Новая эпоха жилстроя – без "широкой" льготной ипотеки

Как рассказал гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко, после завершения массовой льготной ипотеки государство сосредоточится на адресной помощи семьям с детьми. Фото РИА Новости

В России завершилось действие массовой льготной ипотеки. По оценкам ДОМ.РФ, она полностью выполнила свою антикризисную задачу. Прогнозы дальнейшего развития событий варьируются от крайне тревожных до относительно нейтральных. В первом случае эксперты предупреждают, что в 2025 году объем предложения новостроек может уменьшиться сразу на четверть, а цены на вторичное жилье скоро устремятся ввысь при непадающих ценах на первичном рынке, с которого продолжат вымываться многокомнатные квартиры. Во втором случае эксперты делают вывод, что доступность жилья особо не изменится – точнее, она для многих останется такой же низкой, какой и была.

Российская жилищная отрасль с 1 июля вступила в новую «эпоху» – без «широкой» госпрограммы льготной ипотеки под 8% годовых. ДОМ.РФ подвел итоги. За время действия данной меры, то есть с апреля 2020-го по июнь 2024-го включительно, по этой программе было куплено около 84 млн кв. м жилья. Это свыше 1,5 млн кредитов, общий объем сделок достиг 6 трлн руб. Средний размер кредита по программе составил 3,8 млн руб., а средняя площадь квартиры – 52 кв. м

По числу и объему выданных льготных ипотечных кредитов в топ-10 регионов вошли Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Тюменская, Свердловская, Новосибирская, Ленинградская, Ростовская области, Республика Татарстан.

Как пояснил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко, льготная ипотека на новостройки полностью выполнила свою задачу как антикризисная мера. «И после ее завершения государство сосредоточится на адресной помощи прежде всего семьям с детьми», – уточнил он.

Госпрограмма льготной ипотеки под 8% «была драйвером продаж новостроек в последние несколько лет», отметили также эксперты портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru). Но как ситуация будет развиваться дальше? Прогнозы оказались разнообразными.

Допустим, если говорить про ипотеку, то, судя по оценкам, которые привел на отраслевом мероприятии руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, ожидается, что в целом по году будет выдано 1,3–1,4 млн ипотечных кредитов на сумму около 5 трлн руб. «Это примерно на 35% ниже, чем было в 2023 году. Но нужно понимать, что второе полугодие (2024-го. – «НГ») действительно будет существенно ниже второго полугодия прошлого года, и там снижение будет примерно вполовину», – пояснил он.

Отмена «широкой» льготной ипотеки, судя по некоторым озвученным в публичном поле прогнозам, существенно – и именно негативно – повлияет на перспективы жилищного строительства и, в частности, на ввод многоквартирных домов.

«Объем предложения, который будет в следующем году, окажется значительно меньше – на 20–25% – того объема предложения, который существует сейчас», – поделился своими оценками президент Национального объединения строителей Антон Глушков. По его словам, темпы вывода на рынок новых проектов могут снизиться из-за неясности по поводу спроса.

«Мы это видим уже сейчас: в первом полугодии индивидуальное жилищное строительство прирастает, а строительство многоквартирных домов, к сожалению, снижается», – уточнил он. Хотя в целом объем ввода жилья по итогам 2024 года скорее всего в цифрах еще пока будет похож на рекордный 2023 год, следует из пояснений Глушкова.

Как сообщается в аналитических обзорах IRN.ru, после отключения массовой госпрограммы спрос неминуемо просядет, но, несмотря на это, пересмотр цен на первичном рынке вряд ли случится. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, комментируя прогнозы, пояснил «НГ», что пока ситуация неоднозначна. Однако, по его мнению, «ожидания роста цен на вторичное жилье на фоне стагнации или умеренного роста цен на новостройки небезосновательны».

Доступность жилья все же напрямую зависит от ставок по ипотеке.  Фото РИА Новости

Однако маловероятно, что этот рост будет стремительным. «Скорее всего речь идет о постепенном выравнивании цен на первичном и вторичном рынках. Не стоит забывать, что на динамику цен будут влиять общеэкономическая ситуация, траектория ключевой ставки и другие факторы», – уточнил эксперт.

Что касается первичного рынка, то здесь резкого падения цен ожидать не стоит. По мнению эксперта, вероятно другое развитие событий: цены продолжат расти, но более медленными темпами, чем в предыдущие периоды.

Хотя некоторые отраслевые эксперты все же скорректировали акценты. Например, как считает коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев, «пока на вторичном рынке есть предпосылки для удорожания только одного типа жилья – компактных студий и «однушек» площадью до 28 кв. м, которые власти ряда регионов запретили проектировать в новостройках».

В целом же вторичка, по его уточнению, все же уступает современным домам с точки зрения планировки, качества инфраструктуры, энергоэффективности. И учитывая это, именно новостройки, как считает Голев, продолжат дорожать более быстрыми темпами – «по меньшей мере на уровне инфляции».

Кроме того, как считают представители отрасли, важно учитывать еще одну тенденцию, которая после завершения массовой льготной ипотеки может как минимум сохраниться, а как максимум – усилиться. Речь идет об изменении структуры предложения на рынке новостроек, о тенденции к уменьшению площади квартир и увеличению доли студий и однокомнатных лотов.

Все просто. «Такие объекты более доступны по цене, а значит, они будут пользоваться спросом у покупателей, особенно в условиях снижения доступности ипотеки», – ожидает Сырцов. Но многокомнатные квартиры полностью из проектов, конечно, не исчезнут. «Спрос на них сохранится, хоть и будет ограничен более платежеспособной аудиторией», – добавил эксперт.

Наконец, подводя в целом итоги произошедших изменений, гендиректор компании «Мир квартир» Павел Луценко сообщил «НГ», что «в тех городах, где покупательский спрос серьезно ослабнет, через полгода-год-два начнется дефицит новостроек». «Сейчас застройщики достраивают те объемы, которые стартовали при льготной ипотеке и низких ставках кредитования, потом они станут «придерживать» продажи и замораживать выход новых объектов», – полагает Луценко. Как ожидает эксперт, доступность жилья для населения как минимум не вырастет. Ведь одно из условий этой доступности – приемлемые ставки по ипотеке, позволяющие более или менее комфортно распределить семейные расходы.

Хотя есть и такие прогнозы, которые можно назвать скорее нейтральными. Главный тезис в этом случае сводится к тому, что даже если доступность жилья для населения не вырастет, но она и не снизится. Ведь власти сохранят определенные адресные льготные программы.

Однако, как добавил Голев, для того чтобы россиянам действительно стало проще приобретать квартиры, «нужно оптимизировать стоимость земельных участков под застройку, сдерживать инфляцию на материалы и оборудование, а также повышать реальные доходы населения».