Анастасия Башкатова
Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина ратует за сбалансированные темпы роста ипотеки.
Фото РИА Новости
Российский Центробанк (ЦБ) выступил против идеи заставить его согласовывать свои решения, касающиеся ипотеки, с Минстроем. О появлении такой идеи ранее сообщали информагентства со ссылкой на источники. Поводом же стали внесенные в Госдуму поправки, которые в случае принятия наделят ЦБ правом ограничивать активность банков по выдаче рискованных ипотечных кредитов. Одна из целей поправок – снизить закредитованность граждан. Не все, но часть экспертов, однако, считает, что россияне скорее хронически недокредитованы, чем перекредитованы. Да и жилищный вопрос не перестает быть острым: Россия, по данным экономистов, пока отстает от развитых стран по обеспеченности населения жильем.
«Мы не поддерживаем идею согласовывать решение по макропруденциальным лимитам в ипотеке с Минстроем. Это противоречит статусу Банка России, его полномочиям в рамках банковского регулирования», – сообщила журналистам глава ЦБ Эльвира Набиуллина на конференции после заседания совета директоров по ключевой ставке. И такой ответ был абсолютно ожидаемым. По Конституции, Центробанк осуществляет свои функции независимо от других органов государственной власти.
Под макропруденциальными лимитами понимается максимально допустимая доля отдельных видов кредитов в общем объеме кредитов соответствующего типа, предоставленных банком или микрофинансовой организацией.
Лимиты ограничивают выдачу кредитов заемщикам, которые уже и так имеют высокую долговую нагрузку. Вводятся специальные количественные ориентиры – образно говоря, буйки, заплывать за которые уже нельзя, несмотря на возникающий у банков время от времени аппетит к риску. На ипотеку, однако, такой подход пока не распространяется.
Поэтому в начале года группа парламентариев во главе с председателем комитета ГД по финансовому рынку Анатолием Аксаковым внесла в Госдуму проект поправок, который в случае принятия наделит Центробанк правом уже c июля вводить макропруденциальные лимиты в том числе в отношении ипотеки.
Тем более что, как следует из пояснительной записки к законопроекту, ЦБ уже имеет позитивный опыт. Например, ограничивая таким образом предоставление потребительских кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80%, он смог снизить в этом случае долю рискованных кредитов с 36% в четвертом квартале 2022-го до 25% в третьем квартале 2023-го.
И теперь поводы для беспокойства дает ипотечное кредитование. «По состоянию на 1 октября 2023 года цены на строящееся жилье выше цен на готовое жилье на 42%. В случае если заемщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, полученных средств может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по кредиту. Это несет риски как для заемщика, так и для кредитора», – сообщается в пояснительной записке. При этом банки все чаще предоставляют ипотеку заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80%.
Как поясняли, в свою очередь, представители ЦБ, регулятор планирует ввести четыре макропруденциальных лимита по ипотеке, но потенциально задействует только два: на готовое жилье, на строящееся жилье под залог договоров долевого участия. А еще два лимита замдиректора департамента финансовой стабильности ЦБ Евгений Румянцев ранее назвал «запасными»: по кредитам на индивидуальное жилищное строительство и по прочим ссудам (потребительским кредитам под залог жилья). Потому что в этих сегментах риски не носят системного характера, отмечал Румянцев.
Более того, ЦБ предусмотрел еще исключения из обсуждаемого нового правила: под лимиты не должны попадать военная ипотека, отдельные кредиты на рефинансирование проблемной задолженности, ипотека, выданная на новых территориях.
|
|
Даже если Центробанк получит право ограничивать выдачу рискованных ипотечных кредитов, индивидуального жилищного строительства это пока не коснется. Фото PhotoXPress.ru |
Как пояснила в ответ на такие бурления Набиуллина, если решения по лимитам в том формате, который предлагает сам ЦБ, не будут поддержаны, тогда регулятор просто выберет другой инструмент – макропруденциальные надбавки. «Увеличим их до такой степени, что они станут запретительными для особо рискованных кредитов», – пояснила глава ЦБ. Инструментов у ЦБ много. Если не будет лимитов – это не загонит его в тупик.
ЦБ считает, что темпы роста ипотеки должны стать сбалансированными. В этом году под сбалансированными темпами понимается рост в пределах 7–12%. И такой рост по сравнению с прошлогодними показателями, когда рынок ипотеки в стране увеличился на 35%, предполагает существенное замедление. Однако он все равно впечатляет.
Также Набиуллина разъяснила позицию по льготной ипотеке. «Широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. А адресные программы – в том числе семейную ипотеку – мы всегда поддерживали», – сказала журналистам глава ЦБ.
Регулятор уверен, что ипотека с господдержкой должна распространяться на людей, которым нужна помощь в финансировании покупки жилья исходя из общих социально-экономических целей или в рамках программ развития отдельных регионов. То есть действовать нужно прицельно, а не размазывая помощь по всем, следовало из разъяснений.
В противопоставлении друг другу Центробанка и Минстроя опрошенные «НГ» эксперты увидели отголоски старой дискуссии между финансовым блоком, ратующим за макрофинансовую стабильность, то есть за умеренные траты, не приводящие к увеличению дефицита бюджета, за низкую инфляцию, и теми правительственными ведомствами, которые пытаются запустить экономические драйверы пусть даже ценой увеличения бюджетных расходов или ускорения инфляции.
И в этом случае политике Банка России противостоят представители реального сектора экономики, в том числе строители, сообщил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «В сфере строительства ипотечный кредит рассматривается как основной стимул всей отрасли», – пояснил он. По его мнению, столкновение разных позиций закончится каким-либо компромиссом – например, «семейную ипотеку продлят и расширят, а льготную прекратят».
Как считает коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев, с учетом доли ипотеки в ВВП страны, уместнее говорить о том, что «экономика России, бизнес и потребители на самом деле хронически недокредитованы, а не перекредитованы».
По данным ДОМ.РФ, доля ипотеки в российском ВВП за последние шесть лет почти удвоилась и составила 12% на начало 2024 года. Однако она «остается значительно ниже, чем в других крупных странах: в семь раз меньше, чем в Канаде и Великобритании, в пять раз меньше, чем во Франции, Германии и США».
Как сообщил Голев, спрос на жилье в стране растет по естественным причинам – основная часть населения живет в уже морально устаревших домах и хочет переезжать в новостройки.
Уточним, благодаря интенсивному вводу жилья обеспеченность жильем населения, которая рассчитывается как общая площадь жилых помещений, деленная на одного жителя страны, выросла за 10 лет на 20%. По итогам 2022 года она составила, по данным Росстата, 28,2 кв. м в среднем на одного жителя страны.
Однако, судя по выводам, которые приводятся в презентации ведущего эксперта Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Ольги Михеевой, «этот показатель остается одним из самых низких среди стран Организации экономического сотрудничества и развития».
«Ипотеку нужно не ограничивать, а развивать, – уверен Голев. – А чтобы устранить разумные риски «перегрева» или массового дефолта заемщиков, надо восстанавливать и повышать доходы населения».
Но есть и другой взгляд на проблему. «Рынок жилья в России действительно перегрет», – считает гендиректор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко.
«За последние 3–4 года цены на жилье в стране выросли в среднем вдвое. Стоимость жилья на первичном рынке сильно оторвалась от вторичного. По данным самого ЦБ, этот разрыв по итогам 2023 года достиг 44%, – обратил внимание руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Закредитованность населения выросла, при этом качество кредитов снизилось. Такой итог – во многом следствие масштабных льготных госпрограмм».
Россиянам все сложнее покупать жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке. «Зато бурно растут арендные ставки – это значит, что жилищный вопрос россияне в большинстве своем могут решить только за счет аренды», – сказал Луценко.
Так что, как считает часть экспертов, рынок ипотеки, «безусловно, нужно охлаждать» – этим власти и занимаются, ужесточая условия выдачи. Хотя если переборщить с охлаждением, то дальнейшее ухудшение доступности ипотеки приведет, по словам Луценко, уже к проблемам у застройщиков и снижению объемов вводимого жилья.
