Анастасия Башкатова
Вице-премьер Марат Хуснуллин отметил большой задел на будущее, заложенный строителями.
Фото РИА Новости
Сейчас в России в процессе строительства находится почти 111 млн кв. м жилой площади в многоквартирных домах (МКД). Показатель обновляет многолетние максимумы. Но становится ли жилье доступнее для населения? Попытки властей компенсировать ипотечные ставки закончились ростом цен, после чего маятник качнулся в противоположную сторону: условия льготного кредитования все больше ужесточаются. Опрошенные представители отрасли подтвердили: те семьи, которые решили обустроиться в городе, в основном могут себе позволить компактные студии или однушки. Но условия проживания в них вряд ли можно назвать подходящими, например, для повышения рождаемости в стране.
По состоянию на начало мая в процессе строительства находилось 110,6 млн кв. м жилой площади в МКД, а общей площади (это два принципиально разных значения) – 177,6 млн. По сравнению с уровнем на ту же дату прошлого года рост составил соответственно 10,5 и 11,5%. Такие данные приводит ДОМ.РФ.
«Машина стройкомплекса движется все быстрее и быстрее. Объемы (строящейся. – «НГ») жилой площади превысили отметку в 110 млн квадратов, в очередной раз обновив многолетние максимумы. Подушка безопасности, накопленная за последние годы, определенно позволяет строителям продолжать наращивать объемы», – комментируют статистику авторы аналитического Telegram-канала Macro Markets Inside (один из участников регулярных опросов Центробанка).
Однако, по уточнению аналитиков, доля проданного жилья в апреле практически не сдвинулась с места: 32,1% против 32% в марте, тогда как – для сравнения – в 2021 году этот показатель составлял около 45%.
На первый взгляд можно даже сделать предположение о рисках надувания на рынке недвижимости пузыря. Но не все поддержали такой смелый вывод. «Мы не видим веских причин говорить о формировании так называемого пузыря на жилищно-ипотечном рынке, – сообщили «НГ» в пресс-службе ДОМ.РФ. – Девелоперские проекты стабильно обеспечиваются банковским финансированием. Темпы кредитования застройщиков даже ускорились как по новым, так и по текущим проектам».
Хотя многое зависит от того, что именно понимать под пузырем. «Цены на жилье в новостройках растут быстрее, чем доходы населения. Снижается доступность жилья, и есть признаки пузыря», – пояснила «НГ» директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.
Своя версия событий и у Центробанка. «Мы не считаем, что у нас сформировался ипотечный пузырь, но у нас возросли риски на рынке ипотеки, – поясняла в феврале глава ЦБ Эльвира Набиуллина. – Мы видели признаки перегрева, когда повышенный спрос на ипотеку, который поддерживался в основном за счет льготных программ, приводил не столько к повышению доступности жилья для граждан, сколько к повышению цен».
В пресс-службе ДОМ.РФ сообщили, что «продажи жилья в новостройках в январе–марте 2024-го действительно сохранились на уровне прошлого года». Но видимо, здесь главный акцент на том, что продажи пока не упали. «Это позволяет застройщикам наращивать предложение жилья. Всего за январь–апрель 2024 года стартовали проекты на 15,5 млн кв. м – на 14% больше, чем за четыре месяца 2023-го и примерно на 40% больше, чем за аналогичный период в 2021–2022 годах», – добавили в ДОМ.РФ. Продолжающий курировать жилищную политику вице-премьер Марат Хуснуллин в конце минувшей недели тоже указал на большой задел на будущее, заложенный строителями.
Весь вопрос в том, становится ли жилье на фоне успехов отрасли и разных инициатив властей доступнее для населения – и какое именно жилье. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), средняя площадь «жилой единицы», строящейся в РФ, составила по состоянию на апрель 49,1 кв. м. А допустим, еще недавно, осенью 2021 года, это значение было около 50 кв. м (см. «НГ» от 15.09.21).
Как ранее поясняли изданию специалисты ЕРЗ, под «жилой единицей» они понимают квартиру в многоквартирном доме, блок в таунхаусе или блокированном доме, апартамент в доме с апартаментами. Учитывается жилая площадь объектов, указанная в проектной декларации; по каждому дому она делится на количество квартир. Речь идет о профессиональных застройщиках. Данные ЕРЗ почти совпали с актуальной статистикой ДОМ.РФ. Из нее следует, что по состоянию на начало мая жилая площадь квартир в строящихся сейчас МКД составила в среднем 49,2 кв. м.
Однако эта статистика не отражает всех тенденций спроса. Как сообщил «НГ» директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, сейчас наиболее востребованные лоты на массовом рынке – это студии площадью 20–25 кв. м: главное отличие студии от квартиры – в отсутствии перегородок между комнатой и кухней. По словам эксперта, на такие студии в продажах приходится почти 51%.
|
|
Сейчас в процессе строительства находится почти 111 миллионов квадратных метров жилой пощади в многоквартирных домах. Фото Reuters |
«Соответственно спрос формирует тенденцию: уменьшение площадей и комнатности в проектах», – пояснил Кочетков. По его словам, в новых проектах девелоперы в основном придерживались следующего соотношения: на студии в домах должно приходиться 44%, на однокомнатные квартиры и евродвушки – 49%, на двухкомнатные и евротрешки – 7%.
«Доступность жилья действительно остается ахиллесовой пятой рынка недвижимости России, – отметил коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. – Уровень доходов большинства россиян не позволяет рассчитывать на покупку посредством единовременной оплаты или хотя бы рассрочки».
Но на размер, как и на стоимость квартир, влияет не только спрос. Оптимизация строительных проектов была обусловлена в том числе ростом себестоимости. «Сначала активно дорожали стройматериалы, а после пандемии и начала СВО – рабочая сила», – обратила внимание Борисова. И, судя по комментарию Голева, у девелоперов не такое и большое пространство для маневра, предполагающего снижение цен. Так что главной надеждой отраслевых экспертов вопреки всей критике в адрес льготных программ все равно остается жилищное кредитование.
Новый майский указ президента Владимира Путина о национальных целях развития предполагает «обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году». Не забывая о том, что общая и жилая площадь – это не одно и то же (с чем бывает связана некоторая путаница), уточним, что региональные власти уже начали реагировать на указ. Так, столичные власти рекомендовали не строить квартиры площадью менее 28 кв. м.
«Принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели в сфере жилищного строительства, а также целевые показатели, предусмотренные указом президента РФ, при проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», – приводится в СМИ цитата из информационного письма Москомэкспертизы. Согласно своду правил Минстроя, минимальная площадь однокомнатной квартиры (без учета балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) – как раз 28 кв. м.
Письмо московских властей не касается тех строящихся объектов, которые к 7 мая уже получили положительное заключение или разрешение. Примеру столицы последует теперь Ленинградская область, хотя там уже было установлено, что площадь студий в новостройках не может быть меньше 24 кв. м, о чем напомнил в своем Telegram-канале губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. «С комфортного жилья начинается качество жизни», – добавил он.
Правда, эксперты, процитированные в СМИ по поводу столичных ориентиров, отметили, что страдают чрезмерной компактностью обычно именно студии, а не квартиры, при этом в законодательстве нет определения понятия «студия». Аналитики Telegram-канала Proeconomics также пояснили, что полный переход к обозначенным лимитам займет оценочно 3–5 лет. Ведь сначала на рынок будут выходить дома по одобренным на текущий момент проектам. Кроме того, по уточнению аналитиков, «уже сформировался вторичный рынок студий», и даже это не все: «На вторичном рынке есть и предложение комнат, площадь которых может быть меньше студий – от 9–12 кв. м».
