Анастасия Башкатова
Эксперты опасаются, что сворачивание массовой льготной ипотеки больно ударит по сектору многоквартирного жилищного строительства. Фото PhotoXPress.ru
Жилищное строительство в России – это уже более чем на 70% индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Благодаря особенностям статистики, объединяющей данные по многоквартирным и индивидуальным домам, показатели всей отрасли сейчас улучшаются за счет именно индивидуальных застройщиков, фактически помогающих профильным ведомствам достигать обозначенных на самом высоком уровне целей. И если это учесть, тогда главной интригой в преддверии ипотечного ужесточения, намеченного на 1 июля, становится вопрос о том, какие стимулы или барьеры будут созданы именно для сектора ИЖС.
Росстат обнародовал оперативные данные о жилищном строительстве. По итогам января–мая в строй было введено около 43,8 млн кв. м общей площади жилых помещений, что превысило уровень аналогичного периода 2023-го примерно на 1%.
При этом, как следует из отчета Росстата, именно населением за этот же период было введено в строй примерно 30,8 млн кв. м жилья, то есть более 70% от всего жилстроя в стране. По сравнению с прошлым годом ИЖС увеличилось на 21%, причем в январе–мае 2023-го на его долю приходилось заметно меньше – около 59% – всего введенного в стране жилья.
Финансовые аналитики и представители рынка недвижимости с опорой на ремарки разных ведомств пытаются предугадать, какие именно трансформации произойдут с льготной ипотекой после 1 июля и как на эти изменения отреагирует отрасль жилищного строительства.
«С высокой долей вероятности с 1 июля 2024 года льготную ипотеку отменят по жесткому сценарию. Безадресную программу собираются свернуть, а условия по семейной ипотеке изменить: ставка для семей с детьми старше 6 лет может быть повышена до 12% годовых. Это решение сильно ударит по сегменту новостроек и в разы снизит доступность жилья», – сообщается в одном из новых обзоров экспертов «Циан.Аналитики».
Однако, если опираться на данные Росстата, станет очевидно, что более насущный вопрос – это перспективы даже не ввода многоквартирных домов, доля которого уменьшается как шагреневая кожа, а индивидуального жилищного строительства.
По данным Центробанка, объем ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на цели ИЖС составил в апреле этого года почти 22% от общего объема ИЖК. То есть, если округлить, каждый пятый выдаваемый в стране ипотечный кредит – это кредит на индивидуальный дом. Как в дополнение к этому сообщали в аналитическом центре «Домклик», «по статистике за первые четыре месяца, практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях».
И примерно 63% таких сделок проходят по линии «Господдержки», то есть так называемой массовой льготной ипотеки, которая выдается под 8% годовых, следует из данных аналитиков. «А это значит, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждет активный период трансформации», – сделали ранее вывод эксперты «Домклик». «То есть отмена льготной ипотеки ударит не только по рынку многоквартирных домов, но и по ИЖС», – зафиксировал также ранее свои выводы аналитический Telegram-канал Proeconomics.
Именно поэтому особой деталью о льготной ипотеке, которую обнародовал президент Владимир Путин в ходе пленарного заседания Петербургского международного экономического форума, можно считать даже не то, что действие 6-процентной семейной ипотеки будет распространено на семьи с детьми любого возраста в малых городах, а то, что «такие же льготные условия ипотеки будут действовать во всех регионах России для каждой семьи, которая хочет построить свой дом». «Это особенно важно для больших, многодетных семей», – уточнил Путин.
Но точно так же, как можно судить, это важно и для успехов жилищной отрасли в целом.
Еще одна новость последних дней – «власти вернулись к обсуждению разделения России на пять ипотечных кластеров». Об этом сообщили эксперты «Циан», уточнив, что мера обсуждалась депутатами с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко (первоначально новость появилась в Telegram-канале «Движимая повестка»).
В частности, предлагается рассмотреть «возможность осуществления перехода к поддержке жилищного строительства и созданию инфраструктуры» с учетом особенностей отдельных регионов. Потому что в противном случае широкое применение госпрограмм без учета региональной специфики может привести к дефициту ресурсов, нарушению баланса спроса и предложения, недоступности жилья.
Напомним, идея внедрения пяти особых кластеров возникла еще несколько лет назад – осенью 2022 года. Для получения наибольшего эффекта предлагалось распределить субъекты РФ на следующие кластеры: «Динамичные», «С нехваткой спроса», «С нехваткой предложения», «Стагнирующие», «Депрессивные (сложные)». Затем это деление обсуждалось в феврале 2024 года.
Судя по оценкам экспертов, если мы переходим к более адресному распределению субсидий на ипотечное кредитование, тогда нужно разработать максимально гибкие механизмы, чтобы и власти, и бизнес могли их оперативно корректировать. Потому что ситуация в строительстве, а также в спросе и предложении быстро меняется, и вчерашняя методология определения кластеров для некоторых регионов может устаревать, пояснил, например, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Не говоря уже о том, что и внутри одного отдельного региона может складываться неодинаковая ситуация в разных городах.
Более того, даже в малых городах перспективы адресных программ поддержки тоже вовсе не очевидны. Например, по оценке экспертов «Циан», в малых городах семейная ипотека может оказаться неактуальной, по крайней мере, если мы говорим о многоквартирных домах. По экспертным данным, с начала 2024 года в малых городах, в которых проживают не более 50 тыс. человек, заключили лишь 1,7% общего объема сделок на первичном рынке РФ.
Ипотека даже по низкой ставке для местных жителей все равно оказывается недоступной, да и не совсем понятно, зачем в нее вкладываться, когда большая часть населения уезжает из деревень и малых городов в города-миллионники и их сателлиты.
Однако, как тут же отметили эксперты, более перспективной может оказаться господдержка, направленная на приобретение или строительство в небольших населенных пунктах частного дома. Но чтобы эта история динамично развивалась, потребуются все же дополнительные усилия со стороны региональных властей по созданию всей необходимой таким жителям инфраструктуры.
