования на загородном рынке. «Еще пять лет назад ипотеки для загородного рынка в России почти не было», – пояснили аналитики.

С учетом же сворачивания массовой («широкой») льготной ипотеки и чрезмерно подорожавшего городского жилья спрос на ИЖС, по оценкам экспертов, продолжит расти. «Цена метра применительно к ИЖС ниже, чем на городском рынке, а ипотека доступнее: власти сохранили возможность взять семейную ипотеку семьям с двумя несовершеннолетними детьми при условии строительства дома с помощью подрядчика через механизм эскроу», – сообщил «НГ» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Кстати, по данным «Циан. Аналитики», за последние четыре года «новостройки подорожали более чем в два раза – на 113%». И основной рост пришелся не на последние два квартала, когда льготную ипотеку призывали отменить громче обычного, а на первые два года работы «широкой» льготной программы: тогда цены выросли на 77%.

Как считают отраслевые эксперты, одно из негативных последствий четырех лет применения программы льготной ипотеки – увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. «За время существования программы «первичка» стала на 19% дороже «вторички», – отметили аналитики.

Какие еще теперь остались у россиян варианты решения жилищного вопроса? Например, все же можно купить квартиру, но такую, которая будет наиболее доступна по цене. И выбирать, похоже, придется прежде всего между миниквартирами в пределах 32 кв. м – сомнения в комфортности проживания в таком помещении пока опустим.

«Сейчас, когда программа доступной ипотеки отменена для большинства покупателей недвижимости, в полный рост встал вопрос, как купить квартиру без кредита. И поэтому многие ищут самые дешевые варианты – прежде всего объекты маленькой площади», – пояснили эксперты портала «Мир квартир».

Однако цены на такие квартиры сейчас не стоят на месте, а как раз наоборот, во многих городах уверенно растут. По данным портала, с июля 2023-го квадратный метр квартир-студий и небольших «однушек» подорожал в 65 из 70 исследованных городов. «В среднем по стране метр квартир до 32 кв. м подорожал на 14,6%», – добавили аналитики.

Другой вариант – если не получается жилье купить или построить, тогда его можно снять. Рынок долгосрочной аренды, впрочем, тоже полон сюрпризов.

«Ужесточение выдачи ипотечных кредитов, стабильно высокие цены на вторичном рынке приводят к смещению спроса в сегмент долгосрочной аренды. Повышение расценок многими арендодателями, возвращение релокантов, сворачивание удаленки дополнительно увеличивают аудиторию на этом рынке. В результате второй год подряд сезонный спрос начинается не как обычно, не в июле-августе, а уже в первые недели лета», – объявили в «Циан». Так, с середины июня типовая «однушка» в городах с населением от 500 тыс. человек стала для съема на 3% дороже, при этом объем предложения снизился на 6%.

В прошлом году в июне–сентябре ставки аренды подскочили в среднем примерно на 30% и с тех пор остались почти на том же уровне. «В этом году еще раз показать такой же рост им будет сложнее – должны сказаться эффект высокой базы и замедление роста зарплат. Но на фоне такой динамики предложения однозначно исключать сценарий повторения прошлогодних цифр нельзя», – предупредили в «Циан».

«Итак, возможности для граждан по решению жилищных проблем существенно усложнились. Сейчас доступ к ипотеке стал ограничен. Поэтому действительно приходится рассматривать альтернативные варианты, такие как накопление собственных средств, получение обычного потребительского кредита на покупку компактных квартир, аренда жилья или строительство собственного дома, – подтвердил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – Однако все эти варианты имеют свои недостатки».

«Так, накопление средств может занять длительное время, к тому же их будет «съедать» высокая инфляция. Потребительские кредиты имеют более высокие процентные ставки. В России аренду не любят. Строительство собственного дома требует значительных вложений: хотя в расчете на квадратный метр собственный дом дешевле, но суммарные инвестиции в него больше», – перечислил эксперт.

Если резюмировать, то, как считает Репченко, в сложившейся ситуации наиболее рационально было бы «положить деньги на депозит под высокий процент, чтобы увеличить первоначальный взнос, и подождать снижения рыночных ипотечных ставок». Но сколько этого ждать? Вопрос риторический и болезненный для тех, кому нужно срочно менять свои жилищные условия.

Наконец, еще один вариант – воспользоваться оставшимися льготными программами, но это смогут сделать только те семьи, которые подойдут под ужесточившиеся критерии выдачи. Как ранее сообщил Минфин, семейная ипотека по ставке 6% годовых на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома продлена в стране до 2030 года. Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Сумма кредита – до 12 млн руб. для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов – до 6 млн руб. Заемщик может оформить ипотечный кредит и на более крупную сумму. Но в таком случае в части кредита выше установленного госпрограммой лимита будет действовать рыночная процентная ставка. Первоначальный взнос – 20%. При рождении ребенка можно рефинансировать кредит. 

Сообщается, что на жилье в новостройках такую семейную ипотеку могут также получить семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей; семьи, проживающие в регионах с низким объемом строительства и имеющие двух несовершеннолетних детей; семьи, где есть ребенок-инвалид.