Ольга Соловьева
Глава Минфина Антон Силуанов считает, что льготные ипотечные программы были нужны только как антикризисная мера. Фото РИА Новости
С 1 июля в России заканчивается срок действия ипотечной программы с государственной поддержкой на жилье в новостройках по ставке 8%. За прекращение программы ратуют Минфин и Центробанк. В ведомстве Антона Силуанова выступают за завершение всех льготных программ в заявленные сроки. Такая позиция Минфина понятна – ведь льготные ипотечные программы фактически оплачивает государственный бюджет. После завершения льготных программ выдача ипотечных кредитов может сократиться на 30%, до 5,4 трлн руб., что сопоставимо с размером новых жилищных кредитов в 2015 году, предупреждают эксперты.
Аналитики из рейтингового агентства «Эксперт РА» прогнозируют, что выдачи ипотеки в этом году упадут на 30% на фоне ужесточения условий льготной ипотеки и регулирования рынка жилищных кредитов со стороны ЦБ. Эксперты напоминают: в 2023 году ипотечный сегмент установил новый рекорд по приросту выдач (+62%), при этом портфель также показал существенные темпы роста (+29%). «Значительное влияние на динамику ипотеки оказали расширенные льготные госпрограммы за счет двукратного разрыва в стоимости льготного и рыночного ипотечного кредитов», – подчеркивают они. Кроме того, спрос на ипотеку также был простимулирован новостями о дальнейшем ужесточении условий по льготным ипотечным программам в 2024 году и высокими инфляционными ожиданиями населения.
Новых рекордов по выдаче жилищных займов в этом году точно не будет. «Снижению объемов выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ. В свою очередь, усиливающийся контроль со стороны регулятора за качеством выдаваемых кредитов также приведет к охлаждению рынка», – подчеркивают они.
Рыночное жилищное кредитование будет восстанавливаться лишь при снижении ставок до уровня менее 13%. И, по прогнозам агентства, это снижение ставок в теории произойдет не раньше второго полугодия 2024 года. Согласно прогнозу экспертов, по итогам текущего года объем выданных ипотечных кредитов может сократиться на 30%, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015 году, а рост ипотечного портфеля не превысит 13%.
«Окончание льготных программ предполагается 1 июля 2024 года, тем не менее мы ожидаем, что семейная ипотека будет продлена на несколько лет. Не исключено и продление льготной ипотеки в отдельных регионах, где отмечается слабый спрос со стороны населения. Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены прежде всего на поддержку слабозащищенной части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счет государства», – отмечают аналитики. Агентство ожидает, что из-за пересмотра условий льготных программ доля льготной ипотеки в кредитных выдачах снизится до 45% с 60%, однако останется на достаточно высоком уровне ввиду частичного восстановления спроса на рыночную ипотеку только со второго полугодия 2024 года.
Текущее качество ипотечного портфеля оценивается как высокое: уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 года опустился ниже 0,4% за счет опережающего роста портфеля (+29%) над динамикой просроченной задолженности (+4%), говорится в обзоре. Тем не менее на протяжении последних лет постепенно увеличивается доля потенциально проблемных выдач: кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой (показатель долговой нагрузки (ПДН) более 80%, то есть на выплату кредита уходит свыше 80% дохода. – «НГ») с первого квартала 2020-го по четвертый квартал 2023 года выросли с 26% до 47%.
Кредитные риски скорее всего и дальше будут повышаться на фоне активизации сберегательной модели поведения россиян в период высоких ставок. Однако в агентстве «Эксперт РА» ожидают постепенного снижения доли кредитов с ПДН свыше 80% – с 47 до 30%. Этому, по их мнению, будет способствовать политика Центробанка (ЦБ) по ужесточению условий выдачи.
Активно выступают за прекращение действия льготных ипотечных программ в первую очередь чиновники из финансового блока.
|
|
Прекращение льготных программ затормозит выдачу жилищных кредитов. Фото Светланы Холявчук/PhotoXPress.ru |
Подорожание жилья ведет к закредитованности населения. По словам Набиуллиной, почти каждый второй ипотечный заемщик в России отдает за кредит свыше 80% своих доходов. «Рост ипотечного портфеля на 35% за год – такой рост ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан. Мы видим, что за последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой. И в четвертом квартале прошлого года почти каждый второй заемщик, 45%, получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему придется тратить более 80% своих доходов», – заявляла глава ведомства.
Глава Минфина Антон Силуанов ранее подчеркивал, что льготная ипотека была в первую очередь антикризисной мерой. «Если мы в предыдущий кризис устанавливали ставку 11%, которую держали, потом она падала и мы программу отменяли, то сейчас уровень ставки значительно ниже (8% по программе льготной ипотеки. – «НГ»), и нам приходится субсидировать», – рассказывал министр.
«Больного нельзя всегда кормить таблетками, так же и здесь нужно постепенно уходить от тотального субсидирования. В прошлом году, когда принималось решение о продлении, задача была – дать рынку время плавно перейти к рыночным условиям, чтобы все знали, что 1 июля 2024 года программы прекратят свое действие… Наша позиция такая, что программы должны завершить свое действие в установленный срок, но при этом мы продолжим вести дискуссию по точечным мерам поддержки», – пояснял позицию министерства замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексея Яковлева.
По данным Минфина, 60% ипотечного рынка приходится на субсидируемые программы, а на рынке первичного жилья – 90%. «Программы должны действовать на определенные категории граждан, на определенных территориях, где нужно стимулировать спрос, но не перегреть рынок», – подчеркивал Яковлев. Теперь в Минфине выступают за завершение всех программ льготной ипотеки, кроме семейной, в ранее обозначенные сроки.
В России на сегодняшний день действует несколько льготных ипотечных программ. Льготная ипотека на новостройки под 8%, которая должна завершиться в июле; ипотека для IT-специалистов под 5%, которая действует до конца года. А также семейная ипотека под 6%, которую власти продлили до 2030 года.
Позиция Минстроя в правительстве по льготным программам также несколько меняется. Так, в конце декабря 2023 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что программа льготной ипотеки в 2024 году будет пересмотрена. В начале апреля этого года замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщал, что Минстрой РФ доработает параметры программы «Семейная ипотека», чтобы сделать ее максимально адресной.
По мнению экспертов, завершение массовых льготных программ не обернется провалом для рынка. «Конечно, это будет негативным сценарием для рынка новостроек, так как предложение нового жилья с 2020 года выросло на 30%. В этом случае может произойти стагнация цен и замедление строительства. Однако кризисом такую ситуацию назвать нельзя – это все равно достаточно высокий уровень спроса, который не спровоцирует серьезных проблем для застройщиков и банков», – рассуждает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Последствия сворачивания госпрограмм не окажутся критичными для рынка, согласен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «Спрос на льготную ипотеку в Московском регионе еще с конца 2023 года упал практически на нулевой уровень, так как власти, снизив лимиты, отменили возможность применения комбинированных кредитов с господдержкой. С семейной ипотекой ситуация обстоит значительно лучше, и программу уже продлили до 2030 года. Сейчас довольно много потенциальных клиентов, соответствующих ее условиям. Поэтому застройщики будут обеспечены стабильным спросом. IT-ипотека значима прежде всего для поддержки специалистов цифровой сферы, на рыночную конъюнктуру она принципиально не влияет», – подчеркивает он.
«Мы ожидаем заметный спад для отрасли. Но спад преодолимый за счет высокого спроса предыдущих периодов. Эти 35% сокращения никуда не денутся, а перейдут в режим ожидания, то есть в отложенный спрос, который выйдет на рынок после смягчения условий ипотечного кредитования в целом», – рассчитывает директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
По мнению профессора Финансового университета Александра Цыганова, часть спроса в результате перетечет на вторичный рынок, который в случае снижения ставок может стать привлекательнее.
Он не исключает некоего компромисса, связанного с повышением адресности сохраняющихся льготных программ, их возможным расширением на вторичную недвижимость в случаях отсутствия конкурентного предложения на локальном рынке. «Если ориентироваться на позицию ЦБ и строительного блока правительства, то программа льготной ипотеки действительно будет закрыта, поскольку она уже выполнила свою функцию. Именно благодаря ей строительная отрасль получила устойчивый заказ в период пандемии, а миллионы семей решили свою жилищную задачу. Как закрытие программы отразится на всех участниках рынка? Прежде всего строительная отрасль при сохранении остальных видов льготной ипотеки все равно будет иметь устойчивый заказ. Кроме того, она поддержана фронтом работ по восстановлению новых регионов. Девелоперы в этой ситуации пострадают в большей степени. Но, реализуя квартиры в уже построенных домах и участвуя в программе семейной ипотеки, они смогут найти баланс», – уверен профессор Московского государственного строительного университета (МГСУ) Кирилл Кулаков.
Снижение выдачи кредитов на 30% – явное охлаждение рынка жилищного кредитования. «Кроме того, сокращение объема выданных льготных ипотечных кредитов может привести к снижению спроса на жилье и, как следствие, к снижению цен на недвижимость», – прогнозирует доцент РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин.
«Основной акцент теперь сместиться на семейную ипотеку. Предполагаем, что по итогу года выдача ипотечных кредитов скорректируется минимум на 10% в сторону снижения», - считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Массовая программа льготной ипотеки, конечно, помогла рынку в кризисные моменты, но, растянувшись на годы, раздула цены, снизив тем самым доступность жилья вопреки своей изначальной логике, соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Не ипотека с низкими ставками повышает доступность жилья, а адекватная стоимость метра. А в последние годы произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», - подчеркивает он.
По его мнению, сокращение ипотечных льгот, особенно отказ от массового субсидирования ставок, урежет спрос и охладит рынок. «Но покупатели от этого выиграют: недостаточные продажи заставят застройщиков пойти им навстречу в части цен, число скидочных и акционных предложений может увеличиться», - полагает эксперт.
«В 2024 году отмена льготной ипотеки, безусловно, скажется на динамике ипотечного кредитования, но ее влияние будет не настолько сильным, чтобы ипотечное кредитование сократилось почти на треть. Ведь другие льготные программы все еще остаются, и многие из заемщиков, которые не успеют получить льготный кредит под 8% годовых, смогут, если соответствуют критериям участия в программе, получить кредит под 6% годовых по программе семейной ипотеки, которая будет действовать до 2030 года», - напоминает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.
По ее словам, Минфин РФ не случайно выступает за отмену всех льготных ипотечных программ. Поскольку, видимо, не считает, что отмена только одной программы льготной ипотеки сможет существенно сжать объемы кредитования. Эксперт полагает, что ипотечное кредитование в 2024 году сократится к 2023 году примерно на 18-20%.
«Программа льготной ипотеки на новостройки, запущенная еще в 2020 году, подходит к логическому завершению. Данная программа еще в прошлом году перестала пользоваться спросом, когда лимит кредитования по ней даже для Москвы был снижен до 6 млн руб., а первоначальный взнос, наоборот, увеличен до 30%», - рассказывает коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан, полагая, что существенного влияния на рынок отмена этой программы не окажет.
