Россиян ориентируют на жизнь в собственном доме

Фото pixabay.com

Российские власти видят перспективы расширения спроса на жилье за счет частного домостроения. На этой неделе Торгово-промышленная палата (ТПП) РФ совместно с Минстроем планируют обсуждать перспективы развития рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и меры его господдержки. Чиновники и застройщики ожидают, что готовящийся законопроект о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов увеличит строительство коттеджей с привлечением профессиональных подрядчиков в три раза. Представители строительной отрасли рассчитывают и на внедрение госпрограммы по поддержке спроса на ИЖС.

Предприниматели и чиновники все активнее смотрят на сегмент частного домостроения как источник дополнительного спроса на жилье и денег в сектор всего жилищного строительства.

Действительно, частное домостроительство занимает все большую долю на рынке. Так, по данным Росстата, по итогам пяти месяцев этого года было возведено 3,7 тыс. многоквартирных домов, а населением было построено свыше 220 тыс. жилых домов. При этом общая площадь жилых помещений в частных домах составила 30,8 млн кв. м, или 70,5% общего объема жилья, введенного в январе–мае 2024 года в России.

Чиновники и представители строительной отрасли ожидают, что тренд на выбор в пользу частного дома среди россиян будет и дальше нарастать.

Как заявляют в ДОМ.РФ, благодаря росту доходов населения в стране заметно увеличилась доля потенциальных ипотечных заемщиков. В организации считают, что за два последних года численность таких граждан увеличилась на 16 млн: с 26,8 млн в 2021 году до 43,2 млн человек в 2023-м.

Там же считают, что как минимум каждый четвертый россиянин в ближайшие три года планирует улучшить свои жилищные условия. При этом каждый десятый собирается это сделать в течение года.

Выдача ипотечных кредитов на строительство частных домов или покупку уже готовых коттеджей также растет, сообщают в ДОМ.РФ. Так, по итогам пяти месяцев этого года российские банки выдали около 100 тыс. жилищных кредитов на покупку и строительство частных домов на 439 млрд руб., что на 10% больше прошлогоднего показателя по количеству и на 32% ‒ по объему.

Большая часть кредитов в ИЖС была выдана под государственные льготные программы. Так, свыше 60% займов было выдано по программе льготной ипотеки и 30% – по программе «Семейная ипотека».

При этом в ДОМ.РФ ожидают падения выдачи жилищных кредитов после сворачивания программы льготной ипотеки. Как сообщает руководитель подразделения «Индивидуальное жилищное строительство» ДОМ.РФ Георгий Прозоровский, по итогам первого полугодия 2024 года выдача ипотечных кредитов снизилась на 15% в годовом выражении, до 0,7 млн кредитов. В денежном выражении было выдано жилищных ссуд на 2,7 трлн руб., что на 12% меньше, чем годом ранее. По итогам года он ожидает падения выдачи кредитов на 30%. При этом будет выдано кредитов на 5 трлн руб., что на 35% ниже, чем годом ранее, ожидают в ДОМ.РФ.

В организации надеются, что рынок ИЖС станет для недвижимости драйвером и основным сегментом предпочтения граждан. Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг ранее оценивал, что на сегодняшний день с ипотекой строится около 25% индивидуальных домов, а к 2030 году будет строиться около половины.

Вместе с тем на прошлой неделе в третьем чтении Госдумой был принят законопроект о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. «Для дальнейшего развития ИЖС Минстроем РФ разработан проект федерального закона, предусматривающий создание механизма привлечения средств граждан в целях строительства частных домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу при расчетах с организацией, осуществляющей такое строительство, и регулирование возникающих при таком привлечении средств правоотношений», – объясняли в министерстве.

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин рассказывал, что совместно с Минпромторгом они развивают индустриальное домостроение. «Помимо использования эскроу-счетов мы максимально «обелим» спрос за счет использования типовых проектов и домокомплектов», – подчеркнул Стасишин.

Напомним, новая система оплаты, по которой средства участников долевого строительства размещаются на эскроу-счетах, действует для многоквартирных домов с июля 2019 года. Получить деньги застройщик может только после ввода объекта в эксплуатацию.

В ДОМ.РФ рассчитывают, что благодаря внедрению нового механизма ИЖС с эскроу и его законодательному закреплению доля граждан, отдающих предпочтение строительству частного дома с привлечением профессионального подрядчика, увеличится в три раза – с существующих 13 до 39% соответственно. «Кроме того, по данным нашего исследования, проведенного совместно с ВЦИОМ, потенциальный спрос на частные дома в ближайшие пять лет составит примерно 1 млн частных домов в год. Таким образом, с участием профессиональных подрядных организаций может возводиться около 400 тыс. домов ежегодно», – указывал заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс.

«Дальнейшему развитию ИЖС будет способствовать принятие федерального закона, предусматривающего создание механизма привлечения средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу при расчетах с организацией, осуществляющей такое строительство, и регулирование возникающих при таком привлечении средств правоотношений. Указанный механизм повысит востребованность ИЖС среди граждан, а применение типовых проектов или домокомплектов не только поспособствует созданию понятного для кредиторов залога, но и позволит сократить строительный цикл индивидуальных жилых домов», - сообщили «НГ» в пресс-службе Минстроя РФ.

Вероятно, новый механизм частично компенсирует то падение, которое представители строительной отрасли ожидают в связи с завершением льготных ипотечных программ.

К слову, осенью прошлого года в ДОМ.РФ предлагали запустить единую льготную ипотеку в ИЖС. Речь шла о программе со ставкой до 8% годовых, которая бы действовала до 2030 года. Однако дальнейшего развития это предложение пока не получило.

Действительно, согласно различным исследованиям, больше половины россиян мечтают иметь собственный дом, подтверждают эксперты. «В 2023 году в рамках ИЖС построено около 59 млн кв. м жилья. Столь же высокие темпы сохранятся и по итогам 2024 года», – ожидает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. При этом она полагает, что спрос на частные дома может снизиться в связи с непродлением льготной ипотеки. «Все-таки семейные и IT-кредиты распространяются далеко не на всех клиентов», – говорит эксперт.

«Из-за отмены массовой льготной ипотеки мы, безусловно, видим охлаждение спроса. Сейчас ведущие банки прорабатывают вопрос единой льготной программы на ИЖС. Ожидается, что она будет в большей степени соответствовать потребностям граждан и поможет развитию сегмента ИЖС. Таким образом, пока рынок находится в ожидании», – указывает гендиректор INSLI Владимир Бурмяков.

Начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость Татьяна Максимова ожидает, что, несмотря на сворачивание массовой льготной ипотеки, льготное кредитование в секторе ИЖС сохранится. Она также рассчитывает, что будут созданы специальные условия для семей с детьми, и условия будут зависеть от количества и возраста детей.

Доцент Финансового университета Петр Щербаченко обращает внимание на то, что чаще всего ипотеку на ИЖС по рыночным ценам оформляют жители Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных регионов.

«Около 80% рынка ИЖС – это покупатели, которые могут себе позволить купить участок с подрядом и построить дом в бюджете до 15–18 млн руб. Купить дом дороже на 30–40% и воплотить мечту россиян об индивидуальном жилье в реальность позволяли и существующие на 2023 год ипотечные программы. С изменением условий по льготной ипотеке продажи в этом сегменте упали вдвое: оказалось, что получить семейную ипотеку могут только 39% потенциальных покупателей недвижимости. Рынок замер в ожидании, так как других источников у большинства россиян нет», – говорит учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.

Свертывание массовой льготной ипотеки однозначно окажет влияние на рынок, уверен гендиректор «Стройсинтеза» Виктор Лукин. Однако он положительно оценивает перспективы строительства в удаленных регионах РФ.

«За первые пять месяцев текущего года было введено в эксплуатацию 30,8 млн кв. м объектов ИЖС. Если принять среднюю площадь дома на уровне 120 кв. м (в 2023 году она была на уровне 135 кв. м) и допустить сохранение темпа роста сегмента, достигнутое за пять месяцев (+21%), то в 2024 году населением будет построено не более 550–600 тыс. домов», – рассуждает ведущий аналитик-маркетолог RRG Мария Лосева. 

«Получается, что из 146 млн человек, каждый десятый никак не может построить дом в ближайшее время. Даже если за единицу взять домохозяйство, которых в стране около 55 млн, то и здесь десятую часть получить сложно», – продолжает она. По словам эксперта, массовая льготная ипотека на ИЖС перестала работать еще осенью 2023 года, когда были введены ограничения выдачи, увеличен первоначальный взнос и ужесточения требований к заемщикам. «И в целом сектор ИЖС не избалован кредитованием и население привыкло полагаться на собственные силы», – отмечает Лосева.